关于我国物业管理发展趋势的研究
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3、通过招投标选聘物业管理公司的原则。按城市行政区域设定物业区实行物业管理，应当在当地物业管理行政主管部门的组织指导下，通过向社会公开招标的方式选聘物业管理公司。因为，区域化物业管理，与一个住宅区、一座大厦或一个工业区的管理相比不仅面积大，而且难度大，情况复杂，必须要通过招投标选聘物业管理公司。招标的范围既可是本地区行政区域内或本省行政区域内的物业管理公司，也可以面向全国招投标。通过招投标可以将管理水平高，服务质量好，收费标准合理的物业管理公司选为经营者。只有这样，中标的物业管理公司才有责任感和紧迫感，并变压力为动力，切实搞好物业的管理和服务。否则，难以承担起区域物业管理的责任，更谈不上提高物业管理的质量和水平。 8EVy
4、合理确定物业管理服务收费标准的原则。按照行政区域设定物业区实行物业管理，其管理服务费标准的确定和测算是一个比较复杂的问题。这是因为，往往一个物业区内既有住宅区，又有工业区、大厦、商店、学校等，既涉及房屋维修管理、设备设施管理、绿化管理、环卫管理、治安保卫管理、消防管理，又涉及道路、路灯、停车场等管理。由于各类物业的类型不同，其管理服务的项目有所差异，需要管理服务的内容和管理服务的深度及细度也不尽相同。同时，不同物业的收费标准不应当搞一刀切，而应当根据不同类型的物业，不同管理服务项目，不同物业管理服务标准，按照国家计委、建设部联合下发的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》规定的管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费，公共设施、设备日常运行、维修及保养费，绿化管理费，清洁卫生费，保安费，办公费，物业管理单位固定资产折旧费，法定税费等八项构成，分别测定出不同类型物业管理服务费的收费标准，并报当地物价行政主管部门审批后施行。Ed+/d
5、抓好试点的原则。按城市行政区域设定物业区实行物业管理是物业管理的重大突破。不仅管理面大、工作量大，而且设备、设施多，要想达到预期的目的，应本着先行试点的原则。各地可先选择一些基础条件好，具备实行区域化物业管理条件，相对集中的住宅区、商业区、工业区、办公区等进行试点，在试点的基础上，总结经验，摸清路子，然后扩大试点范围，取得成功经验后逐步推开。2S
6、注重发挥管理委员会作用的原则。由于按行政区域设定物业区实行物业管理，管理的规模大、物业类型多、产权关系复杂，注重发挥管委会的作用尤为重要。当地物业管理行政主管部门在组织召开第一次产权人、使用人代表大会时，要严格按照产权人、使用人大会或代表大会的程序进行。管委会成员的产生要通过民主推荐，管委会成员的数额，应当从管委会工作实际需要出发，既要考虑产权面积比例，又要注重代表面，其委员数额可以略多一些，特别是要把那些具有一定参事议事能力，有工作热情，办事公道的产权人、使用人代表选进管委会。只有这样，管委会才能充分行使自己的权利，并认真履行其义务，并配合物业管理公司一道共同做好区域内的物业管理工作。同时，物业管理公司也应当遇事多同管委会商量，重大事项经管委会讨论同意，切实发挥管委会的作用。=
（四）影响区域化物业管理的制约因素+.
从目前来看，推行区域化物业管理仍存在许多制约因素，主要表现在：pT%-
1、由于我国的物业管理一开始就是从一个住宅区、一座大厦或一个工业区起步的，因此，按单一住宅区、大厦、工业区等实行物业管理已成为约定俗成的管理模式，要打破这种管理模式需要有一个过程。^
2、区域化物业管理只能选聘一个物业管理公司进行管理。但是，现行住宅区、大厦、工业区等物业分割管理的模式以得到人们的普遍认同，况且物业管理公司同物业管理委员会（或业主委员会，下同）签订的物业委托管理合同，是具有法律效力的，如果因实行区域化物业管理的需要，物业管理公司按照法定程序同管委会协商可以提前解除合同。但如果现行的物业管理公司或物业管理委员会不同意提前解除合同，那么只能等到合同期满，这样就会推迟区域化物业管理的时间，影响区域化物业管理的进程。bc%
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