关于我国社区业主各阶层的分析

当今的中国就是一个全球最大的物业管理项目,这里面的城市居民因为资产各异而分为三个大类:第一种是顶级豪宅,他们的所有者目标很简单,只是要“安全”,这里包括人身安全和财产安全,正如孙立平所述的“总体性精英资本”,这一族群有足够宽广的生活圈子和超然的文化和品味,社区生活的意义对他们而言可能可有可无;第二类是城市贫民和刚刚进入城市的流动人口,他们蜷缩在旧城区的各个角落,并且常常被拆迁、拆违逼得腾挪转移、颠沛流离,他们的目标很简单,只是要一间房子,能够过日子就行;第三类就是我们今天需要研究的课题,也就是现实生活中所谓的“社区”,在社区当中的人,他们都有了基本生活保障,解决了温饱,多数还是小康之家和“中产阶级”,但是也同样存在着各自的忧虑和顾虑,而这种忧虑和顾虑,我们不得不承认,它们尽管路径和本原不同,但常常表现在物业管理的冲突当中——一个现代人所承载的一切矛盾和痛苦,最终都将在他和他的邻人与仆人之间引爆。

历史已经给未来展开一幅波澜壮阔的画卷,也恰恰是社区,其中积聚了巨大的市场空间,同时也蕴含着巨大的社会矛盾。我们一直习惯于将政府、开发商、业主和物业管理员工作为利益冲突的各类团体,但现在,我们将考虑着重分析社区中主要的而且唯一的主体:“业主”(注意,这个词是物业管理员工口中的一个泛称,它包含了所有的“住户”和声称在社区中拥有权力的人),并试图通过几种分类方式还原社区的概貌。

第一种分类:

按产权关系与归宿感

尽管业主也将存在着大量细分,譬如说按社会身份,按年龄,按收入等等,但是,我们暂且不去考虑这些,我们在这里将“业主”(第二个“业主”)定义为具有房屋所有权而且与房产建立长期投资关系的人,他们符合两个条件:一个是社区物业管理的决策者,另一个是社区发展结果的承担者。

根据这两个条件所构成的属性,在纯粹“业主”之外我们开始进行其它类阶层的定义:第二阶层是“居民”,居民常常包括着大量的物业使用人,但是我们对之也进行狭义的理解,把它仅仅限制于“业主”的家属这一范围内,即“长期的物业使用人”,因为他们符合两个条件:第一,他们将不是社区物业管理政策的决策者,第二,他们将是社区发展后果的承担者。

第三阶层是“投机业主”,投机业主意味着:他们在目前掌握着房屋所有权,但是他们只是准备短期持有而已,他们在合适的时机将房屋价值变现和离开本小区,这一情况下,他们就符合这样两个条件:他们是当前物业管理政策的参与决策者,但他们将不会成为社区发展结果的承担者。

第四阶层是“租客”,就是临时的或短期的物业使用人,他们既无权参与决策,同时也不能承担社区发展的后果。

长期利益关系 短期利益关系

所有权 业主(投资者和消费者) 投机业主(准投资者,非消费者)

使用权 居民(消费者) 租客或外来工人(准消费者,非投资者)

某小区为了催收物业管理费,于是利用缩短智能化门禁周期的方式来对待那些欠费用户,这类理由看来是充分的:因为公共门禁的电费全部包含在物业管理费当中;况且管理处也并没有完全控制业主自由出入,仅仅是将每次延期门禁卡的时间由半年(收费周期)压缩为一个月(催缴时限之前),但是执行不到一个月,小区的单元门锁被破坏了15%,物业公司从此认识到对业主的任何制裁行为都必须谨慎,因为,在制裁的背景之下,的确缺乏有效的手段可以阻止部分业主用“自残”的方式维权,这类行为的破坏性后果,远远大于单纯的物质损失。

就破坏门锁的情况,物业公司张贴了相关的告示,同时在联系维修的过程中,约请了某一单元业主在夜间召开座谈会,当时,配合度较佳的业主们表达了各式各样的意见,但集中起来提出:第一,破坏门锁的一定是不交费的,而且,他们通常是要么没有装修住入,要么是出租给单位开公司——所以无所顾忌,应当坚持对欠费的业主进行准入控制,不能纵容拖欠物业管理费的行为;第二,进行准入控制的同时加强巡视力度,发现破坏行为扭送公安机关处理。管理处主任表示,类似的建议及要求将同业主委员会协商,必要时召开业主大会决定。

拥有投资和消费双重目标的业主是本质上与物业管理捆绑得最近的顾客,但是问题在于他们自身的“角色困惑”。就像一个股东员工不知道应当给自己多发工资还是多发股息一样,他们需要

通过自己的理性判断去权衡一些物业管理的重大行动对他们利益究竟有何影响,就物业管理发展的现阶段而言,他们常常是随波逐流的,既不想决定干什么,也不想决定不干什么,由此就常常造成物业管理的绝对弱势和物业管理市场中“劣币驱逐良币”的现象广泛发生,有一句老话:唯器与名不可以假人——但是当今中国的纯粹“业主”常常是权力虚掷的。

“居民”虽然没有产权证,但是他们恰恰是与社区事务联系最为紧密的一个阶层,在很多小区中我们看到,业主身份的年轻人因为工作压力无暇顾及物业管理,我们与之打交道的常常是他们的长辈和小孩,也基于此,他们的切身利益物业管理要予以广泛的关注,但是,他们很难认识到房屋的投资价值,而且投资目标也与他的生活毫不相干,因为缺乏“经济人”角色的关系,物业管理“无用论”和“万能论”就在这一阶层中流传得最为深远,而也正因如此,物业管理的“服务”优劣与否对他们而言颇为敏感,只要在感情上接受了物业管理人,他们就很容易成为物业管理的拥护者,所以对待这一群体,物业管理必须致力于追加文化方面的建设,而绝不是经济利益的引导,这才是解决矛盾的对症之药。

“投机业主”在经济景气的时期也可能配合物业管理,但是一旦出现深度套牢的情况将成为严重的问题业主,这意味着他们的配合度与房屋租金与房价的上涨程度正相关,在房屋贬值的情况下,这种管理费用将成为“不合理的”和不可接受的,所以物业管理的优劣与否和投机业主的捆绑效应也异常显明,部分城市的部分房地产项目一方面房屋已上涨到缺乏价值空间的程度,另一方面物业管理又无法保证物业价值的“边际安全”,传统而言,投机与投资的最大区别在于投资对象是否具有安全的价值空间,就房产而言,投资与投机的最大区别则在于投资人能否负责任地对待物业管理,当房价与管理费标准之间的比例达到了一万倍,那么很可能所有的业主都是投机业主,因为投机业主最主要的表现在于他将尽一切努力规避他本应承担的管理费用,所以,投机业主超过一定比例,将成为社区的灾难。

“租客”和其他临时人员既然缺乏社区当中的归宿感,基于其素质的参差不齐以及诸如合同文本不规范等原因,有时对承担相关的管理成本也是采取模糊态度,所以他们的行为必须加以管理而且是善意的管理,既然没有入住和装修环境来进行一次“氛围”或者沟通的课堂,就要考虑通过自身的形象展示以及把握好每次交流的机会,他们能否有效配合其实也是物业管理水平的真实体现。

总而言之,对待业主和“投机业主”应当利用经济杠杆,鼓励他们把“物业管理”的蛋糕做大,因为这个蛋糕终归是他们的;而对待居民和临时使用人更应当强调管理与服务并重,增加更多的方式方法以获得认同。前两者是物业管理费用的实际承担者,而居民和租客则是物业管理服务主要的享受者,这里存在着某种对立统一的辩证关系。

我们注意到,由于短期利益是直接的,现实的,显明的,而长期利益常常是潜在的,模糊的,难以衡量的,在当前的社区管理实践中常常是“低收费”的呼声和“免费搭车”的诉求掩盖了一切,这就是社区内部的“柠檬市场”,以使物业管理进入一个比较低的水平,其实,我们不必简单地断言那些人就一定会配合物业管理,那些人就一定是物业管理的敌人,而是要从现实条件中调整对待他们的方式。

第二种分类:

按物业性质、份额以及影响力的强弱

在联合国安理会,有一个“大国一致原则”,即中、美、俄、英、法任何一个常任理事国动用否决权,一项议案就无法得到通过。这种大国与小国之间的关系表现在社区当中,我们就常常看到在大业主们掌握着对物业管理控制权这一背景下的复杂斗争。

在一个复合型社区当中,一个物业管理区域只有一家物业管理公司,这时所谓的“大国”就是能够为物业管理费提供决定性份额的那部分业主,他们可能是拥有大宗产权份额的商铺业主,可能是集合起来的住宅业主团体(以业委会为代表),也有可能是保留着大量空置房屋的开发商。他们的利益取向完全不同,物业管理能否有效地发挥作用,取决于它的制度建设能否有效地缓和利益分歧和遏阻不公平现象的发生。

商铺、租户,或者说是商业业主,他们物业的价值是直接与“收益”相关的,而这种收益除了他内在的经营能力之外,对物业和物业管理的要求无非在于“吸引人气”,但这种人气能否吸引过来常常不由他自身对物业的使用优劣与否所决定,而由社区中的其他业主尤其是长期的住宅或办公业主所决定,这一条件下商铺业主通过房屋的“所有权”争夺物业管理“控制权”的根本目的,有时不仅仅在于“维权”,而在于获取追加利益和减少物业管理成本。

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