业权经营，物权时代的新模式

　圣瑞物业（原首旅酒店物业）精致明快的办公室内，总经理封波摆好Pose让记者拍照，然后一刻不停的说话，做手势，逻辑清晰且略带幽默，他身上流露出浓厚的现代商务精英气质，甚至有点儿时尚。

　　“业权是全体业主的权益，业权经营是理所当然的事儿，尤其是随着《物权法》的颁布和实施，业权经营或许将成为新的物业管理服务模式。”接下来，地产和物业，业主和员工，直至中西管理哲学，在他这里交汇。

　　翻阅圣瑞七年历史，他们在不断地抛出新名词，但是，从“业权经营”、“全员持股”到“企业更名”都是一个悉心经营的过程，这里的主流思想是精打细算和开拓创新。

　　“您请坐，”封波指着自己简约的办公桌，“这边光线好。”他的助理告诉记者，这个办公室一般只开一个灯，圣瑞的每个人都已经把节约当成了一种工作习惯，自然而然的事情。

　　业权经营由来

　　记者问封波：“业权虽然不是新生事物，但业界在认识上还普遍不是很清楚，您能简要介绍一下吗？”

　　他爽朗一笑：“业权经营是一种全新管理、服务模式——所有公用面积产生的费用按各业主份额分摊；所有公用面积产生的收益余额全部用来冲抵下一年度的物业管理费用，如有盈余积累划至托管账户中相应的账目。”

　　“由此，产生了一种新的物业管理、服务模式——收费由‘包干制’转变为‘佣金制’。在这种模式下，小区的物业收费归全体买房人所有，物业服务企业只是受买房人的委托进行该费用的支出安排，并不享有所有权，即便物业服务企业被解雇，剩余的物业费用及物业管理费购置的资产仍旧归业主所有。”

　　作为华远集团的一份子，圣瑞几乎沿承了华远所有的主流文化——作风简朴、理念超前、风格独特，这对圣瑞物业有着近乎重大的影响。

　　2003年，封波参与了中国首家业权分配试点——华远·尚都国际中心的项目启动，圣瑞团队开始了“业权经营”实践。

　　2006年，圣瑞在“3.15”期间举办“尚都、盈都首次业权收益兑现”活动，将100多万元的“业权”收入在扣除成本和税金后全部返还给业主。

　　2008年，圣瑞完成了股权结构的调整，在物业行业创新得实现了内部员工持股计划，将员工个人利益与公司经营紧密挂钩。

　　封波是一个精细之人，在与记者交谈中，他拿着笔记本对记者说，近期要给公司管理人员讲公开课，内容就是关于业权经营的，他昨天在出差的路上完成了讲义。

　　记者问：“业权经营也需要精打细算吧？”

　　封波说：“当然，如果经营业权，就要对业主负责，做不好不如不做，我们的账单是算的清清楚楚，仔仔细细的。”

　　封波给记者拿出一个单子：“这只是我们管理的一个项目，您看看，权当是个事例。”

　　记者看到的单子大致内容如下：

　　通过实施“业权经营、业权分配”制度，2008年度，盈都大厦可供业主分配的业权经营收入为1287491.06元，扣除经营成本626248.98元、各项税费支出70812.01元后,可供业主分配的经营利润共计590430.07元，已用于冲抵2009年度的部分物业管理费。

　　“圣瑞习惯用数字说话，任何描述性的语言都没有这些数字能够让业主怦然心动，嘿嘿，你说得也对，多少有点儿养成的职业习惯，我希望这种职业习惯运用到管理和经营中是有益的，至少在大多数时间是有益的。”

　　业权经营是一种服务

　　记者问：“您怎样看待业权经营的性质？”

　　封波说：“我更倾向于业权经营只是一种服务，一种随着中国物业管理行业的不断发展进步，而衍生出的精细化的服务。它让物业管理活动更富有人性化，更能适应业主的高层次需求，这种需求既是物质上的，也是心理上的。”

　　记者问：“在中国，业权经营是华远集团的首创吗？还是引进的‘新产品’？”

　　封波略加思索，说：“我个人对业权的理解比较宽泛，主要包括两个方面。其一是对公共区域的经营，如楼梯广告、地面公共停车位、公共区域展览展示等；其二就是将物业费结余予以返还。业权作为产权人应该享有的权利，是法律规定的，本身就存在的。”

　　他说，目前对绝大多数业主来说，他们的业权收益在自己毫不知情的情况下被侵占。此外，业主即使自己经营业权，也容易由分配不均而引起矛盾，从这个层面来讲，我们只是把一个已经存在的事物（业权），通过自己的服务，让它“优质化”，做得更好。

　　记者：“但是，这种优质化的服务，最初是你们提出的。”

　　封波认为，任何事物的产生都有其历史原因，任志强先生早在2003年即《物权法》颁布之前，就提出了“业权经营”的理念。一方面，有感于中国物权精神的日益发展，另一方面，也是由于当时居高不下的物业服务纠纷率，物业服务企业把大部分精力都用在了解决纠纷上，纠纷还是频出——相当一部分纠纷，是“权益”之争。

　　2003年2月，华远地产公司取得了北京市国土资源和房屋管理局《关于在尚都国际、盈都大厦项目中试行物业业权分配的意见》的批复，从此，中国的业权研究从的理论阶段进入了实际操作阶段。

　　记者：“这应该是一个具有历史意义的转折点，很多媒体都报道过。”

　　圣瑞物业成长过程中有三次重要的转折：业权经营、股权改制、企业更名，其中，以业权经营为内容的服务模式的转变，最重要。

　　华远地产曾经主办业权研讨会，多家知名房地产商和研究机构到会，大家纷纷以专业观点聚焦“业权分配”，同时表示要积极支持和响应华远地产业权分配试行工作。但是，现在仍在有规划地推行业权经营的企业并不多。

　　封波说，有了创新的服务模式，并且可以有机会付诸于实践，是一件幸运的事情。经过多年实践，我们初步实现了既定目标，现在愿意和全行业分享、推广自己的经验。同时，圣瑞要向社会兑现业权收益返还的承诺。

　　作为先行者，圣瑞认为推动业权经营模式在全行业的发展，是自己的责任。

　　业权经营是双向需求

　　封波说：“任何合理存在的事物，首先都应该以需求为目的，业权经营也不例外。”

　　业权经营既提升了社区的经营服务品质，又把物业服务企业和业主的利益绑定在一起。业权经营得好，业主有收益，物业服务企业有经营业绩奖，双方可共享业权经营带来的收益。这中服务，是经过深层次分析业主心理需求之后，做出的策划，能够最大程度让业主感受到服务的“存在”。

　　作为国内首家推行“业权分配”和“工程担保”制度的物业服务企业，圣瑞内部建立的ISO质量环境管理体系、CIS客户满意服务体系、KPI绩效管理体系以及KSP人员培养体系等等，一系列企业建设活动，其目的都是从公司管理流程和团队人员服务上，使客户感受到最大程度的满意，体验到最愉悦的服务。

　　例如，圣瑞早在盈都大厦业主入住的时候就开始实施业权管理，并与业主签署补充协议。协议明确规定，项目内所有公共设施设备的收益属于业主，物业服务企业采取透明化的佣金制管理方式，业权收益在一年后结算分配，并全部返还到业主账户中，用以冲抵下一年度的物业管理费。

　　在这种“业权经营、业权分配”服务模式下，小区的物业收费归全体买房所有人，物业服务企业只是受买房人的委托进行该费用的支出安排，并不享有所有权，最大限度保障了业主的权益。

　　记者问：“业权经营实践给圣瑞带来哪些深层次的变化？”

　　业权经营带来的差异化服务理念、品牌创新理念、精细化管理理念、与客户深度沟通等等，都是圣瑞的宝贵财富。在此基础上，圣瑞找到了推进自身发展的方向。

　　2009年，圣瑞物业将公司管理的主题定位为“精细化服务年”，同时指出，精细化服务的重要任务，就是建设差异化的物业管理品牌。对于这种差异化，封波说，并不是完全作秀，而是顺应物业管理行业日益细分化的趋势，并提出企业自己的主张和理念。

　　服务，是一种无形产品，一方面运用业权经营的方式，让业主从物质上感觉差异化；另一方面，细化服务，让业主体验服务本身的差异化。只有切切实实感受到的服务，才能成为真正的产品，才更具有价值。这种感觉和业权一样，是极富质感的。