浅析物业管理企业如何防范员工跳槽

摘要：物业管理行业具有很大的流动性，尤其是基层一线员工的流动更是频繁，如：保安员、保洁员、技术员等。由于一线员工是与业主（客户）最直接接触并提供服务的人员，关系着物业管理企业的正常运作，这些人员的大量流失给物业管理企业造成了很大损失。本文就如何保持物业管理企业人才队伍的稳定提出了一系列建设性意见。

一、物业管理从业人员心态分析

根据专家的分析，大多数物业管理人员的共同需求是：

１．同工同酬。即干同样的活儿，拿同样的钱，大多数员工都希望他们的工作能够得到公平的报偿。物业管理员工不满的是别人干同类或同样的工作，却拿更多的钱。

２．被看成是一个“人物”。物业管理员工希望自己在伙伴的眼里显得很重要。他们希望自己的出色工作能得到承认。鼓励几句或增加工资都能有助于满足这种需要。

３．升职发展的机会。大多数物业管理企业的员工都希望在工作中得到晋升的机会。向前发展是至关重要的，没有前途的工作会使员工产生不满，最终可能选择辞职。

４．被自己所属的群体接纳。物业管理员工谋求社会的承认和同事的认可。如果得不到这些，他们的士气就可能低落且缺乏效率。作为物业管理行业的一线员工，从事的都是与业主直接接触的工作，更需要这种认可。物业管理员工们不仅需要感到自己归属于员工群体，而且还需要感到自己归属于公司这个整体，是公司整体的一部分。

５．公司领导有能力。所有的物业管理员工都需要信赖他们的领导者，他们愿意为那些了解他们的职责、能作出正确决策且公正无私的人工作，而不希望碰上一个没有能力的人来当他们的领导。

二、物业管理企业如何稳定人才队伍

严密的制度管理体系的确能够起到防范物业管理员工流失的作用，但这种硬性规定并不能解决一切问题。物业管理企业需要不断反思自己人力资源管理体系中的管理措施，从员工需要出发，考虑通过各种物质和非物质的激励手段吸引和留住员工，使员工有归属感，愿意与企业共患难、共同发展。

同时要给物业管理员工提供比较大的发展空间，要让他们感觉在企业能够得到自身素养的提高及发展的机会，而不仅仅是得到一次工作的机会，这样才会使员工有比较大的工作激情，会全力以赴为公司效力。

对于技术型员工，由于其岗位具有一定的不可替代性，物业管理企业必须加大对这部分群体的关注力度，从员工技能提高、工作认可，以及职业生涯发展方面下功夫，激发技术型员工的积极性，稳定队伍。在薪酬设计上，也应考虑加大对这部分员工的激励，尤其是长期激励，实行能者多劳，多劳多得的薪金制度，通过有效的长期激励措施，把技术人员的个人利益与企业的长期发展结合起来，从精神和物质两个层面吸引和留住这些员工。

培训也是激励员工的方式之一。加大对技术人员的培训力度，一方面能提高技术人员的技能，提升企业竞争力，为物业管理企业长远发展提供支持。另一方面，技术人员在公司能够获得学习充电的机会，在物业管理公司内部得到发展的机会；同时也能增强企业自身的竞争力，从而有利于自己的职业生涯发展。

此外，由于技术型员工往往掌握着企业的技术机密，他们的流失对物业管理企业会有重大的影响，因此，一些有效的防范措施，如保密协议也需要在员工入职时提前签定，员工各项个人信息必须详细掌握，以便在发生相关问题时能够有效应对与处理。此时，企业愿景、发展空间、品牌效应、认同感、归属感等都能够成为挽留员工的因素。同时，物业管理企业应将在职培训与脱产培训结合起来，既要进行专业技能培训又要进行企业文化和价值观念的培训。同时，根据员工的职业取向，如管理型、技术型、创造型等，结合企业发展战略，帮助员工设计自己的职业生涯规划，使他们认识到企业可以为其提供更多成长发展的机会，用职业前景来稳住人心。

三、物业管理企业应规范与一线员工所签定的劳动合同

１．对于劳动合同的管理，是物业管理公司员工入职管理中的重要一环。劳动合同作为企业与劳动者之间最重要的法律依据，必须予以重视。劳动合同的生效条款、解除条款，试用期的约定、试用期不胜任工作的约定以及违约责任的约定都必须明确。另外，物业管理企业制订的各项规章制度，也可以作为劳动合同的附件，成为保护企业的有效武器。经过民主程序出台的规章制度，可以采取让员工签字的形式来保证员工让知晓，并作为有效的证据，为以后处理离职员工的相关问题提供依据。

2 ．物业管理企业要建立比较完善的离职管理制度。这种制度不单单是对离职过程的管理，而且是对招聘、入职过程以及在职过程中的违纪、培训、商业秘密保护等全过程的管理。因为离职的风险从员工招聘就开始了。

首先是招聘、入职管理。员工招聘、入职管理主要体现在员工招聘过程中要经过严格的筛选过程、背景调查。

通过人力资源部、用人部门及主管副总等逐个考查、筛选，对应聘者进行综合判断，并在背景调查的基础上确定是否录用。具体说来，通过应聘资料的填写以及面试甄别，识别应聘者的虚假陈述，防止商业间谍。合理运用知情权，要求应聘者提供详细的履历资料，通过其自我陈述及背景调查，识别有关信息的真实性。

在此基础上，办理员工入职手续。一是签订劳动合同，按照国家和地方政府有关劳动法律法规的规定，结合物业管理企业实际情况，与新入职员工约定双方权利义务，明确员工在企业工作过程中应该遵守的各项规章制度，以及违约责任等，从而为日后对员工管理建立有效的法律依据。二是签订保密协议，将保密协议作为劳动合同执行的一个附件，约定员工在职及离职以后的保密义务以及违约责任，为保护企业商业机密提供法律依据。另外，对一些核心员工，设定就业限制以及禁止兼职等条款，为保护物业管理公司权益提供有力保障。三是要求员工将个人人事档案、保险关系等转入公司。这样做，一方面是为员工缴纳社会保险的需要，另一方面，也是为了对一些员工有所约束，方便对员工进行管理。

其次是在职管理。一要建立岗位管理体系，明确各岗位工作职责以及相应权利，为日常员工管理提供依据。二要规范物业管理企业相关操作制度与流程。比如保密制度，一定级别的员工只能接触与其级别相一致的企业秘密，并通过严格的保密措施，防止企业商业秘密的泄露。三是对于员工违纪，一方面要有明确的制度规定，另一方面必须按照制度规定执行，并保留各种证据材料。四是对于外派培训的员工，在外派前签订培训协议，明确培训费用、培训期内的工资待遇以及培训后的服务期和违约金等，防止员工离职后发生争议。

最后是离职管理。根据员工不同的离职类型，确定不同的处理方式。在此环节中，主要是规范员工离职交接手续以及自动离职和被辞退员工的管理。严格的离职交接程序能够督促员工办理工作交接、财务交接以及档案交接，从而能够有效规避因员工离职而导致的客户流失、往来帐目不清以及各种工作资料流失。对于自动离职的违纪员工，注意在仲裁时效内及时运用法律武器保护自己，从而防止物业管理公司损失扩大。对于被辞退员工，则要注意有依据、有证据，从而防范因不当处理导致的风险。

参考文献：

１．陈才林， 《 物业管理企业职业经理人 》 ，上海社会科学院出版社

２．郭庆松， 《 现在人力资源管理 》 ，上海文汇出版社

３． 《 如何对员工进行培训 》 ，大中华物业管理网

４． 《 员工离职管理制度 》 ，中国人力资源开发网