浅析物业管理停车合同性质认定

摘要：随着购买能力的不断提高，城市居民以汽车作为代步工具日益普及。与此同时也产生出车辆停放、安全等一系列矛盾纠纷，在汽车因停放小区被盗责任由谁承担的问题上更是争论不休。本文通过某小区业主诉讼物业管理公司停车管理服务合同纠纷的具体案例，对停车合同性质从其产生、停车位权属、物业管理服务内容、停车收费依据、合同性质特征等方面加以综合分析，以期阐明对停车合同性质的认定应视不同情况而定，不能简单的归结为保管合同。

近期某小区发生一起汽车失窃案件，业主将物业管理公司诉之法院，要求其赔偿全部损失，继而引发了一场“应由谁为被窃汽车买单之争”；车主和物业管理公司各执一词，各方人士众说纷纭，莫衷一是。就各地区对此类案件的判例来看，因现行法律规范的缺失或不甚明确，导致各地法院的判决也是五花八门。可以预见，随着汽车家庭化的进一步普及，此类“赔偿责任之争”必将引发更大范围的矛盾对立。为此，特从小区停车合同性质角度出发对此赔偿责任的界定予以探讨。

一、停车费、停车合同产生之前提

某小区汽车
 
失窃一案，车主主张物业管理公司承担赔偿责任的依据为：因向物业管理公司交纳了费用，所以汽车发生损坏、丢失等一切问题均应由物业管理公司承担赔偿责任，即把停车费归于保管费范畴，把责任归结为保管责任。但停车费究竟是何费用，物业管理公司是基于什么进行收费？

在此首先需明确停车费、停车合同因何产生。

（一）停车位权属

从目前实际情况来看，商品房住宅小区的停车位大致可分为：地面停车位，地下停车位，楼房首层架空专属停车位。依据南京市 《 商品房附属房屋转让等问题的若干规定（试行） 》
小区地面停车位及相当于标准配件总量 15 ％的地下停车位为全体业主共有，相当于标准配件总量 85 ％的地下停车位为开发商单独所有，楼房首层架空专属停车位为某业主单独所有。

（二）物业管理公司收费依据

物业管理公司对小区汽车停车位无所有权，其收费权是依据物业服务合同所派生出的管理权而享有；其收取费用的标准仍由价格主管部门予以核定。 《 南京市物业服务收费管理实施办法
 第七条“物业服务收费包括公共服务费和代收代办服务费、特约服务费。物业服务收费根据物业的性质、提供服务的内容、特点的不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的公共服务收费及住宅区停车服务等专项服务收费，实行政府指导价。”

（三）停车合同与物业服务合同的关系

就目前而言，无论是开发商与物业管理公司签订的前期物业服务合同，或业主委员会与新选聘物业管理公司签订的物业服务合同，在合同中都缺乏车辆停放责任条款，导致发生车辆失窃时在物业服务合同约定中无法明确责任。另一方面开发商与物业管理公司，或业主与物业管理公司一般也未单独订立停车合同，双方是基于收费、交费形成了一种事实上的合同关系。因物业管理公司管理权是依据物业服务合同的约定而产生，停车位属于其所管理的范畴，故停车合同是由物业服务合同所派生出的。物业服务合同是停车合同产生的前提。

二、停车合同性质认定
物业管理公司在抗辩中主张停车费不属于保管费，是物业管理公司根据物业服务合同约定收取的服务费。此案引发的争论中相当一部分认为，停车费其性质为场地租赁费。这里，首先必须明确如保管合同、服务合同、租赁合同等几种合同的特征。

停车合同既符合保管合同的特征，也符合土地使用权租赁合同的特征，并且具有服务合同的特性。关于提出停车过程的“四个特征”均符合保管合同的特征，有其正确性，但不能因此认定停车过程只能是保管合同的履行过程。一种行为，完全可能符合多种合同关系的特征。

首先向车主发放停车卡，既可理解为保管人给付的保管凭证，也可理解为租赁合同成立的凭证，车主据此可以停车。由于保管合同与租赁合同均为双务合同，因此停车合同是双务合同的这一特征，不足以将保管合同和租赁合同区分开来。

其次停车合同的标的，既可理解为保管服务这种劳务，也可理解为车位使用权。车主付费取得租赁物
( 车位 ) ，取车时返还租赁物 ( 车位 ) 。在停车合同中，由于合同类型的不同，权利义务指向的对象标的也就不同，并且互相并不排斥。因此，不能据此认定只能是保管合同。

再次所谓实践合同，是指除双方合意外，尚须交付标的物才能成立的合同。保管合同是实践合同，在交付保管物时合同才成立。而租赁合同是诺成合同，双方合意，合同即告成立。在停车合同中，既可认定合同在合意时成立，也可认定在停车时才成立。在单次停车时，合意与停车同时完成，很难区分。在包月停车时合意在先，停车在后。但显然合同在合意时即已成立，若车主仅停车半月，恐怕不能仅付半月停车费，若此则更像租赁合同。因此，停车合同既具有实践合同的特征，又具有诺成合同的特征。不能以此区分合同类型。

最后在保管合同关系中，不转移保管物 (
车辆 ) 的使用、收益和处分权，仅转移占有权。而租赁合同关系中，在租赁物 ( 车位 ) 上停放的车辆，其占用、使用、收益、处分权均不发生转移。在停车行为中，车辆的占有权很难说已发生了转移。因为车钥匙并不交给停车场，有时司机还留在车上等候，停车场并未完全控制车辆。但是如果车主拔车钥匙走人，车辆确实也脱离了车主的占有。此时停车场车辆的占有状态处于无主状态。因此，很难根据这一特征来区分合同类型。

很多物业管理公司在停车收费票据载明的“车位场地服务费”或停车卡载明的“车位停车卡”属于格式条款的性质，但不能简单地归于无效。因为 《 合同法 》
第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”如果免除或者限制其责任的条款一律无效，还需要提请对方注意吗？可见 《 合同法 》 并未完全否定这类格式条款。但作为提供格式条款一方的物业管理公司在开具票据时，应尽到提请业主注意的义务并做出明示的解释。

如果小区在入口明显处张贴告示：“物业管理公司仅依据 《 物业服务合同
对小区停车位提供车位划线、维护秩序等方面的服务，车辆丢失、损毁不赔。”或者在车辆驶入时发放的停车卡上载明同样告示，那么，收费票据上单方声明：“车位场地服务费”，因符合 《 合同法 》 第三十九条，应当有效。若在收费票据上载明同样告示，在停车收费开始时交付给车主，而不是在停车结束时才交付，那么即使没有在入口张贴告示或在停车卡上载明告示；由于相当于在订立合同时提请了车主注意，也应有效。同样，物业管理公司与业主委员会签订的物业管理合同中或业主单独与物业管理公司签订的有关停车的合同中，约定了告示内容，也应有效。

三、结语
对于停车合同性质认定，目前法律、法规、规章、最高院司法解释尚未对其做出明确界定，加之业主与物业管理企业在签订物业服务合同时对停车责任条款未做出约定，导致争论颇大。为避免此类矛盾，这就需要业主与物业管理公司在签订 《 物业服务合同 》 时明确约定双方的权利义务责任。

参考文献：

1. 王利明， 《 合同法研究 》 ，中国人民大学出版社， 2002

2. 吴春燕， 《 典型合同纠纷案件诉讼证据运用 》 ，中国检察出版社， 2004
3. 王立久， 《 物业管理法规 》 ，北京大学出版社， 2005. 11