浅析物业管理招投标中不正当竞争之规避

浅析物业管理招投标中不正当竞争之规避

　　《物业管理条例》及《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的颁布，无疑会给“垄断”的、无序竞争的、失去“三公”原则的物业管理市场带来一场深刻的变革，作为一个专业型的民营物业管理企业，笔者在6年中经历了各类物业管理招投标活动300多次，对如何规避物业管理招投标中的不正当竞争行为有以下几点建议：

　　一、招投标程序再造及过程控制
　　这种程序再造是扬弃，是整合创新。在这个过程中，有几处需要注意的地方：

　　1、确认招投标主体的合法性，招投标双方是平等的民事主体关系，双方必须确认对方的合法性、履约能力和资信的可信度。

　　2、招标规则必须公开透明，让所有投标人都清楚本次招标的竞技方式。

　　3、招标方要对招标书、投标方要对投标书的编制有实际的考察，符合实际情况，具有一定实操性。

　　4、投标方要提供质价相符的预算报告书，详尽的财务成本分析，整合自身资源，实事求是地应对招标。

　　5、在答辩与评标时，投标方必须在详尽掌握和了解对方要求的诉求要点的基础上进行答辩，主要包括：企业介绍、服务质量承诺、商务标承诺、行业法规掌握程度、本项目重点难点应对、项目经理素质考核，而招标方要以此为依据，确定评分细则，尤其是依项目管理经营的重难点，确定评分细则和评分标准。

　　6、公开亮分后即可开标，确定得分前三名的为中标单位，并从中择优，签订合同。

　　7、双方达成协议后，必须建立平等、自愿、友好、协商的契约关系，确定合同主客体间的责权利义务，同时，应提交主管部门备案，对恶性竞争和不正当竞争，主管部门应予干预。

　　8、在履行合同时，双方应定期沟通和适时评估，互相监督、及时纠正合同与实际情况之间的偏差。同时，在客户服务的过程中，要定期不定期地拜访、了解服务中存在的问题，便于及时改进与启动预防措施。

　　9、中标方在征询客户意见的过程中，应对客户满意度调查的结论进行细分，对不满意客户群进行回访跟踪，并与招标方沟通，努力达到客户满意。

　　二、招投标过程控制体系的维护与支持
　　1、法律法规的进一步完善，地方性配套法规的建立。
    《物业管理条例》作为行业的“母法”，还需要地方性法规的配套实施，明确招投标各方的权责利关系，制定招投标细则，避免恶性竞争和不正当竞争给社会带来的危害。

　　2、媒体宣传与相关法律咨询。
通过媒体、法律专业机构及行业主管部门，在全社会形成一个提倡公开、公正、公平招投标程序的舆论环境。

　　3、行业协会自律与企业信用管理。
    以行业协会为平台，依靠行业协会的力量，坚决制止和曝光不正当的竞争行为，对违规者在行业协会中予以除名。同时，建立企业信用档案，通过规范企业资质等级及企业业绩推广，弘扬行业正气。

　　4、建立物业管理招投标专业法庭或“快速”仲裁机构。
目前，物业管理招投标市场的纠纷呈上升趋势，必须建立专业的仲裁机构快速裁决，同时加强物业管理法律法规的解释与执法运用培训。

　　三、“品质、素质、品牌”战略是企业应对招投标市场竞争的法宝
物业管理市场的逐渐规范，行业机制的逐步建立，业主消费观的不断确立与服务质量的持续增长，无疑给物业管理企业的招投标提出了更高的要求，要在激烈的市场竞争中求得生存和发展，就必须坚持“品质、素质、品牌”的战略。

　　1、服务品质与细节同在。
只有提高服务品质，改进服务意识和态度，创新附加值服务，客户满意率才会不断提高，企业的美誉度和品牌才会建立起来。

　　2、素质战略，即人力资源开发是企业可持续生存和发展的通途。
培养一支专业、严谨、作风过硬的团队是企业长青的基石，提高服务意识和态度最终还得由人来执行，物业管理企业必须注重复合型人才的研发与储备，完善企业竞争激励机制，提高团队综合素质。目前，对项目经理的选取越来越成为招标方的关注焦点。

　　3、只有不断创新整合、打造企业品牌，方能胜券在握。
　　物业管理企业只有先“安内”才能 “攘外”，而品牌之路则是唯一途径，只有在服务过程形成自己的特色服务，打造企业品牌，建立企业文化，才可能在招投标竞争中取胜。
本文作者系四川省润无声物业发展有限公司董事长