论物业管理的创新规律

新世纪的到来，是一个伟大的历 史性的转折，是一个百业竞发，万物 争先的时代。跨人二十一世纪，面对 各行各业的蓬勃发展，面对知识经济 时代的来临，作为中国新兴行业之一 的物业管理业将以怎样的姿态和面 貌面对竞争，迎接挑战，应是每一位 从业者关心和值得认真思考的大问 题。本文拟通过回顾物业管理发展历 史，综观现实状况来分析探讨在物业 管理中取得竞争力的核心问题——创新。

一、物业管理创新的必然性

人类的进步、社会的发展、科学 技术的发达，都依赖于人们不断地进 行创新活动。在向知识经济社会迈进 过程中，社会竞争日益加剧，创新更 成了公司和经济体成功的基础。也就 是说，竞争中的赢家正是那些最先认 识到新思想新观念并付诸实践的 人。物业管理从其产生之日起就深深 地带上了创新的烙印。
(一)物业管理的产生是创新的结果

所谓创新，简单地讲就是创造与 革新的合称，是指新构想、新观念的 产生及对新构想、新观念的运用。具 体来说，是指人们在优化自身素质和周围环境的 基础上凭借多样化的创造性思维，对所从事的各 项工作进行不断改革、更新和完善的过程。 当那位奥克维姬·希尔(Octavia Hill)女士制 定规章制度，采取有效措施加强对其名下出租物 业的管理时，也许仅仅是为了增加其物业的经济 效益。但随着这种新思想、新方法的广泛扩散，其 重要性、价值性日益为广大业主和政府有关部门 所重视，从而被逐渐推广于世界各国，并不断发展 成熟。当今，作为现代化城市管理重要组成部分 的物业管理对提高物业价值，改善人们工作生活 环境，促进城市管理，起着巨大的作用。而物业管 理在我国内地的产生发展，同样也离不开一批有 着创新意识的先驱们。1981年初春，面对改革开 放的逐步深化，针对房地产市场的客观 需要，在深圳房地产公司的支持下，彭武 锦等五位同志筹划组建了全国第一家经 营涉外商品房产的专业管理公司——深 圳市物业管理公司。之后，他们敢于破除 旧的传统观念，勇于开拓创新，借鉴香港 的屋村管理经验，结合深圳实际加以继 承和发展，研究确定了新的商品房产管 理模式——物业管理，为我国物业管理 的发展迈出了第一步。 可见，无论从国外还是国内物业管 理的起源来看，物业管理这一模式的新 颖性、变革性、价值性、先进性都具有鲜 明的创新成果的特征。正因为其是在继 承中的新发展——创新的结果，因此具 有无可比拟的优越性、强大的生命力。据 统计，1998年底我国内地物业管理企业 已由1981年初春的一家发展到了 12000余家，从业人员由初创时的五人 发展到150万人之众。

(二)创新是物业管理发展的推动力

创新有别于创造，也与发明不同。后 二者指的是新构想、新观念、新产品或新 经营方式的产生、初次出现，但就创新而 言，那仅是个开始。创新应该是一个产生 新事物，并将其引人社会经济中付诸于 实践，从而给经济发展社会进步带来较 大影响和变革的过程。 物业管理在我国内地产生的初衷只是为了解 决涉外商品房产管理中遇到的新情况新问题，但 随着住房制度改革步伐的加快，房地产市场的发 展，这种管理模式得到广泛扩散，其价值日益为开 发商、政府有关部门和广大业主所认知。在政府 大力引导、支持和开发建设单位全力参与、配合下 物业管理逐渐在新建小区开展起来，在新建住宅 小区建立起了物业管理新体制。面对物业管理在 新建物业中取得的成功，业者们并未就此止步，而 是将物业管理推向更广阔的天地——城市旧区物 业，以传统房管体制的转换为契机，大力推进物业 管理的发展。虽然，在城市旧区推行物业管理困 难重重，进展缓慢，但正是由于政府大力支持、业 主积极配合和从业者们的不断开拓创新，物业管 理观念逐渐深人人心，为物业管理的进一步发展 打予基础。创新对物业管理的推动不仅表现在管 理物业面的不断扩大，而且推动着其运行机制的 不断优化和物业管理理论的不断完善。随着物业 产权商品化、多元化的普及和深人，早期的谁建谁 管或谁建谁委托的物业管理运行模式已不符合市 场规律的要求，开始阻碍物业管理市场的健康发 展。在政府的积极支持和推动下，物业管理者们 创造性地将招投标竞争机制引入物业管理，把管 理的主动权还给业主，由业主委托管理，从而为物 业管理走向成熟开辟了新的道路。1999年初夏， 以“推进竞争、规范行为”为主题的全国物业管理 工作会议，正是在政府的引导下加速这种新运行 机制扩散、推动物业管理工作健康发展的一次盛 会。我们相信只要物业管理者不断创新，政府积 极支持，开发商全力配合，物业管理一定会取得更大发展。

(三)创新是物业管理走向成熟的保证

创新的道路是成功的道路。在激烈的市场竞 争中企业唯有立足于创新，勇于突破“旧观念”、 “老框框”，不断地创造、应用先进的思想、科学的 方法、新颖的技术改造企业，才能在不利条件和逆 境中争得生存和发展空间。一项事业唯有所有参 与者锐意进取，不断创新，才能充满生机和活力， 不断蓬勃发展。 物业管理业虽己走过了风风雨雨近二十年， 物业管理市场也已初步形成，但我们应看到二十 一世纪物业管理的发展仍将困难重重。其主要表 现在：管理体制上，尚处于新旧体制转轨过程中， 社会化、专业化、市场化的物业管理新体制还没有 普遍确立和完善；运行机制上，市场竞争机制尚未 全面形成，垄断经营、不规范竞争还相当严重地存 在；市场主体与物权关系上，还没有建立业主委员 会的主体地位；法律体系尚待完善；物业管理企业 与政府有关职能部门关系有待进一步理顺；城市 旧区环境整治与物业管理问题等等。面对这些困 难，唯有创新才能谋发展，唯有开拓才能求进取。 21世纪是创新的世纪，创新将在社会生活、生产、 经营、管理活动中发挥越来越大的作用。物业管 理必须顺应这股潮流，在政府、业主、开发商的引 导、配合下，管理者不断创新，积极探索，推动我国 物业管理的不断发展和完善。

二、物业管理创新的内容

一般认为创新是技术创新、制度创新、管理创 新相互作用，相互促进的结果，是指不断创造、应 用先进的思想、科学的方法、新颖的技术，将过时 落后的东西取而代之，借以达到更高目标的一系 列创造活动。因而创新的内容十分广泛，但对物 业管理创新而言，笔者以为大体可分为观念创新、 经营创新和管理创新，它们之间既相互独立，又水 乳交融。

(一)观念创新

思想解放是社会变革的前提，观念创新是一 切创新的先导，是物业管理发展成熟的基础。物 业管理在国内作为一新事物，本身就要求我们用 新眼光、新立场去看待它，用新思维新方式去研究 它。但在现实中受传统观念的束缚，思维定势的 局限，人们对物业管理却没有全面的认识，对物业 管理企业没有准确的定位，使物业管理面临重重 困难。物业管理要走出困境，首先要做的就是解 放思想，这不仅是对物业管理者而言，政府有关领 导、职能部门、广大业主、开发商更应如此。只有 思想上深刻认识到物业管理是一种企业行为，而 不是行政行为，更不是个人行为，其活动必须符合 和满足市场规律的要求，才有可能从新角度去审 视它，用新观念去理解、研究它。

(二)经营创新

经营创新是指通过观念创新、管理创新而形 成的企业发展的新生产力，变为社会、市场、业主 所接受的新商品和新的信誉。这种转变的实现， 可以说是标志着企业总体创新的成功。2000年是 物业管理“竞争年”，一个优秀的物业管理者，只有 始终把自己的追求置于创新之中，不断创造出新 的企业产品、新的服务项目、新的消费者，才能在 竞争中立于不败之地，这既是物业管理企业创新 的目的，又是企业的社会使命——推动物业管理 的发展。 物业管理经营创新的表现，一是将物业管理 视作一种企业的经营行为，在整个活动中要努力 发现新的市场需求、新的用户、新的机会，主动开 拓新的市场：二是在服务内容上，要根据业主的需 求把握市场的规律，预见性地创造出新的服务项 目引导业主消费；三是在人才使用上要善于发现 新人、培养新人、提拔新人；四是根据市场发展的 客观需要设置灵活的组织管理形式；五是创造良 好的创新环境，鼓励提出新点子、新门道。

(三)管理创新

管理创新是指物业管理者根据物业管理的内 部条件和外部环境的变化，不断创造出新的管理 制度、新的管理措施、新的管理方式、新的操作 流程，以实现管理各要素更加合理的组合运行， 从而创造出新的生产力，取得更高的劳动效率。 美国麻省理工学院斯隆管理学院前院长莱斯 特·瑟罗(Lester Thurow)曾指出“管理者的中心 任务是推进组织或社会的变革……哪里不需要变 革，哪里就不需要管理”。也就是说物业管理的中 心任务不应该仅是对物的管理、对人的服务，而是 将二者有机结合在一起所进行的一系列创造性活 功，其核心应该是通过协调人与人、人与物、物与 物之间的关系，来创造一个人物有机结合的环境， 达到人流、物流的有序流转。在这个环境内外有 着众多影响因素是处于不断变化之中的，而物业 管理者就是要根据变化的因素，不断创造出新方 法、新措施来促进整个环境的优化。因此，物业管 理切忌墨守成规，真正的物业管理者应该永远是 个创新者。

[1] [2]  下一页