论物业管理与城市管理的关系
时间：02-01 17:53:01 浏览：6687次来源：http://www.fangchanshe.com 物业管理论文
物业管理从出现伊始就关系到千家万户，就涉及到社会的方方面面。而在这些林林总总的外部关系中，最重要就是与城市管理的关系。
一、物业管理是现代化城市管理的必然产物
改革开放以来，中国的城市化速度大大加快，从城乡居住人口这个城市化指标来看，2000年城镇人口所占比重达到36.22%。城市的持续稳定的发展已经成为关系到整个国家发展的关键。而随着城市管理职能的日益细化和健全，原来单纯的传统的房产管理随之转型为城市管理的重要分支——物业管理。
现代化的城市管理在逐渐摆脱原来自上而下的管理模式的过程中，国家的决策机构意识到，必须有一个公众桥梁，架设在行政管理和广大民众之间，从而最终实现“以人为本”的管理理念。而物业管理，很好的担负起了这一重要职能。城市要发展好，就必须管理好，要管理好，就应当提倡公众参与城市管理，公众自下而上地参与和政府自上而下地管理形成的合力，是构建一个有活力有特色能持续发展的现代化城市的基础。这就意味着必须建立健全科学合理、精简、高效的物业管理体制。
物业管理是应运而生的时代产物。市场经济主张的市场调节，淡化政府的行政干预，要求城市管理者使用经济的杠杆协调各方面的关系，实现对城市的领导。而物业管理的契约性，物业管理双方的平等自愿性都表现出物业管理这一新的房地产管理模式是最能够适应市场经济条件下的城市房地产管理的体制。
总之，物业管理随着现代化城市管理的出现而出现，也随之发展而壮大。它既体现了现代化城市管理的人文特性，也体现了现代化城市管理科学性。
二、物业管理是现代化城市管理的重要组成部分
房地产管理是现代化城市管理的重要构成之一，没有健全的房地产管理就没有现代化的城市。
物业管理的范围里几乎涵盖了人们工作生活的方方面面，住宅小区物业管理给大家一个舒适安全的居家环境；高层办公楼宇物业管理给大家一个便捷和谐的工作空间；还有公共商业楼宇物业管理、工业科技园区物业管理、特种行业物业管理，都密切关系到人们的日常工作和生活。因此，一个现代化的城市如果没有健全的物业管理体制是不可想象的。
1、从历史发展的过程来看
在旧中国房地产开始萌芽的阶段，就已经开始出现物业管理的前身——住宅专修、清洁卫生等经营性专业公司。新中国成立后的政府设立的政企合一的房管所（站）在很大程度上肩负着简单的物业管理职能。２０世纪８０年代以后，城市建设迅猛发展，物业公司先后涌现，并开始担负起城市基层管理的主要职责。这一个发展的历程也表明，物业管理始终是城市管理的一个重要组成。
2、从两者管理和内容来看
物业管理的主要内容：
①小区房屋的维修、养护和管理；
②小区内配套设施设备的使用、维护、养护和管理；
（配套设施设备包括消防、电梯、机电设备、公共场所等）
③小区清洁卫生和园艺绿化；
④小区内车辆行驶及停放管理；
⑤小区公共秩序。
城市管理的主要内容：
①城市建设规划；
②市政设施和社会公共设施的建设、使用、维护和管理；
③市容、市貌和环境卫生；
④城市公共秩序。
将上述物业管理与城市管理的内容加以比较，我们不难发现：物业管理的范围限于一个物业管理小区或社区，城市管理的范围则是这些小区或社区组成的整个城市，如果把城市管理放到一个小区或社区中，那么城市管理的许多工作就会和物业管理的工作重叠。小区或社区工作的好坏直接关系到整个城市工作的好坏。小区或社区物业管理搞好了，城市管理才能搞好；小区或社区物业管理有序了，城市管理才能有序。
三、现代化城市管理决定了物业管理的发展
城市管理是一个大的范畴，作为其组成部分的物业管理，它的发展必然受到城市管理发展的制约。
改革开放前期城市管理偏重于政府直接干预，对住宅实行的“以租养房”的行政福利型管理模式，物业管理功能停留在简单的维修养护的层面上，属于物业管理早期阶段。随着国家城市建设事业的飞速发展，在大胆借鉴香港经验的基础上，深圳、广州出现了第一批物业管理企业，物业管理才进入一个繁荣发展期。物业管理出现了市场化、专业化、社会化的发展趋势，管理功能也由简单的维修养护转变为不仅仅关注建筑实体而更为关注人、文化和价值等精神内涵。从这一过程我们可以看到城市管理理念的变化，直接决定了现代化物业管理的内容和功能。
另外，政府在进行宏观的城市管理的过程中，还可以通过行政命令的方法、通过立法的途径来引导规范物业管理。例如，建设部、深圳等沿海开放城市就先后出台不同等级的物业管理标准，以此引导物业管理企业按照该标准进行管理服务。《房地产管理法》、《城市新建住宅小区管理办法》、《物业管理条例》等法律法规就对物业管理进行了明确规定，在此基础上建立起了完备的物业管理体制。
城市发展也为物业管理提供了广阔的发展空间。城市的发展总是以原有的城市结构为基础，伴随着城市产业结构调整、人口变迁、基础设施改造等发展内容的出现，城市的管理职能也不断的细化，相应的人们也对周围的环境有更高的要求。这些都给物业管理展现了一幅非常美好的前景图。
四、物业管理影响现代化城市管理的发展
物业管理已成为我国城市房地产开发、建设、分配、销售的重要环节，是走向房屋规范化管理的重要力量。随着城市建设，尤其是居住小区成片开发和文化娱乐观光旅游等设施的完善，现代物业管理已成为转换城市房屋管理机制和城市物质文明与精神文明建设相结合的最佳选择。经过几十年的发展，物业管理在城市管理中的重要性日渐突出，并成为最具有活力的房屋管理体制。
物业管理是完善和发展现代城市功能的基础。现代化城市功能的内涵十分丰富，既涉及城市原有功能也涉及到改造后的功能，甚至城市远景规划、布局、社会经济结构和社会生产、生活等基础设施功能。物业管理的性质和功能决定了物业管理不仅仅是封闭型住宅小区的管理者，还必须肩负着“城市的美化师”的功能。物业管理社会化、专业化、企业化的运作已经成为现代化城市管理的基础。
物业管理重构了城市管理体制中各种要素的组合。物业管理是建立在市场经济基础上的专业化管理模式，它的推行必将引起城市管理体制各个要素的变化。这些要素主要有决策、信息、运作系统。从决策上看，城市管理的决策层不可能不考虑各个物业管理小区作为城市单元细胞的存在；从信息上看，一座城市内的信息流动主要是横向的，是人和人之间的，物业管理的各个区域（住宅区、工业区、写字楼）是人们生活与工作的主要区域，人与人之间的信息交流主要在这些区域中沟通。
物业管理也促进了城市管理方式的转变。物业管理是以契约为纽带的经营型管理模式。管理方式从单一的行政管理，变为依靠业主、使用人、物业管理公司以契约约束的方式进行管理。“以业养业，自我发展”的理念，不仅减轻了政府的负担，同时也增加了城市管理投入和资金来源，理顺了建管关系，找到了城市管理的新路子，其中“经营城市”的观点就是最明显的一个转变。
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