试论物业管理的建管不分问题

摘要：物业管理已成为我国城市房地产业在开发、建设、分配和销售后期走向房屋规范化管理的一个崭新行业，亦已经成为居民生活不可或缺的一部分。但很长时间以来，由于体制和机制的问题，很多开发建设单位和物业管理企业都存在着“血缘”关系，由于具有共同的利益关系，物业管理企业在前期物业管理阶段乃至以后的服务过程中，都会主动维护开发建设单位的利益，甚至对业主的共同利益置之不理，这种监管不分的弊端导致了目前诸多物业管理纠纷的发生。

1999 年 5 月 23 日，全国物业管理的工作会议在深圳召开，这次会议对于通过的相关议题，对于规范物业管理活动，具有里程碑的意义。此后，全国许多城市陆续推广采用招投标的方式选聘物业管理企业。事实上，尽管各地的物业管理的招投标如火如荼，企业之间的竞争非常激烈，但实际上垄断、暗箱操作的现象依然存在。一些城市招投标的科学性不够，招投标过程中的公平、公正、公开原则得不到体现，许多物业管理企业都是开发商的“儿子”或“孙子”。物业管理公司受制于“大东家”，自身的利益也经常被侵犯。有些开发商为了销售房屋，在开始的时候，将管理费定得比较低，或者是送两年、三年甚至五年的管理费来吸引购房人，但很多时候这种承诺是虚假的，一旦
 
 
房屋销售完毕，开发商便停止对物业管理公司的资金支持，物业管理公司要么增加物业管理费，要么便是降低服务质量，以维持日常运作。由于开发商在房屋销售时的虚假承诺，使得本是正常的行为在业主看来变成了乱收费，乱加价，乱增加收费项目等。

据北京市消协对北京市 100 个居住小区和 99 个物业管理公司进行的随机抽样调查显示，由于开发商遗留问题导致的物业纠纷，占到小区物业管理纠纷的 80% 以上（ 6 月 28 日 《 人民日报
》 ）。而之所以一些开发商能够“暗埋地雷”，很大原因就在于开发商充分掌握了前期物业管理的话语权，有权决定前期物业管理公司，而 《 物业管理条例 》 只是“提倡”建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

建管分离并实行招投标，这一措施要实施起来并不容易。近期，北京出台了 《 关于加强物业管理企业资质管理有关问题的通知
》 。 《 通知 》 里有一个最主要的内容，就是“房地产开发企业具有物业管理资质的，不得承接本企业及相关单位开发的新建住宅项目”。

《 通知 》
 出来，市场中出现两种截然不同的声音：一种是反对的声音，买楼的时候，不少业主就是冲着与开发企业是同一个集团的物业管理公司来的，生怕以后不能再由这家物业管理公司继续管理了。比如万科集团旗下项目的业主，或者中海集团旗下项目的业主；另一种声音则对新规定拍手叫好，这些业主大多都是受够了开发企业和物业管理公司“父子兵”的气。

然而，舆论尚在热烈讨论之时，北京市建委 8 月 1 日又对楼盘的“建管分离”作了进一步解释：“依法设立的房地产开发企业并具有物业管理资质的，即同一独立法人，不能再承接自己和相关单位开发的新建住宅项目；房地产开发企业与物业管理企业是两个独立法人的，不在限制范围内”。

目前，广州不少楼盘在交楼时都会与业主签订 《 临时物
 
业管理合同 》 。虽然有政策规定，“在前期物业管理阶段，建设单位可选聘物业管理企业；业主大会成立后，业主大会可依法选聘具有相应资质的从事物业管理活动的企业”。但实际上，不少楼盘的业主委员会并非在短时间内就能成立，因此，业主根据自己的意愿选择物业管理企业往往长时间无法实现。

让我们看看广州物业管理市场开发企业与物业管理公司的关系的现状。广州住宅小区的开发企业与物业管理公司的关系主要有三种：一种是开发企业和物业管理公司属于同一集团，但两者都是独立法人，这种现象普遍存在于大集团所开发的楼盘中。像合生创展旗下的广东康景物业、富力地产旗下的天力物业、中海集团旗下的中海物业、新世界地产旗下的广州新世界物业等，现在这类公司在广州基本是占居行业的主流市场，在管的物业面积达到市场份额的三至四成。第二种是开发企业以招标的形式聘请市场上有资质的物业管理公司对其所开发的物业进行管理，这种形式为大多数中小型开发商所采用。第三种形式是政府托管或政府补贴的物业管理公司。在广州，无论是哪种形式的物业管理公司，都可以说已经是实现了建管分离，即使是楼盘的开发商与物业管理公司同属一个集团，由于都是以独立核算的形式存在的，因此即使是“建管分离”的新规定出台，广州的绝大部分物业管理公司也不会受到任何影响。至于一些聘请有资质的物业管理公司进行管理的楼盘，往往也会在销售前就已经以招标形式选聘管理公司，这些管理公司往往也会提前介入到楼盘的操作中。

不少大地产集团属下的楼盘，开发商是给物业
管理公司补贴的。开发商在售楼时不用自己的管理公司，难以保持高素质的物业管理，未售出的单位如何处理？为了口碑不惜赔本做物业管理，是开发商实力的表现。为此不得不作出赠送管理费的承诺。开发商愿意代业主支付管理费，物业管理公司不需向业主逐个收取，何乐而不为？如果担心承诺不兑现，可以要求开发商先向物业管理公司支付并公布账目。

从政府的角度看，把前期物业管理的“建管分离”由“提倡”上升为“强制”实行招投标，是希望尽量避免开发商和物业管理企业以及业主的三方矛盾。而我们认为，物业建设单位是否可选用与自己有隶属关系和股份关系的物业管理公司，不是问题所在，最根本的是落实业主可以选择物业管理公司的法定权利，打破垄断，鼓励竞争，加大力度规范前期物业管理招投标才是解决问题的关键。希望国家尽快完善法规，以制度来保障物业管理的规范运作和健康发展来推动和谐社区的创建和社会的稳定。

参考资料 :

1 ． 《  广州日报 》 ， 2006.8.18 房地产专栏

2 ． 《 新京报 》 ， 2006.8.1 社论来信专栏