前期物业管理招投标—— 三方共赢之举

所谓前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。一般来说，物业管理企业应由业主、业主大会选聘，但对于新建物业（如住宅小区）来说，由于此时业主还没有全部入住，业主大会还没有成立，物业管理服务处于真空状态，为了填补这个真空，前期物业管理这个行业便应运而生了。

《物业管理条例》第二十四条规定，“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。”按照国家有关规定，各市出台了相应的物业管理招投标评标办法、评标规则，建立了物业管理评标专家库，批准成立了一些物业管理招投标代理机构。目前，不仅一级市场（前期物业管理）大部分实行了招投标，而且二级市场（业主大会选聘物业企业）也有不少实行了招投标，这对于保证开发企业公开、公正、公平地选聘物业管理企业，推动房地产开发与物业管理的分离，促进物业管理市场的公平竞争起到了非常重要的作用，可以说是有利于房地产开发企业、物业管理企业、业主三方的共赢之举。

共赢之一方：房地产开发企业

这一举措有利于开发企业更多地了解业主需求，开发符合市场需求的物业。通过招投标选聘的物业管理企业，大多有着丰富的管理经验，他们能为开发企业减少设计缺陷、降低开发成本、维护企业形象起到很好的作用。在为业主提供物业管理服务时，可以了解到多而细的物业需求信息，比如业主在使用过程中对物业有什么要求，二手房购买者想买什么样的住房，这些信息会直接反馈到物业管理企业，对开发企业也有着非常重要的参考作用。

有利于提升开发企业形象，有助于楼盘销售。物业管理服务的好坏不仅关系到业主的生活质量和切身利益，而且关系到开发项目的成败及企业形象的延续。通过招投标方式选聘优秀的物管企业，可以增加购房者的信心和购买欲望，提升开发企业的形象。物业的保值升值是业主最关心的，选聘优秀的物管企业不仅有助于房产的销售，而且有助于保证开发商形象的延续性，有助于开发商后续楼盘的销售，这样的例子在房地产界比比皆是。

有助于实现物业的建管分离，有助于开发企业规避风险。物业管理招投标的目的就是为了实现建管分离。以前的物业管理企业大多是由开发企业派生出来的，作为开发企业的一个售后服务部门。在售房时，开发企业往往会向购房者承诺许多不切实际的物管服务，但在购房者入住后这些承诺往往不能兑现，物业管理企业与开发企业互相扯皮，购房者的权益无法得到保障。前期物业管理招投标的实施，实现了物业的建管分离，客观上管住了开发企业的嘴，承诺少了，房子卖了，责任少了，损失没了。

共赢之二方：物业管理企业

中标的物业管理企业容易被业主接受与认可。过去建管不分时，由开发企业指定物业管理企业，一旦发生纠纷，物管企业因其身份的合法性只能采取息事宁人的态度与方法，造成物业管理服务费收缴困难。而通过招投标被选聘的物业管理企业，其身份合法，也容易被业主接受与认可，在为业主服务的同时，可以在自身利益受到侵害时敢言敢为。

有利于物业管理企业提高服务品质和管理水平。实行前期物业管理招投标，可以使物业管理企业摆脱从属于开发企业的地位，改变代开发商受过的角色，从而真正按照企业化机制运作，作为一个经济实体行使经营自主权，合理合法地承担责任、行使权利和享受权益。通过招投标这个环节，加剧了行业竞争，物业管理企业要在市场上立足、生存、发展，就必须树立品牌意识，增强服务意识，提高管理水平，规范自身行为，以品牌、实力、专业水平去拼市场，以开发企业、业主的满意度来衡量其竞争力。

共赢之三方：广大业主

广大业主可以享受更好的物业管理服务，物业保值增值有保证。通过招投标被选聘的物管企业，一般来说有着先进的管理理念、流畅的管理流程和丰富的从业经验，能够为业主提供更专业、更满意的服务。优秀的物业管理企业中标后，通过自己严格规范的管理和服务，特别是对商品房及其配套设施设备进行专业、规范的维养管理，从而延长物业的使用寿命，同时秩序良好、环境优美，温馨舒适的小区环境也有利于房屋的出售或出租，从而实现物业的保值增值。

业主权益相对有保障。相对而言，中标的物业管理企业实力强，信誉好，较少侵害业主利益，有能力承担经营和管理风险。在办理物业承接验收手续时，各市严格按照新建住宅小区移交验收程序，由实施前期物业管理的企业对住宅小区的公建配套设施、物管用房等相关资料先进行移交验收，市政、绿化等相关部门按照各自职能严格把关，做到建管不脱节，使以往长期存在的“重建设、轻管理”的观念得到逐步扭转，为物业管理市场化运作奠定了扎实的基础，

甜瓜苦蒂，物无全美。前期物业管理招投标在实践中也存在不少问题，如有些开发企业由于不了解物业管理市场环境，在招投标实施过程中单纯考虑价格因素，忽略了投标企业的管理能力；有的参与投标的物业管理企业恶性低价竞争，或靠不切实际的承诺获取中标，等等。但一项制度在实施过程中，出现这样那样的问题是事物发展的一种必然，只要我们在实践中积极探索解决之道，前期物业管理招投标一定会对物业三方起到巨大的推动作用。