在物业管理合同中约定节能的模式探讨

摘要：随着我国物业管理行业的不断发展和整体水平的提高，物业管理企业可以尝试国外能源服务公司中的节能管理模式，在物业管理合同中约定节省能源的管理项目，使其成为物业管理合同中的一项重要内容，并可与客户分享节能增效带来的赢利，从而使业主在获得实惠的同时，物业管理企业也能够得到更多利益与发展机遇，最终实现“双赢”。

也许在大多数人的思想概念中，物业管理企业的作用就只是保安、保洁、工程维修、绿化，就是单纯的看家护院、种花养草、扫地除尘、修修补补的管家公司。然而从国内外先进的发展经验来看，物业管理企业的作用远远不止这些。

在发达国家，目前已经出现了一种专业的能源服务公司
与愿意进行节能改造的客户签订节能服务合同，按照合同采用先进的节能技术及全新的服务机制来为客户实施节能项目。为客户提供能源系统诊断、节能项目可行性分析、节能项目设计，帮助项目融资，选择并采购设备、安装调试、进行项目管理、培训操作人员、合同期内系统设备维护、节能量监测等一条龙服务，然后与客户共同验证项目的节能效果、环境效益与经济效益。最后，与客户分享项目实施后取得的经济效益，回收项目的投资和获得应有的利润。这种节能合同管理模式值得在我国的物业管理服务中借鉴，并在管理服务中进行尝试。

在我国目前的物业管理中，设备运行中发生的各项水、电、柴油和煤气等费用，一般是由业主按实际发生费用按实结算，物业管理企业仅仅只是代收缴付。在这种运行模式下，物业管理企业往往是节能意识不强，缺少积极性，因为节能与否和物业管理企业没有直接的利益关系和责任关系。然而，在政府和全社会都在大力提倡节约能源的今天，这对国家和社会的资源来说，是一个极大的浪费。只有改变这种模式，才能达到节能的目的。相信通过提高管理水平，物业管理企业可以在能源节约方面给业主带来巨额的增值效益。且随着物业管理行业的发展和整体水平的提高，这种能够给业主带来效益的深层次服务一定会得到业主和社会的认可和欢迎，而身处其中的物业管理企业更要更新观念，抓紧难得的时间和机遇，把节能作为物业管理服务的亮点，在物业管理合同中约定节省能源的模式，使其成为物业管理合同中的一项重要内容，并与客户分享节能效益带来的赢利和发展，业主方得了实惠，物业管理企业也得到更多赢利，最终实现皆大欢喜的“双赢”局面。

一、合同管理模式，挖掘节能潜力
这种新型的合同约定管理模式，运用市场激励机制，明确约定业主和物业管理企业的节能权利、义务和责任，把降低能源的指标与物业管理企业的经济利益挂钩，在合同中明确规定能源节约指标，如果达不到指标，业主有权扣减物业管理费，如果达到或超过指标，超出部分物业管理企业与业主可五五分成，这样就使节能工作确实落到了实处，彻底改变原能源管理模式中存在的弊端，更可有效挖掘出物业管理企业节能的潜力。

物业管理节能首先要依托硬件基础。在硬件节能上，开发商的义务非常重。物业设施是否节能、今后节能多少主要取决于规划设计阶段。有些开发商在建筑装修材料的节能性，用电设备设施的容量选配方面做了一些不切实际的东西，这样都不利于节能，也不利于减轻业主负担。在这种情况下，就需要物业管理企业在前期规划设计阶段介入并发挥积极的作用，帮助开发商转变观念，为其提供兼顾实际利益和节能降耗的最优配置建议方案，比如合理选配用电设备的容量，做好配套工作，防止“大马拉小车”现象；提高配电系统的功率因素，减少电能损耗 ; 对于墙体保温节能材料，水的循环使用，在设备选型上选择节能设备等。使开发商在节能方面有实质性的作为，这样才能使节能的工作长期进行下去。

节能固然要依托物业硬件，然而要真正实现节能目标，物业管理企业还要依靠软件管理。如在企业内部将节能管理与员工的收入直接挂钩，提高员工从点滴处开展节能降耗工作的积极性和灵活性。物业节能管理，首先应对物业管理企业的能源消耗做一个分析，看看它们的具体构成。物业管理企业消耗的能源主要分为以下几种
公共用电、公共用水、发电机燃油。这其中以公共用电为首。所以节约能源应着重抓节电，公共用电包括有公共照明、电梯、生活水泵、中央空调、消防系统等设施设备的运行用电。我们所能采取的节能措施主要有人员控制和技术改造两个办法：

1. 加强日常管理，完善规章制度，防止不必要的浪费。对工作人员进行节约意识教育，养成随手关灯、关水的好习惯，杜绝浪费。如在使用中央空调的场所，应将风机盘管控制器置于合适的温度，能够封闭的场所要适当地封闭，减少冷气不必要的流失。这种人员控制的方法虽然节能不多，但能够培养员工的主人翁意识和个人素质，对于提升企业形象有较大裨益；

2. 对原有设施设备进行节能改造。这是节约能源的最主要的方法，同时也是最有效的方法。如公共照明可使用节能灯，对长明灯进行改造，使用感应式非接触型开关（声光控开关），在景观灯上等安装时间功率调节装置，夜深时降低照度或停止照明以节约用电；水泵的节能应选用合适的加压设备，采用变频技术能有效地降低能耗，同时可以提高供水质量 ; 电梯使用电源逆变回馈装置，将原消耗在制动电阻上的电能有效地收集起来回馈到电源，除了可以降低电梯的电能消耗外，还可以降低机房温度，改善机房环境，减少空调的启动时间，降低空调的电能消耗；有游泳池的单位，应当装设水循环过
滤系统，提高游泳池水的利用率。条件允许的话，还可以对路灯进行改造，如使用太阳能电池路灯等。

采用以上节能措施，公共水电等支出可以降低 20 ～ 30% ，管理处每年节省的费用总额将在几万元至数十万元。因此，物业管理节能对企业、业主、社会均是一个“多赢”的服务项目。

二、倡导节能文化，推进节能管理

节能降耗，不仅需要在社区里大力推广节能技术和产品，还应倡导建设节约型社区，建立节能文化。从业主的角度来讲，物业管理企业要帮助业主们树立节能的意识，宣传节能环保知识，开展能源节约系列活动，组织业主学习国家关于节约的有关政策规定、节能科普知识和小窍门；同时可要求业主委员会帮助物业管理企业推动“节约型小区”的建设，可在社区显著位置开辟专栏，公布每天能源消耗情况，让每位业主从自己身边的小事做起，养成节约能源、热爱公物、保护环境的好习惯，切实树立
能源节约意识，配合管理人员的管理和维护工作；物业管理企业的工作人员更是应从自己身边的小事做起，下班后都把办公用电器的总电源关掉，以便节约用电，并确保企业所有人都养成节约能源的良好习惯 , 真正实现安居乐业。

此外，物业管理企业还可通过制订出一系列节能管理制度，发动企业全员参与，以节约为工作准则，大到主要设备检修，小到一滴水、一度电，处处都算经济账 ; 从现在做起，从自己做起，从身边的小事做起，设定节能检查日，开展节能竞赛，检查并评估员工的节能习惯；宣传栏可以长期坚持出倡导节约的黑板报，并对在节约方面成效显著的员工与业主进行公开表扬等措施，发动群众为构建和谐、美好的节约型社区而群策群力。

总之，节约就是效益。节能就是让生活质量更高，环境更美好，生命更有价值。节能不是一句口号，更不能做应景文章。要想切切实实地把节能工作深入细致地做好，必须正视目前各方面存在的问题，寻找出一条共赢的节能道路 ; 必须从自我做起，在让业主满意物业管理服务的同时，尽量节约能源，为建设节约型社会而努力。
 
参考文献：

①    黄安永 , 《 物业管理实务 》 , 中国建材工业出版社
②    谌汉初 , 《 物业管理工作系统 》 , 高等教育出版社

③   北京土木建筑学会 , 《 建筑节能工程法规及相关知识 》 ，经济科学出版社

④ 《 民用建筑节能管理规定 》 , 中国建筑工业出版社