居住性物业与经营性物业管理

宅小区特点
住宅小区一般有以下特点:(1)规划建设集中化，使用功能多样化。随着城市建设的发展和人民居住水平的提高，住宅区的结构也发生了很大的变化。住宅区建设由分散的、功能单一的传统方式向集中化、综合化和现代化方向发展。(2)房屋结构相连，设备相互贯通。尽管一幢房屋的用途是多功能的，可以是商业、服务业等兼顾，也可以分给若干个单位使用。但由于住宅区的房屋及其设备具有整体性和系统性，房屋的结构总是相连而无法分割的，供电、供暖、高压水泵和上下水管道成相对独立的系统，贯通到千家万户，更是割。(3)产权多样化，管理复杂化。由于住宅建设投资渠道多，以及住宅商品化的推行，使房屋的产权结构发生了一系列的变化，产权的多样性形成分散管理，导致各项管理工作的复杂化。

住宅小区管理特点
住宅小区管理就是对住宅小区内居住行为的管理，是国家通过实施管理法规和制度，对社会的居住活动和行为关系、居住习俗进行制约、调节、疏导、监督和服务。它通过管理工作的职能部门有效地运用国家赋予的社会管理权力，实现国家对人民居住行为规范的引导，并使之秩序化、合法化。

住宅小区管理作用
住宅小区管理是城市管理工作的重要组成部分，具有很大的作用。
(1)住宅小区管理可以实现经济效益和社会效益的统一。房屋具有投资大、周期长等特点，是人类赖以生存和发展的物质条件。住宅小区管理工作使住宅小区发挥其正常的功效，保证房屋的安全和住户的正常使用。经常的维修养护还可以延长房屋的使用年限，做到少投资，多使用，既可以为国家保存一份财富，又可以节约投资，从而实现经济效益和社会效益的统一。
(2)住宅小区管理是城市管理的一项重要内容，也是政府的职责。住宅小区管理好，才可能把城市的脏、乱、差解决好。因此，对原有的住宅小区，可以投一定的资金使之完善配套，并纳入综合管理的轨道。对新建的小区要按标准要求建一个、成一个、巩固一个，建成后管理工作要相应跟上。如果这两方面相互协调和促进，新的建好，旧的改造好，整个城市的水平就能得到提高，就能保持市容的优美清洁，巩固城市建设的成果，实现环境生态的良性循环，从而实行经济、社会和环境效益的统一。
(3)住宅小区管理可以促使"两个文明"一起抓。社会主义的生产目的就是不断满足人们日益增长的物质和文化需要，住宅小区的建设及其管理是人民居住水平的一个重要标志，是生活水平的重要体现。建好和管好住宅小区，是社会主义物质文明的标志。同时，由于住宅小区是人们生活和生存的空间，人的居住环境不仅与人的物质生活、而且还与精神生活和身体健康有直接关系。什么样的环境培养什么样的人，环境对人的影响是巨大的、无形的甚至是潜移默化的。管理好住宅小区，就能使之成为培养社会主义公共道德意识、高尚健康的思想情操和科学文明的生活方式的场所，从而成为振兴中华的巨大物质力量。

住宅小区管理指导思想
住宅小区管理的指导思想通常有以下三个方面要求:
(1)服务第一，方便群众。住宅小区管理的目的就是为了尽可能地满足人民群众居住生活的需要，创造一个安静、舒适、方便和优美的生活环境。从事这项工作的个人和单位必须有正确的指导思想和端正的经营作风，树立"为人民服务，对人民负责
 
 
的管理思想。
(2)人民城市人民建，人民城市人民管。住宅小区建成移交使用后，还有一个
自身生存、完善和发展的问题(例如维护修养等)，这个问题由于受财力的有限性制约，还得依靠住宅小区里的广大群众来合理分担。居民出点力、出点钱，参加管理维护房屋与公共设施、改变环境卫生、植树种草等各种公益活动，这种让群众参与城市建设和管理的做法，不仅可以节约开支，减轻国家的负担，而且居民出了力、流了汗，对自己的劳动成果会更加爱情，可以增加居民的集体意识，培养爱护公物、热爱集体、热爱劳动的良好风尚。
(3)统一管理与综合服务相结合。针对住宅小区的产权多元化、管理项目多样化的客观现实，必须按照社会化、专业化的新观念组织实施住宅小区的统一管理和综合服务。

住宅小区管理原则
住宅小区管理原则一般有以下四点要求:
(1)产权与经营管理权相分离的原则。住宅小区管理的系统性和整体性，要求实行统一管理，住宅小区产权的多样化，则要求实行分散管理，由此产生了两种管理的矛盾。产权与经营管理权相分离的原则正是为了解决住宅小区的这一基本矛盾而提出的。
(2)企业经营、独立核算的原则。走企业化发展道路必须改革原有管理体制，实行政企分开，使管理机构成为经济实体，有相对独立的经营自主权，并逐步实现商品住宅经营的原则。
(3)专业管理和群众管理相结合的原则。由于住宅小区的维修管理等具有技术性，专业性强的特点，实行专业管理可以达到及时和有效的效果。
(4)有偿使用、有偿服务和合理分担的原则。有偿使用，即是指对住宅小区的使用应实行等价交换；有偿服务则是指对住宅小区的管理和服务应得到价值形态的实现和物质形态的替换。无论是有偿使用还是有偿服务，都是社会主义商品经济的必然要求，而不应把住宅小区的管理、无偿服务和福利性片面理解为社会主义优越性的体现。

住宅小区机构建设原则
住宅小区管理机构的建设中应遵循以下几个原则：(1)有利于加强领导，统一政策。由于住宅小区管理是一项政策性很强的工作，组建的机构必须能体现党和政府的方针、政策。(2)有利于统一管理，综合服务。由住宅小区管理的整体性和系统性决定对住宅小区的管理不可搞政出多门，组建的机构应具有权威性和实施统一领导。(3)有利于建立稳定的经费来源和经营机制。建立稳定的经费来源和经营机制，是我国目前建设管理机构所面临的问题。(4)有利于小区管理朝社会化、专业化方向发展。(5)有利于住宅小区管理的延续性。

以行政管理为主模式
以行政管理为主的模式，其管理机构以街道办事处为主成立住宅小区管理委员会进行管理，即管委会主任由当地街道办事处主任兼任，委员由各居委会主任及市政绿化、环境卫生部门派人员组成。管委会实行专业管理与群众管理相结合的组织形式，这种形式偏重于行政管理，借助于行政力量，制约力较强，效果也较明显。职能部门各负其职，但经费较少，也要防止行政一体化倾向。

经营服务型模式
经营服务型的模式主要是采用住宅小区管理机构的第三种模式，即以房地产综合开发企业为主，成立住宅小区管理服务公司或物业管理公司，以经营的形式从事住宅小区管理。正确处理管理与服务的关系，实现经济效益和社会效益的统一，向住户提供良好的居住环境，向住户提供多层
次综合性服务，从而实现了建设、管理、服务、经营的结合。把住宅区的管理机构逐步办成服务、经营、管理型的第三产业的实体，一业为主，多种经营，受到住户的普遍好评。

职工租赁承包模式
职工租赁承包模式即由房管人员个人承包住宅小区的管理、维修和服务。在合同期内，住宅小区的管理养护和服务均由承包者负责，实行"三包"，即包管理、包养护和包服务。

住宅小区机构职责
机构的职责包括以下几个方面:(1)根据国家制定的法规与管理办法负责对住宅小区实施统一领导和综合管理；(2)制定住宅小区的各项管理规章制度并监督执行川3)负责住宅小区管理经费的征收和使用川的组织综合性的生活服务项目，开展便民有偿服务；(5)加强社会主义精神文明建设，开展创建文明住宅小区活动；(6)维护居民的正当权益，向所在行政区人民政府及有关部门反映居民的意见和要求。

住宅小区维护类经费
是指以保持原来面貌为目的的日常维护，包括保洁维护、居住安全维护、正常生活秩序的维护等所需要的费用。

住宅小区养护类经费
是指对房屋及设备、住宅小区公用设施的日常预防性保养、检修、换油等，以及在它们受到轻微损坏时所采取的必要修复(小修、零修等)所需要的费用。

住宅小区修缮类经费
是指房屋及设备、住宅小区公用设施在使用年限内，为保持它们处于良好的使用状态，恢复其功能而进行的修缮活动(中修、大修等)所需要的费用。

住宅小区更新改造类经费
指房屋及其设备、住宅小区公用设施由于各种组成部分材料的使用年限不同，将使用年限短的部件予以更新；对使用不便、设计落后的加以改造，用新工艺、新材料来替换，一般归在修缮的范畴。

住宅小区添置类经费
指根据使用、发展上的需要增建、增购的房屋及设施所需要的费用。

住宅小区服务类经费

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