居住性物业与经营性物业管理

公有住宅售后管理的意义是十分重要的，具体体现在两个方面20)加强对公有住宅出售后管理，延长了物业的寿命；(2)公有住宅出售是住宅政策的重要组成部分，加强了售后的管理，有利于推动公有住宅的出售工作，加快住房制度改革深化。

公有住宅售后管理
的依据售后公有住宅的管理是一个全新内容。需要制定出具体的管理办法。其依据是国家建设部发布的《公有住宅售后维修管理暂行办法》，来结合地区实际，制定管理办法。

售后公有住宅管理组织形式
公有住宅出售以后，其管理采用业主自治管理与物业管理单位专业管理相结合的管理形式。

业主自治管理
业主自治管理是以房屋业主管理小组(简称房管小组)基础，业主委员会(简称管委会)为核心，业主代表大会为最高权力机构的组织形式来体现。

房管小组组建
一幢公有住宅出售的建筑面积达到30%以上的，都应组建房管小组，房管小组成员由本幢房屋内业主按各自的产业面积协商或选举产生房管小组成员。其中房管小组中公房业主代表由公房业主委派。房管小组成员由3人以上单数组成。

公有住宅售后维修基金的筹措
公有住宅出售时，为了保证房屋及其公共设备、公共设施的日常维修、更新的正常进行，房屋出售人和购房人应按规定交纳维修基金。

公有住宅售后维修基金的使用
物业管理单位应按幢建立维修基金独立账户。日常房屋维修养护费用由物业管理单位编制年度计划、经管委会审核同意后组织实施。

公有住宅售后维修基金的增值
业主管委会在开设银行账户时，以委托的形式将维修基金的80%部分交市公积金管理中心统一集中增值，增值收益每年结算一次；基金的20%部分按存本取息利率每月支取。

业主转让住宅后的维修基金结算
业主转让住宅应事先报告房管小组，其缴纳的住宅维修基金不予退还，继续用作该住宅的维修。在住宅维修基金中原个人交纳的剩余部分予以结算，由受让方向出让方支付。

公有住宅售后物业管理委托合同的基本内容
一个相对独立住宅区域应由管委会委托一个物业管理单位承担房屋售后管理，接受委托的物业管理公司必须与管委会签订房屋管理服务合同。合同主要内容:(1)管理服务事项；(2)管理服务权限；(3)管理服务标准川的管理服务费用；(5)管理服务期限川的违约责任；(7)双方约定的其他权利与义务。

公有住宅售后维修责
 
任和维修费用分摊
公有住宅售后，业主自用部分、自用设备的维修责任，由业主承担，维修费用自理P整幢房屋业主共同使用部位，其设备的维修、更新责任，由整幢房屋业主按各自的房屋建筑面积比例共同承担。

公有住宅售后、管委会成立前房屋共用部位、共用设备和公共设施的维修
公有住宅售后，由于时间等其他原因管委会无法立即成立，此时房屋共用部位、共用设备和街坊公共设施的修理，由售房单位或原管房单位负责，在征得业主认可后，其修理费用由房屋业主承担，费用按规定列支。

公有住宅出售后的维修报修
公有住宅出售后，一些需要维修项目应按下列规定报修:(1)自用部位和自用设备的损坏，各房屋业主可以自行修理，也可以委托专业的修理部门修理；(2)共用部位和共用设备的损坏，由房管小组成员负责报修z(3)公共设施的损坏由管委会成员负责报修。接受委托的物业管理企业，对住户报修应设立报修点，报修点应向住户公布。

公有住宅出售后，住宅急修项目内容
公有住宅出售后，住宅出现以下情况需要紧急修理而需要报修；(1)房屋结构性损坏而发生危险的排险解危；(2)因室内线路故障而引起的停电和漏电；(3)因水箱水泵故障和进水表以内的水管断裂造成的停水和龙头严重漏水刊的楼地板、扶梯踏步板断裂；(5)其他属于危险性急修项目。

公有住宅出售后，一般修理项目的报修内容
公有住宅出售后，一般修理项目的报修内容如下:(1)各类钢、木门窗损坏(2)水卫设备零件损坏；(3)屋面渗漏水；(4)水落管、污水管墙塞和水箱等设备揭水；(5)其他属于小修养护的项目等。

公有住宅售后修理收费标准
公有住宅售后修理收费标准如下:(1)修理人工费的计收标准，凡修理项目定额工时在两工以上的按《房屋修理工程预算定额》计收，定额工时在两工以下的，按实做工时计收；(2)修理材料费的计收标准为以修理项竣工之日的市场价格及实际耗用材料的数量予以结算。

公有住宅出售后，房屋修理质量保修期
物业管理单位对房屋修理项目质量实行保修制度，保修期一般为三个月。业主报修项目竣工以业主验收签字为准。因修理质量引起的返修不得再向住户收费。

公有住宅售后的房屋使用规定
公有住宅出售以后，房屋业主应按照有利居住、方便生活、团结互助、公平合理原则，正确处理房屋使用、给排水通行、通风、采光、维修等方面关系，业主和住户使用房屋中应禁止下列行为:(1)擅自改建房屋主体承重结构；(2)擅自在天井、庭园内搭建；(3)擅自移装公用设备；(4)占用公用部位、共用设备；(5)侵占绿地、损坏绿化或围护设施川的法律、法规禁止的其他行为。

公有住宅售后房屋室内改装和搭建的规定
房屋业主在进行房屋室内改装和搭建，应符合房屋安全，不影响周围环境和市容观瞻，并不得改变房屋主体承重结构。凡因改装和搭建影响周围邻居的，应征得相邻业主和住户的书面同意。因改装和搭建而对相邻业主造成损害的，应予赔偿。

公有住宅售后对业主的要求
公有住宅售后，实行了物业管理，业主和住户应按时交纳管理服务费，对不交纳各项应交费用的业主，管委会或物业管理公司可督促其交纳。拒不交纳的，管委会或物业管理公司根据《业主公约》、《房屋使用公约》
、物管委会章程等，采取必要的措施，也可向人民法院提起诉讼。

经营性物业
经营性物业是指用于出租能够产生经济收人的物业，例如写字楼、公共商业楼宇、旅游酒店等。

经营性物业管理
以经营性房屋为主体对象的经营管理称之经营性物业管理。经营性物业管理要求管理者有系统的管理理论、服务意识和操作技能，它最能反映现代物业管理的本质。

经营性物业管理的特点
经营性物业管理的特点有以下几点:(1)经营性物企业管理是一种创造性的活动。在经营性物业管理中，建筑物成了商品，随着其外界环境的变化以及内部管理的优势，其使用期限会有较大的差异，市场价格也会有很大变动。(2)经营性物业管理属于服务性行业，要寓管理于服务之中。(3)经营性物业管理中所提供的房屋产品没有储存性。经营性物业管理中最重要的服务在于房屋的出租和其他附属性的商业服务。(4)经营性物业管理是综合性的统一管理。经营性物业管理的内容相当广泛，既有房屋出租、商业服务等经营型内容，又有结构装修、设备维修等技术内容，还存在着清洁、保安、绿化、交通等日常服务。(5)经营性物业管理具有极大的社会作用。随着社会主义市场经济的发展，经营性物业的投资主体呈日益多元化的趋势，因而经营性物业管理对社会的安定、人民生活水平的提高、城市的美化等起着不可低估的作用。

经营性物业管理重点
经营性物业管理的重点是租用建筑物的承租人对其所使用的物业环境感到满意，并希望继续租用本物业。所以，收益性物业管理工作中的每一部分工作，都应以满足当前承租人的需要并吸引未来的新承租人为中心。

经营性物业管理工作分解
为了使经营性管理工作做好，首先将工作分成若干方面，再找出相互联系，确立工作目标。

经营性物业管理内容
经营性物业管理的内容主要包括以下几个方面:(l)制定管理计划；(2)加强市场宣传以提升物业的租金；(3)制定租金收取方法沃的物业的维修养护；(5)安全保卫；(6)协调业主和承租人关系；(7)组织与控制等。

制定管理计划
在接管一宗物业后，首先要制定一份管理计划并获委托方认可。计划应详细说明物业管理所提供服务内容及所采用方法。计划制定一般有五个步骤:(l)确立目标。物业所有者(业主)的目标是制定管理计划的基础。(2)检查物业质量状况。物业质量状况的检查是物业管理工作的重要内容。(3)形成租金方案和出租策略。出租实际上是出售一定期限(月或年)的物业使用权；只有在业主和承租人均满意情况下租约才会得以维持。租金方案十分重要，从理论上来讲，租金的确定要以物业出租的经营成本、税费和业主希望的投资回报率来确定，但市场条件下，物业的租金高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。(4)提出预算(包括管理费)。预算是物业管理中经营计划的核心，预算中包括详细的预期收益估算，允许的空置水平和经营费用、且这些数字构成了物业管理的量化指标。(5)签订物业管理委托合同。

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