居住性物业与经营性物业管理

经营性物业管理的收入
经营性物业的收入既是房地产投资者收回投资、获取投资收益的来源，也是物业管理公司进行经营管理的费用来源，该收人包括经营收入和其他业务收入两个方面。经营收人主要是指出租建筑物楼面和其他附属配套设施的租金收入z其他收入则包括管理
费、附属性的餐饮、购物、商务中心等项服务所得。

影响物业收益的主要因素
一般说来影响物业收益的主要因素除了宏观社会经济状况和供求关系外，还有物业所处的位置，物业的类型及临街状况，租客的类型、租期、楼层、朝向等诸因素。

租金的确定
租金确定过程中，首先要对同类物业市场进行分析，了解市场上同类物业出租的租金水平和出租率情况，结合物业本身的特点和优势进行市场定位，确定本物业租的市场租金水平。

租金收取方式
租金一般按月于月初收取。对于常租客户，有时也按优惠价格一次收取一年或数年的租金，以尽快缓解投资者的资金压力。

经营性物业管理中的运营成本
经营性物业管理中的支出一般包括以下三个方面:(l)建筑物的维修费用；(2)服务及其设备的费用；(3)有关税费。

对开展经营性物业管理企业的选择
对于开展经营性物业管理企业的选择有一系列的标准可以考核，这些标准通常包括:(l)能否令业主满意；(2)专业服务水平；(3)向业主提供信息的能力；(4)管理计划。

对开展经营性物业管理工作的评价
对物业管理工作进行评价的主要目的是令物业管理企业为业主和承租人提供更好的服务。物业管理工作评价应考虑、以下几个方面:(l)与承租人有良好的沟通；(2)及时处理承租人的抱怨；(3)及时地收取租金川的较好地达到了出租率目标；(5)物业维修良好；(6)及时提供有关物业报告；(7)为业主的利益能主动地提出建议刊的对业主的批评或建议反应迅速。

高层楼宇
高层楼宇是指层数多且高的建筑物。根据l972年国家高层会议对高层建筑物的定义，把高层建筑分为四类:第一类高层建筑为9~16层(最高到50m)第二类高层建筑为17~25层(最高到75m)第三类高层建筑为26~40层(最高到100m)；第四类高层建筑40层以上(高度为l00m以上)。高层楼宇包括商住楼宇、综合楼宇、宾馆饭店、办公大楼，以及文化、娱乐等各行各业各种类型的建筑。

写字楼
写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼。写字楼可能是所有者自己使用一部分，其余部分用于出租，收取租金。

商务楼
商务楼是指提供各种商务活动的楼宇，除了办公室以外一般还有展示厅、会议厅、洽谈室等，但主要部分仍然是办公室。

商住楼
商住楼是指既能办公又兼能住宿的楼宇。在现代，不少大楼将办公、住宿、商务活动等功能综合在一起，又称为综合性多功能写字楼。

按建筑面积大小来进行写字楼分类
按建筑面积大小可以分为以下三类:(1)小型写字楼，一般为1万平方米以下；(2)中型写字楼，一般为1万~3万平方米；(3)大型写字楼，一般为3万平方米以上。

按写字楼的功能来进行写字楼分类
按写字楼的功能一般可以分为三种:(1)单纯写字楼，就是写字楼基本上只有办公一种功能没有其他功能；(2)商住型写字楼，就是既提供办公又提供住宿；(3)综合写字楼，就是以办公为主，同时又有其他功能(例如公寓、餐饮、商场展示厅等)。

写字楼的管理方式
根据写字楼特点开展的管理形式有三种:(1)委托专业公司管理和发展商自己管
理；(2)经营性管理和非经营性管理；(3)社会化分包管理和一家管理。

委托专业公司管理和发展商自己管理
委托管理就是大楼造好后委托给专业物业管理公司，在发达国家，这是最常见的一种形式。而在我国比较常见的是发展商(业主)自己组建物业管理公司进行管理。

经营性管理和非经营性管理
经营性管理就是管理者不仅要负责管理而且还要负责楼宇的出租、销售等业务；非经营管理不负责楼宇的出租、销售等业务；管理者只负责设备、保安、清洁等管理和服务工作。

社会化分包管理和一家管理
社会化管理就是物业管理公司接管写字楼后，将有些管理内容再委托给其他专业公司去做。一家管理是指受委托物业管理公司自己完成所有的管理内容。

写字楼管理目标
写字楼管理目标围绕"安全、舒适、快捷"六个字，指用户在写字楼内工作有安全感，具体体现在:人身安全、财产安全、消防安全三个方面；舒适是指创造优美的环境，让用户在大楼内生活工作起来感到舒服、方便；快捷是指用户在大楼内随时与世界各地联系、交换信息、抓住商机。

写字楼物业管理的组织工作
通常写字楼物业管理的组织工作有以下四个部分:(1)制定写字楼物业管理计划；(2)大楼开展管理前的准备工作；(3)物业管理服务范畴；(4)物业管理财务、组织及人事制度。

写字楼开展物业管理前的准备工作
写字楼开展物业管理前应做好各种准备，具体体现在:(l)根据大楼特点及周边环境，编写物业管理维修公约；(2)草拟一切有关物业管理的文件，包括大楼的各项制度、装修规定等；(3)从物业管理角度，向发展商提供合理化意见，为日后管理和物业升值服务川的做好大楼交接各项准备工作。

物业管理装修服务范畴
物业管理装修服务是指所有业主和用户进行装修，装修图纸都需要物业管理公司事先批准。

写字楼物业管理服务范畴
写字楼物业管理服务范畴很多，主要包括:(l)装修图的审批，(2)维修服务；(3)保安服务川的清洁服务；(5)咨询服务；(6)公关服务；(7)向业主和用户定期报告。

写字楼的市场销售
市场需求是写字楼经营的主要依据，只有在了解市场的基础上，才能制定好写字楼产品计划，通常市场销售有以下三个环节:(1)市场调研；(2)销售合同的签订；(3)销售合同执行。

写字楼市场调研的内容
写字楼市场调研的主要内容:(1)宏观环境；(2)市场需求；(3)写字楼营销状况；(4)竞争对手等。

宏观环境
宏观环境包括政治、经济、社会三大因素，具体有:(1)国家有关法令政策；(2)国际政治、经济形势变化；(3)写字楼承租人的政治倾向；(4)写字楼承租人所在地区的国民生产总值、国民收人、物价水平、物价指标等。

市场需求
写字楼市场变化发展趋势是市场调研的关键内容，它包括:(l)房地产发展商的投资意向；(2)现有租购写字楼市场对写字楼的需求量；(3)同档写字楼需求情况；(4)潜在市场调查。

写字楼营销状况
写字楼营销状况是指本企业销售状况，它包括:(1)写字楼经营管理状况；(2)价格定位及价
 
 
格构成；(3)促销情况。

销售合同的执行
销售合同的执行是通过客户迁入写字楼，客户使用写字楼，客户迁出写字楼的整个过程。

客户迁入程序
客户迁入程序通常是:(1)营业部的工作；(2)财务部的工作；(3)工程部的工作；(4)保卫部的工作；(5)公关部的工作。

营业部工作
营业部的工作程序是:(1)向客户发合同第一期房租及保证金收费单，及时将客户签字确认的收费单转送财务部作为收款凭单；(2)根据客户要求，向工程部发工作单，安排办公室装修，通讯安装；(3)发工作单，安排为办公室配置所需办公家具；更换客户房间门锁以及清扫等工作；(4)在客户正式迁人前，向各部门发出《商社迁人通知单》并通知各有关部门。

财务部工作
财务部接到营业部转送收费单，及时确认领款到账情况并通知营业部。

工程部工作
工程部接到营业部工作单后，及时与客户联系并洽谈有关办公室装修事宜，为客户推荐1~2家装修队伍进行报价，客户办公室装修竣工后，与客户一道进行工程验收。

保卫部工作
保卫部按营业部签发的工作单，为业主提供所需的外门锁，并收回旧锁以及其他保安工作。

公关部工作
公关部在客户正式迁入日，代表总经理向客户送花篮表示欢迎，并收集客户主要人员的资料。

写字楼商务中心的管理
商务中心是写字楼为了方便业主(使用人)，满足客人需要而设立的商务服务机构。写字楼商务中心管理包含以下三个方面工作；(1)商务中心设备管理；(2)商务中心的工作要求；(3)商务中心的服务项目。

商务中心设备管理
商务中心应配备的主要设备有:中英文处理机、打印机、传真机、电传机、打字机、电脑、装订机、口述录音机、电视、电话、影视设备、投影仪及屏幕、摄像机以及其他办公设备。为了保证设备的正常使用，必须制定一套严密的规章制度，严格按照正常操作程序进行操作，定期对设备进行必要保养，设备一旦发生故障、应由专业人员进行维修。

商务中心工作要求
商务中心的服务是小区域、多项目的直接服务。客人对商务中心服务质量的评价，是以服务的周到与快捷为出发点的，所以对商务中心工作人员要求应具备以下几点:(1)流利的外语听、说、读、写能力；(2)熟练的中英文打字能力:(3)熟练操作各种设备能力川的商务信息知识；(5)秘书工作知识；(6)一定的设备清洁保养知识。

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