民营物业管理企业希望在前
中国民营物业管理企业现在之所以没有以强者的姿态出现，有其历史的和现实的原因。
还有外部生存环境问题。以物业管理的“主流”——有企业作参照系，目前民营物业管理
企业的外部生存环境极为严峻。
一、民自物业管理企业缺乏市场支撑
现在市场中物业管理企业70％属于开发商自办，20％属于房管所改制或后勤单位改
制。也就是说，70％的开发商自办物业管理企业有开发商的“米”可以下锅。20％的房管
所改制或后勤单位改制企业可以利用改制前的物业资源，也可以利用其政府的“权利资源”
占有市场。那么，剩下的10％民营物业管理企业怎么办呢？只有自己去找“米”。从哪儿
找呢？从市场中去抠，而且这个市场是已经被预先瓜分过一次的，若从食物链的角度去论
述，民营物业管理企业是处于较低一级的，所以，拿到市场份额这块“奶酪”的难度可想
而知。
二、民营物业管理企业缺乏资金主持
据统计，在服务行业的投资中，国有经济投资占60％左右。而占80％以上的国有物业
管理企业具备雄厚的资金实力自不待言，开发商办的物业管理公司也有资金实力，唯民营
公司在资金运作方面非常艰难。一般人认为，物业管理不属于资金密集型行业，不需要太
多的资金投入。实际上，要提升物业管理的技术水平必须有资金支持。上市融资对民营物
业管理企业来说，现在还只能是一个梦想，至于银行借贷，则是难于上青天。只有依靠微
利的管理费等收入的缓慢积累，慢慢向先进水平靠拢。
三、民营物业管理企业缺乏政府支持
对政府而言，任何企业应不分国企、民营身份，只要合法并遵守游戏规则即可。而事
实上，政府所制定的游戏规则，客观上起到了抑制民营物业管理企业的作用。这是因为，
在物业管理发展至今的20多年历史中，国有企业发挥了至关重要的作用，而且可以说，20
多年的历史是由国企缔造的。因此，政府在制定相关政策时，所依据的是国企所创造的事
实。比如，在资质的认定上，国家一级资质企业必须具备七个条件，这七个条件有着极为
严格的限制，而不具备一级资质的企业，在全国范围内最多只可承接30万平方米以下的物
业项目，甚至不可出省承接项目。由于历史的原因，纯粹具有独立产权的民营物业管理企
业，在资质认定的条件上不具备优势。
民营物业管理企业的希望在哪里？为迎接民营物业管理企业的春天，我们应该做哪些
事情？
一、加快推进“分业经营”的步伐
物业管理与房地产业“分业经营”的提法至今已有两年了。而且已形成一致共识，但
实际推行的速度却很缓慢。一段时间以来，物业管理公司与业主间的矛盾重重，从媒体报
道的情况来看，与“分业经营”没能有效推行颇有关联。“分业经营”应至少明确以下两点：
一是房地产业与物业管理行业必须彻底脱离“父子”甚至“祖孙”关系。对开发商开办新
的物业管理企业，要通过制定有效的条件予以限制，对已存在的，则通过改制等方式实现
脱钩。二是房地产商新开发的项目实行物业管理，必须彻底实现社会公开公平招投标。按
现行法规规定，在物业未入伙或入伙但业主达不到成立业委会法定人数的情况下，开发商
仍以最大业主的身份对物业管理单位的选择有决定权，如不公开招投标，已成立物业管理
公司的开发商仍会将项目交给自己的物业管理公司，这对靠市场吃饭的民营物业管理公司
来说，有失公允。
二、进一步完普物业管理的法制环境
要确立物业管理招投标的透明度、程序性、公正、公平与公开，须由政府部门牵头组
建物业管理专业招投标委员会和物业管理招投标专家库，由这些专业人才承担物业管理项
目的招投标工作。无论是开发商新开发的项目，还是已由业主委员会管理的二手项目，当
其需要新的物业管理公司时，均需要经过物业管理专业招投标委员会同意，在满足他们的
管理质量、价格等要求的前提下，由其从专家库中选聘评委，最终项目花落谁家，决定权
就在这些专业评委手中。同时如若能对物业管理招投标子以立法，则会使各方面的权益得
到更有效的保。
三、加紧实施企业间的兼并与重组
据报载，2001年间，北京的物业管理公司平均每家管理物业的建筑面积仅为15.5万平
方米。这样小的管理面积怎会有竞争力？当国外先进的物业管理企业进入中国市场时，这
种现状是很难与其抗衡的。因此，必须走兼并联合的道路。怎么联合呢？这就需要政府的
力量之手，一是限制小规模物业管理企业的发展，当在一定时间内小规模物业管理企业仍
未能达标时，取消其市场资格，所属物业自然交由市场进行调节。二是政府对物业管理的
资源进行科学评估，先评估出优良资产，然后以其作主体，将其他小规模物业管理企业联
合到他身边来。这里面最关键的是资源的评估，将最具活力、最有发展前景的物业管理企
业选出来，做中国物业管理的开拓者。
四、建设物业管理职业经理人队伍
地产、家电、IT行业等，基本上都引入了职业经理人制度，成为推动社会进步的有生
力量，自身也取得了巨大的社会和经济效益。优秀的职业经理人将会改变企业的运营机制，
成为管理的枢纽，成为许多产业有序发展的实际管理者。他们的管理不仅关系到企业的运
营质量和利润，而且将直接影响到企业的健康成长。物业管理必须尽早走职业经理人道路。
五、加速物业管理的产业化进程
20多年来，我国物业管理的服务对象主要局限在住宅物业。服务内容也限于保安、清
洁、维修三大类。而发展到今天，不仅业主的要求越来越高，物业管理的风险也越来越高，
因各种原因受到损害的业主常常会向物业管理公司索赔几十万甚至上百万。而物业管理公
司要增强抵御风险的能力，唯一有效的途径就是增强获利本领。在当前物业管理微利的现
实情况下，就需要政府大力倡导、积极引导并大力推行物业管理的产业化进程。
六、制定公平的游戏规则
民营物业管理企业并不奢望游戏规则对自己有利，因为自己既不是规则的制定者，也
不是制定规则所依据事实的创造者。但规则也是随着时间的前进而变化的，先进的规则应
能推动行业的进步。现在，衡量一个物业管理公司的水平有几个关键指标，如管理面积、
创建优秀小区的数量等，这也是政府制定的有关规则的重要内容，但对如何确认这些指标
却没有规则。一个物业管理公司所管理物业的建筑面积是现在在管的，还是现在所有签约
的，还是包括曾经管理现己解约的，有没有时间的限制。谁来审核这些数据，这都应是游
戏规则的组成部分。再者，资质的认定本身已确认了该企业的实力，为其在市场上竞争增
加了难以估量的分值。但如再限制其经营范围，对整个行业探索新的领域和新的发展道路
会产生负面的影响。
实际上，民营物业管理企业作为弱势群体，对环境还有更多的希望。当这些希望暂时
无法实现时，就要先练好“内功”，等待机会，蓄势待发
