民营物业管理企业路在何方
市场经济是动态的、立体的、变数极大，具有挑战性、同时发展迅速而又纷纭复杂。
所以，在目前物业管理市场机制并不完善，竞争机会并不平等的现实情况下，民营物业管
理企业的生存状况很不乐观。从理论上分析，物业管理市场的现状既不是一个完全竞争的
市场。也不是所谓的垄断竞争市场，甚至可以说物业管理市场并没有真正形成。因为，现
存市场的大部分份额由那些依附于开发商的物业管理企业所分享。在物业管理市场中叱咤
风云的大型物业管理企业，几乎其背后都有大型开发商的影子。不仅大型开发商如此，一
些中、小型的开发商也同出一辙。尽管政府一直在加大物业管理市场化的力度，也出现了
一些市场机会，同时也涌现出了一批市场化的物业管理企业，但相对于具有开发商背景的
物业管理企业，市场机会并不是真正平等的。
深入分析我们就会看到，开发商将物业交给自己投资的物业管理公司管理，会出现一
些利益上的相关性。同时我们也应看到，这毕竟是对那些不良开发商而言的。而对于一些
负责任的、诚信度好的开发商来说，为了在激烈的市场竞争中获得先机，会从业主的居住
需求出发，对自己开发的物业赋予一些具有生命力的设计思路和企业理念，同时希望物业
管理公司能够很好地理解这些企业理念并承传和培育这种生命力，使业主们能真正地享受
到这些开发理念带给他们的益处。在物业管理方面，当其企业理念与巨大的收益冲突时，
部分开发商往往选择后者，这就造成了大多数的民营物业管理企业不得不在夹缝中求生存
的现实。在这样的市场氛围中民营物业管理企业如何求得生存和发展，是大部分民营物业
管理企业的决策者反复思考的问题。
在物业管理市场中，民营经济尽管存在着市场机制不够完善的问题，但仍然具有广阔
的发展前景，市场潜力巨大。民营物业管理公司因其准确的市场定位，而具有机制新、体
制灵活、能适应市场多方需求的特点。规模小的住宅分散在不同城市、不同区域。这种小
区，很适合民营物业管理公司管理。开发商开发的一两栋楼房，建筑面积在一两万平米左
右的小区，将其推向物业管理市场时，也较适合民营物业管理公司接管。在目前行业分工
越来越细的情况下，写字楼、办公楼、大厦、餐饮、商店、工业厂房、学校、医院、车站
等不同类型物业，将多半委托专业的物业管理公司管理，根据不同的物业要求，要求具有
不同特长的民营物业管理公司进驻，在国内经济发达的大城市物业管理日趋饱和的情况下，
可向中小城市渗透，通过参与和竞争等手段，融入于物业管理市场体系中。
物业管理企业的竞争之道
（一）竞争的精神：
参与市场竞争，在市场竞争中战胜对手是民营物业管理企业必须具备的基本素质。尤
其是在目前市场机制并不完善的市场形势下，没有主动参与竞争的决心，没有竞争的意识，
民营物业管理企业就无法生存。
（二）竞争的素质与手段：
在市场竞争的形势下，所产生的必然结果是优胜劣汰，不具备竞争的实力就没有企业
的生存。因此民营物业管理企业一定要清醒地认识市场、进行清晰的市场定位。大型物业
管理企业拥有规模、资金和人力资源等优势地位，但这只是对整体而言。在局部或具体某
个项目上就不一定具有相对的优势。民营物业管理企业因有全新的管理体制、较低的管理
成本、更为灵活的机制，反而具有一些延伸优势。
（三）参与竞争的准备：
将人才视为资本的当今，物业管理行业的人才优势也显得尤为突出。21世纪的建筑群
正逐步与国际潮流接轨，相适应的物业管理行业也正朝着国际惯例靠拢。新技术、新设备、
新手段在物业管理中的应用令人目不暇接。创新的管理方法，尤其是网络化、智能化的设
备应用，需要大量的管理和专业技术人员，所以，人才上的准备是民营物业管理企业参与
市场竞争的必备条件。
（四）民营物业管理企业的生存发展之道：
总结一下就是“小”、“特”、“新”、“好”四个字。所谓“小”是指将目标锁定在那些
被大型物业管理企业忽视的小型社区和小型开发商开发的项目上。小型的社区和小型开发
商楼盘不大，大型企业往往不屑于进入。而民营物业管理企业则有其管理成本相对较低的
优势，若能够在整合资源和降低管理成本方面下功夫，在为小区业主提供他们最需要的物
业管理服务方面做得更为出色，民营物业管理企业在小型社区不仅可以立足，还能够获得
发展。“特”是指与一般工业、住宅和写字楼物业不同的，诸如医院、学校、车站、码头或
有特殊要求的高科技工业厂房等物业。如果民营物业管理企业在某些方面具备专长，就是企业所具有的特殊优势，可有意识地增强和扩展这方面优势，为业主提供其他企业无法和
不能低成本提供的服务，这也是民营物业管理企业能够在物业管理市场竞争中的制胜之道。
“新”是指不断开拓物业管理的新市场、拓展物业管理的新服务。物业管理服务市场虽有
规模大小、服务深度的区别，但不应只把眼光放在数量的增长上，在现有的物业管理服务
中多为业主提供他们最迫切需要的服务，这是物业管理市场内涵的扩大。相对于数量性的
外延扩大，不仅对企业的服务质量的提高、品牌的创建有好处，同时也使广大业主获得更
多的实惠。“好”是指当你接到了物业，应竭尽全力做到“好”。做企业如做人一样，口碑
不好对一个企业来讲是极具杀伤力的。经营道德是一种延续性强并且产生巨大经济效益的
生产力，职业道德是企业可持续发展的精髓。
政府可以做些什么？
（一）大力推进物业管理市场化进程
大力发展民营经济是形成多种经济成分并存，推动物业管理市场发展的必由之路。将
物业管理推向市场的关键环节就是推行物业管理招投标。否则，大力推进物业管理市场就
是一句空话。然而，推行招投标的关键是政府行政主管部门。因此，必需由政府制定相应
的物业管理招投标规则。在公平、公正的基本原则的前提下，按照国际同行的市场化运行
规则和科学透明的程序，有效地避免招投标过程中暗箱操作，为民营企业营造参与市场竞
争的环境。
通过物业管理招标可以打破谁开发、谁垄断的陈旧模式，使物业开发和物业管理分离。
目前开发商自己开发，自己管理，只是一种暂时的存在形式，随着行业自身健康发展，开
发商会认识到，分离是最好的，有利于开友商良性循环发展。
推行物业管理市场化进程，必须完善物业管理法律法规体系。房地产法规、物业管理
立法是政府部门的重点工作，要摆在突出的位置，加强立法宣传，加大执法力度。
（二）协调好开发商、物业管理商和业主及非业主使用人各方关系
增强“谁受益、谁交费”的物业管理消费意识。以社会化、专业化、市场化为特征的
物业管理，既是物业管理企业提供专业化管理、收取服务费用的经营性活动，又是业主花
钱买服务的住房消费行为。物业管理企业应该规范收费行为，业主也有义务缴纳与所得到
的服务相应的物业管理费用。
要强化物业管理中的合同意识。业主与物业管理企业之间是通过签订合同建立的平等
民事关系，双方按照合同，各自享有约定的权利，并履行约定的义务，管理事项、管理质
量、管理费用等都应该在合同中明确，如果发生纠纷，应当按照合同约定违约条款的解决
办法或通过司法途径解决。
积极稳妥地推进房地产开发和物业管理的分业经营，进一步发挥市场机制的作用，鼓
励民营物业管理企业的规范发展，通过优胜劣汰，塑造一批实力强、管理服务质量高、信
誉好的物业管理品牌企业。随着市场经济条件的不断改善，物业管理市场将趋向规范化。
我们有理由相信，民营企业在物业管理行业中会有着厂泛的发展空间
