中小型民营物业管理企业发展思路

 
中小型民营物业管理企业发展思路

一、民营企业范畴的界定
　　探讨民营物业管理企业的发展，就要对民营企业有个清晰的界定。国内当前对民营企业这一范畴的界定不一，有认为它是私有的，有认为它是非国有的，还有人认为这一范畴不规范而主张取消。这些界定极不利于民营企业在理论上的澄清和在实践中的发展。我个人比较倾向经济学家张维迎教授讲的民营企业很大程度上实际就是指私营企业的观点。但范围界定要更宽泛一些，即民营企业是由某一民间集体不可分割的共同拥有全部或部分企业所有权。并直接或间接地去加以经营的经济实体。在这个范畴界定下，非国有产权、集体产权、国有产权参与但不占控股地位的企业组织形式都应该说是民营企业。

　　在市场经济的大环境下，新的物业管理企业如雨后春笋不断涌现。但在早期。很多物业管理企业是由房管所转制而来的，国有和集体的比较多。但随着市场经济的进一步发展，民营物业管理企业越来越多，包括诸多的房地产开发商自己组建的物业管理企业，也大都属于民营企业的范畴。

　　二、民营物业管理全业面临的外部环境
　　民营物业管理企业面临的外部环境事实上有两层含义，一个是作为民营企业所面临的外部环境，另一个是作为物业管理企业所面临的外部环境。
　　作为民营企业，目前面临着改革开放以来最佳的外部环境。国家无论从政策上还是从法规上都逐渐给予了极大的认同和支持。但是，作为物业管理企业所面临的外部环境却并不令人乐观。
　　首先是政策法规的严重滞后。随着物业管理在中国的迅速发展，物业管理企业不断涌现，物业管理中的问题也层出不穷。到目前为止，我国尚没有一部完整的、系统的物业管理法规。在这种情况下，开展物业管理工作缺乏依据，业主的合法权益和物业管理企业的合法权益得不到有效的保护，极大地阻碍了物业管理的进一步发展。虽然国家有关部委颁布了一些与此相关的法规，但这些法规缺乏系统性、完整性和针对性，且均为行政规章，没有上升到法律、法规的层次，显然已经远远落后于物业管理发展的速度。
　　其次，舆论宣传未发挥好的作用，业主物业知识缺乏。舆论宣传未发挥好的作用，一方面是缺乏明确的政策发展方向，另一方面就是某些媒体为了吸引观众、读者，缺乏职业精神与职业道德。肆意扩大物业管理中的矛盾报道，或者受企业恩惠为企业摇旗呐喊，热衷于典型事件的炒作，而缺乏对社会、对企业、对业主的理性引导和宣传，甚至缺乏公正而深刻的思考。

　　三、中小型民营物业管理企业发展的探讨
　　1、发展基础
　　通过对企业外部环境的大致分析，我们可以看到民营物业管理企业的发展既面临十分有利的条件，也存在较为严峻的客观的困难。
　　首先，民营物业管理企业的发展应该得到政府政策的扶持。中国是世界上人口最多的国家，就业问题是一个突出的社会问题。个体私营企业在解决这个问题上作出了巨大的贡献。1998年末，个体私营企业的从业人数已经达到7823万人。物业管理企业从全行业来说是属于劳动密集型企业，有利于缓解就业，应该得到政府的大力扶持。
　　其次，民营物业管理企业的民营特性，决定了它能够做到“忍辱负重”。物业管理行业总体来说。技术要求不高，但对从业人员的从业素质要求却十分高，要求企业“用心”，其从业人员要有极强的服务意识，极高的心理承受能力，能够处理好与不同层次、不同性格、不同目的、不同需求的客户的各种沟通。民营的特性决定了这些物业管理企业要想生存，就要有极强的服务意识，约束自己，约束本企业的从业人员的行为、态度，在处理与客户各种关系过程中能够“忍辱负重”，而这些恰恰是民营物业管理企业的优势，也是其发展的动力。
　　第三，中小型物业管理企业存在着生存发展的合理性及其固有的结构优势。一个物业管理企业的管理对象如果横跨多个地域、多种物业、多个细分市场，就会由于地区支付能力的差异，每种物业，每个细分市场所需要提供的服务类别、服务层次、服务内容的不同，规模化和集团化经营是很难产生利益效应的，这样的现实决定了中国的物业管理市场不可能是少数的上百家或者几十家甚至几家垄断。
　　另外，在当前房地产业大规模开发越来越多的同时，个性化的物业、强调差别定位的物业也越来越多，这些新的物业为了开发其品牌。必然要求个性化的物业管理服务，个性化是一般大企业所不具有的优势，这就决定了这部分市场中小型物业管理企业依然有存在的空间。

　　2、面临的机遇
　　事实上，中小型物业管理企业目前面临着前所未有的发展机遇。第一个机遇就是中国加入WTO，加入WTO对我国物业管理行业的影响是双重的。首先，导致物业管理市场的扩大，尤其使物业管理利润相对较有保障的中高档的物业管理需求增加。其次，政府的行业管理和物业管理的法规和制度将更加完善，有利于中小企业在更为公平合理的政策环境
下参与竞争。第三，外资物业管理企业的进入，会带来新的竞争理念和管理模式。
　　第二个机遇就是个性化服务时代的开始。随着信息化的发展，人们越来越注重消费的个性化。物业具有个性化的特征，从而使人们对物业管理的需求亦呈现多样性，因此物业管理服务也要求个性化。物业管理企业不应该只是简单的工程设计维护以及保安、绿化等基本功能的执行者，更应该是个性化服务的提供者，个性化居住文化与居住艺术的挖掘者。个性化的东西不是工业化的大规模企业的优势所在，因此在这种现状下为中小型物业管理企业的发展提供了合适的发展空间。
　　第三个机遇是专业化服务的发展。专业化的发展趋势是业内人士和理论界都达成的一个共识。随着社会的不断进步。对于物业的日常管理维护保养的要求也越来越高，物业管理起到的将是统一组织、调度和资源整合与分配的作用。专业化服务是物业管理企业的发展趋势。而这些恰好弥补了中小型物业管理企业先天的人力资源不足等缺陷，通过服务集成化来发挥其管理优势。

　　3、发展策略
　　中小型物业管理企业虽然面临着诸多机遇。但是对每一个中小型企业个体来说，竞争还是残酷的，探索自身的发展也成了大家义不容辞的责任。有以下几个方面值得重视：
　　第一就是要有准确的市场定位。在管理上要有专业化水准，要有专门的针对对象和具体的细分市场。由于整体实力有限，中小型物业管理企业要做到有所为，有所不为，才能在细分市场的竞争中保持优势。
　　第二要选择合适的价值链增值环节。物业管理行业的基本增值环节可以分为三个：基本服务项目专业化操作；服务项目管理集成；增值服务。作为中小型物业管理企业，切忌走小而全的道路。要做服务集成，要向知识型管理型过渡，从根本上提升企业的生存和竞争能力。
　　第三要增强自身竞争能力。随着消费群体的日渐成熟，对企业文学性的描述宣传已经产生了质疑。如果中小型物业管理企业能够通过ISO9002系列认证，建立一套完整、规范的管理体系、工作标准和服务程序，企业的可信度就可以大大增强，竞争的砝码会在无形中加重。
　　第四要牢记“创品牌”意识。作为服务行业，其有形价值较少，更多的则是无形价值，而品牌则是物业管理企业最为重要的无形价值。创立品牌是中小企业发展的必由之路，要利用创品牌意识约束企业行为，带动企业壮大。中小型物业管理企业一般只管理一两个项目，所以其品牌战略应当与所管理的物业品牌紧密结合。通过物业品牌带动企业品牌。
　　当然，民营物业管理企业的发展离不开政策的导向。政府部门在政策上应该为物业管理市场的开放和扩大创造条件，打破物业管理一级市场的垄断，而形成开放的物业管理市场。而且在政策上应该为物业管理行业的竞争提供一个公平的市场环境。每个企业都是市场中平等的竞争主体，大企业和小企业孰胜孰负应该由市场来决断，而不应该因为其规模的大小与否而剥夺公平竞争的权力。这是与市场化的竞争法则相违背的。