试谈民营物业管理企业的特点及前景展望

在市场经济风起云涌的带动下，物业管理行业迅猛发展，民营物业管理企业（以下简称民营物业）随之崛起。中央关于“非公有制经济是我国社会主义市场经济的重要组成部分”的精神，以及《物业管理条例》（以下简称《条例》）的颁布实施好似春风吹绿了物业管理行业，民营物业管理有限责任公司应运而生。

一、民营物业管理企业的特点

与国有物业管理企业相比，民营物业管理企业的特点有：

1、市场竞争激烈

民营物业管理企业从成立之初，就十分明了自己没有“现成饭”可吃，必须打进市场寻找项目，这就要求具备超强的市场敏感性和迅速反应能力。民营物业管理企业一般都很重视项目拓展，而一旦拿到项目，就会使出浑身解数，想方设法做到最好，以求守住阵地。

由于目前大多数开发商仍旧习惯于“肥水不流外人田“，把项目交给自己下属的物业管理公司管理，甚至招投标也是做幌子，没有背景的民营物业管理企业得到项目很难。

2、失盘危机愈来愈严重

《条例》赋予了业主自主选择物业管理公司的权利，但怎样正确行使这个权力，无论是从法规的约束、政府的指导，还是业主维权意识的理性程度等方面来看似乎都欠成熟。有些业主委员会成立后，往往会从狭隘的个别业主的利益出发，动辄就要炒掉物业管理公司，这种现象发展到现在比比皆是。每个物业管理公司都存在着失盘的危机。

民营物业管理公司在发展初期，接管项目较少，抗风险能力弱，有的企业甚至只有一个项目。管理的项目来之不易，以及后期业主有权自主选择物业管理公司的现实压力，使民营物业管理企业承担了较强的危机意识，并在竞争中提高了企业的抗风险能力。

3、业主满意度受到企业的重视

相比之下，不管是从当前的生存还是长远发展考虑，民营物业管理企业都更清醒地认识到“业主时代”的到来意味着什么。只有真正以业主为关注焦点，为业主提供高品质的服务，不断提高业主的满意度，才能保证企业的正常运营和稳定收益。企业领导一定要把在员工中树立良好的服务意识并把它作为首要任务来抓，把企业的生存、员工的待遇和业主的满意度紧紧联系起来。这种服务意识，要渗透到每一位员工心里，落实到每一位员工的行动上。

4、风险防范意识得到加强

“背倚大树好乘凉”，民营物业没有“大树”可倚，企业出现的管理责任、法律责任、经济纠纷等都必须独自承担，往往很多责任是微利经营的物业管理企业所无力承担的。为了规避风险，减少损失，确保既得利益，企业会采取多种方式。比如，购买保险转嫁责任；加强内部管理，防患于未然；重视接管验收等环节，与开发商、业主分清责任等。

5、成本意识强

随着市场化程度的提高，物业管理企业之间的竞争不断加剧，在物业管理招投标过程中，价格战已愈演愈烈。同样的项目，同样的服务标准，谁的价格低，谁就占优势。而低价格是相对的，谁也不能去做赔本的生意，要想做好，只有在成本上下功夫。

6、注重品牌和口碑

业主已进入了“品牌消费”的时代。企业品牌的树立关系着管理项目的巩固和发展。而物业管理企业的口碑对品牌的树立有时比单纯的商业宣传更重要、更有效。

二、现阶段民营物业面临的问题

1、不规范的市场竞争环境，制约了民营物业的健康发展

尽管《条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》已经实施近三年了，省市主管部门也制定了相应的管理办法进行约束。但就西安市来说，开发商进行前期物业管理公开招投标的可以说是凤毛麟角。很多项目的招投标都是在走形式，多数都落在开发商自己的物业管理公司手上。最近几年，开发商自己成立物业管理公司对项目实行自建自管的态势有增无减。在这样的环境下，民营物业要想拿到一个项目，无异于是“虎口拔牙”，异常艰难。

2、社会各界对物业管理行业的错误认识，影响了民营物业的发展

（1）物业管理行业地位较低。物业管理行业发展了这么多年，对城市建设及创建和谐社会做出了不可低估的贡献。但是在公众的眼中，物业管理根本就没有什么技术性和专业性可言。加上很多企业不恰当的宣传，使人们把物业管理单纯地看成是“私家保姆”，低人一等。这些误解和偏见影响了企业员工的工作积极性和人力资源的储备。

（2）把物业管理行业看成是投资少、运作简单，利润大风险小的经营项目。

（3）业主选择物业管理企业，只看物业费的高低，明显违背了物业费与项目档次及服务水平相适应的原则。

（4）对业主大会、业主委员的定位和工作程序的认识上有偏差。业主委员会代替业主大会行使职权，个别业主委员会委员“垄断”整个组织，给物业管理的正常运作带来了困难。

（5）有些媒体以偏概全，在舆论上过多地曝光物业管理企业的不足，正面宣传相对较少。

3、个别物业管理企业服务意识欠缺带来的负面效应

（1）以管理者自居，不能正确处理管理与服务的关系，产生错位现象。

（2）缺乏规范的服务制度，造成服务质量不高。

4、法规与监督机制的缺失，制约了物业管理行业的规范发展

（1）地方法规不够完善；

（2）政府主管部门宏观管理和指导不力；

（3）行业协会对发挥行业的自律作用以及在自我规范、完善服务等方面引导不够。

三、民营物业前景展望

尽管民营物业管理公司面临的问题不少，遇到的困难很多，但正如深圳开元国际物业管理有限公司王荷先生在《任重而道远：漫谈民营物业管理企业的历史宿命》中所述：“虽然目前无论是在物业管理行业内部，还是社会大众对物业管理的外部认识，民营物业都不占有优势；但这只是历史的阶段性现象。最终引领这个行业的发展并汇成滚滚洪流的将是民营物业，这是我国经济发展的必然趋势和不可逆转的历史潮流。”

民营物业管理公司的领导，既然选择了这个行业，选择了这块土壤，就要客观地面对，理性的思考，科学地经营，真诚地付出；要树立市场营销观念、危机意识、成本控制意识；提高服务意识；加强风险防范意识；注重品牌建设。要对我们所从事的事业充满信心，对我们的员工充满信心，对我们的业主充满信心；要通过加强企业自身建设，不断提高服务水平和技术水平，提高民营企业在行业中的地位。

另外，我们尚需注意以下三点：

1、杜绝恶性竞争，维护行业秩序。项目难接，是民营企业的普遍问题。但是，不能“损人利己”，不能不顾行业规则，进行不正当竞争。

2、树立“接一个项目，创一个精品”的信念，实实在在为业主提供服务，树立民营物业管理公司的良好形象。

3、加强物业管理职业经理人建设，提升企业核心竞争力。

民营物业管理公司的前景是乐观的。但民营物业管理公司的发展壮大是与物业管理全行业的发展壮大密不可分的。民营物业管理企业必须树立发展的信心；政府主管部门必须为物业管理行业，特别是民营物业管理公司提供法律支持；民营物业管理公司一定要规范发展，创品牌，树形象；舆论导向要全面、客观，既要对负面的东西曝光，起到舆论监督的作用，又要对正面的东西宣传指导，起到舆论引导作用。总之，社会各界要协调配合，才能使物业管理行业健康发展。

参考文献：

①王荷，《任重而道远：漫谈民营物业管理企业的历史宿命》，中国物业管理协会网