受深圳物业管理行业蓬勃发展的影响，九十年代初开始，全国绝大部分城市先后引进和推广了物业管理新体制。如今，全国物业管理的覆盖面已占物业总量的30％，经济发达城市已达50％。作为中国物业管理的发源地，深圳一直是全国的旗帜。但种种迹象表明，物业管理覆盖面（特区内）高达95%的深圳，业主和住户对物业管理的投诉却越来越多，丝毫不给“旗帜”留脸面。据中国消费者协会公开的商品房投诉数据，2001年比前年投诉量递增5%，其中物业管理方面的投诉占了很大比重。传媒甚至预言，关系市民切身利益和代表城市文明形象的物业管理行业将在今年有一轮震荡。
业主住户：投诉有理
近年来，深圳物业管理方面的纠纷明显增多，出现了多起业主炒物业管理公司“鱿鱼”的事件，出现了业主和物业公司暴力对抗直至对簿公堂的现象。2001年，社会反响强烈的深圳“纽扣大王”小区被杀案，其判决结果给物业管理敲响了警钟。由于物业管理公司未全面、认真地履行合同义务，法院判令其承担违约责任，赔付死者家属１０万元。这个判决表明，物管公司头顶除了光环，还有达摩克利斯悬剑。本案中，小区物业管理公司未对可疑人员进行盘问和必要的巡查，让凶犯在小区空房内潜伏了整整3天，最终导致惨案发生。
深圳物业管理取得了辉煌成就，这是不容置疑的。那么，物业管理的问题究竟出在哪里，业主住户投诉的焦点的什么？资深业内人士认为，有的是开发商和物管公司交接不到位；有的是两者相对独立，交接时权利义务不明确；有的是项目边开发边入住，物业管理滞后，出现问题没人管；有的是入住和物管同时进行，导致管理混乱。开发商和物管公司之间如果有经济纠纷，就可能直接损害消费者的权益。例如，房子出现门窗关不严、漏水等质量问题，消费者投诉并要求修理时，物管公司和开发商往往相互推诿，谁也不负责任，消费者像皮球一样被踢来踢去。
深圳前些年物业管理投诉总量中，有效投诉只占15%左右，其中绝大部分是由于业主与管理公司沟通不畅，形成误会甚至成见所至。2001年市住宅局物业监察处接到的物业管理方面的有效投诉突破千宗。这些投诉集中反映了“四乱”。
乱收费 深圳市有关部门对各类住宅物业管理收费标准有明确规定。如政府微利住宅小区按每平方米多层0.35元/月、高层2.60元/月收取；获市级“安全文明标兵小区”、“物业管理优秀小区（大厦）”称号的，收费标准可上浮5%，省级可上浮10%，国家级可上浮20%。但一些物管公司随意列定收费项目和标准，收取装修押金、清扫电梯费、换灯泡费、清运垃圾费、绿化费、保安费、卫生费、煤气管道安装费、电话线入户费等名目繁多的种种费用，高档住宅的乱收费现象更严重。有的物管公司为了多收费，虚报员工数量、虚设服务项目。消费者弄不清哪项该交，哪项不该交，该交的也不知道是否合算。如龙辉花园擅自将物业管理费从0.42元／平方米上调至0.52元／平方米，业主表达不满，联合起来向管理处讨说法，直至管理处许诺回调并将多收的管理费冲减，事态才告平息。景田紫×阁林先生投诉说，小区管理处另外按每平方米1.65元加收电费是不合理的。
许多工薪阶层人士感叹“买房容易养房难”——每月支付供楼款，还要交几百上千元物管费，却没有享受到多少服务。物管人员只是“站站岗、扫扫地、收收费”。
根据有关规定，购房者办理立契过户手续时，需要交付占总房价2%的公共维修基金。但一些物管公司收取了公共维修基金后，又向业主收取大中维修费，显然属重复收费。 还有许多业主反映，买了房还没入住，物业管理公司就莫名其妙向业主催收物管费。
乱开支 物业管理公约有明确规定，物业管理公司应当定期向住户公布收支帐目、物管年度计划和小区管理的重大措施，同时接受小区管理委员会或物业产权人、使用人的监督。事实上，不少物业管理公司置若罔闻。 许多业主认为物管公司收取的费用与服务不成比例。交了管理费，却不知这些钱花在哪儿？ 物管公司随意增聘保安员，且保安员的服装频繁更换，这些费用是否合理？物管公司不公布帐目清单，业主有疑虑，很容易引起纠纷。
乱处罚 少数业主认为物管公司服务不到位，拒交物管费。物管公司不运用正当方式解决问题，而采取停水停电的手段“处罚”。家住龙华镇乐×花园的秦小姐告诉记者，住户已抄表到户，电费直接交给了供电局，但因没及时交纳水费和管理费，被停电２天。罗湖商业城的林先生反应，只要与住户发生争执，物业管理处动辄停电停水。这种做法扰乱了居民的正常生活，侵犯了消费者的权益，也激化了双方的矛盾。
乱承诺 开发商向购房者承诺提供24小时热水或24小时电梯服务，但往往做不到。一些入住率不高或物管费入不敷出的高层楼宇，采用夜间停水、停电梯的办法“节约”经费。住户对此强烈不满，戏称为：清晨体验“上甘岭”，深夜哼哼“步步高”。 记者在某著名物业管理公司的BBS上看到一则投诉：“早上自来水像撒尿，凑合着还能洗把脸。今天倒好，滴水没有，只好用纯净水漱口、脸都没洗就上班了。这种状况还要维持多久呵？我受不了了！” 业主花钱买物业管理服务，没得到相应的服务还受到诸多限制，能满意吗？万一发生火灾缺水怎么办？老人孩子夜里生病电梯不开怎么下楼？晚上加班或有事回来晚了要爬楼梯，遭遇劫匪怎么办？
某小区会所图书室宣称有500多册精美图书供业主阅览。一位业主对这图书室的评价是：“不知从哪个垃圾堆里捡来的书，又破又脏，有的连封面都没有，挑不出一本可看的，或者值得一看的。这样的图书室还不如不办。不信你也去看一看。一次收费一元，月票20元。”业主的说法也许有点夸张，但表明了他的失望情绪。
物管公司：有苦难言
中国物业管理的行业法规至今还没完全系统地真正建立和完善，物业管理企业与业主之间的责、权、利尚不明晰，笼罩在物业管理行业上空的“微利”阴霾仍未散去。
深圳某高层楼宇在购房合同中写明楼内安装合资企业生产的高级电梯，当业主入住后，却发现开发商安装的是另一厂家生产的，使用不久便“瘫痪”了的电梯。细心的人们会发现，为数众多的物业管理公司和房产开发公司是“父子”或“兄弟”关系，物业管理公司在接受楼宇管理时，没办法也不可能站在维护业主利益的角度对配套设施进行严格审查。 因此，在商品房开发过程中存在的后遗症很容易被带入物业管理中。此外，一些管理公司自恃与发展商有“血缘”关系，不愁费用短缺，无心提高管理服务水平，加之缺乏相应的管理法规，使物业管理的专业化、社会化、市场化水平受到很大限制。
业内人士称，我国加入WTO，对房地产界的冲击首先就在物业管理上。他们建议政府积极引导，加大力度推动物业管理实现公开投标制度。业主不仅要选聘质优低价的管理公司，还应对招标的资格、程序、评标人员的组成等作出相应的规定，最大限度地改变我国目前大多数房地产开发商与物业管理公司间的“血缘”关系。
据悉，南宁市已发出通知，不再允许房地产开发商兼营物业管理业务。广州市出台的《物业管理资质审定办法》大幅度提高了一级资质公司的标准，迫使物业管理公司壮大规模和提高服务水平，目的之一就是尽可能打破这种“血缘”关系，营造开发商与物业管理公司间更加公平、公正的竞争环境。
只有通过竞争来提高物业管理公司的服务水平和质量，推动更多的物管企业实行ISO9000质量管理体系标准，才能从根本上解决物业管理投诉多的问题，深圳物业管理企业才能在激烈的市场竞争中始终处于领先地位。
建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾指出，在物业管理的发展过程中，一些深层次问题已经越来越突出，加快物业管理的立法步伐已是当务之急。由于缺乏大法和行政法规，物业管理中产生的大量矛盾纠纷得不到及时解决，司法机关对日益增多的物业管理案件也因缺乏法律依据难以及时处理；建管之间缺乏有效的衔接，物业管理企业因此代人受过；业主与物业管理企业平等互利、双向选择的新型经济合同关系尚未建立；物业管理公司应在自愿的前提下提供水、电、气费的代收代缴等全方位有偿服务。
深圳市物业管理收费标准是政府定价和指导定价相结合——安居房以政府定价为主（政府多有补贴），商品房则以指导定价为主。管理费用分为四个档次，物管公司服务等级分为甲、乙、丙三级，甲级公司规模较大，提供的服务质量较高，收费相应较贵。市住宅局物业监管处的职责是，对有重大失误的物管公司进行考评，违规的给予查处，视情节轻重采取吊销营业执照、降级等处理方式。去年深圳有约１０％的物管公司被降级处理。
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