目前，全国物业管理企业已超过２万家，从业人员突破２００万人。物业管理已经发展成为一个潜力巨大的新兴行业。但是，有人说，中国的物业管理处境尴尬：一方面,它被经济学家称为“朝阳行业”，国家“十五”规划为物业管理行业指明了发展方向；另一方面，物管行业大面积亏损，业主投诉不断，物业管理企业叫苦不迭。朝阳与灰暗、理论与现实的强烈反差迫使深圳物业管理者进行更深层次的思考与探索。
国外物业管理启示录
物业管理在国外已有100多年的历史，相当一部分物管企业具有资金、技术和人才优势。国外的物业采取自主经营、物业的所有权与管理权分离的方式管理。业主通过招标或协议等方式选择物业管理公司。政府一般不规定具体的收费标准，由业主（委托方）与管理公司（受托方）双方讨价还价决定。
新加坡——物业管理统一归新加坡建屋发展局负责。该局1974年就提出了“共管式公寓”的概念，对政府建造的公共设备、设施及建筑附属物共有产权实行共管。例如小区内的游泳池、网球场、乒乓球室、健身房等全凭业主卡免费使用。
新加坡政府强调对居住小区进行法治化管理。例如对室内装修有非常严格的规定：政府出售的公共住宅，规定室内装修在领到钥匙之日起3个月内完成，此后3年内不准再进行第二次装修。同时规定住户装修须向建屋发展局申请装修许可证，由领有该局施工执照的承包商承包。工程装修完毕，由住宅稽查员根据申请装修内容进行工程检查验证。为了保持建筑物的结构完整性和外观统一性并保证安全，对室内装修项目也有一系列的严格规定。
美国——设有专门的物业管理机构并拥有一批高素质的专业人员。美国各级政府机构中，都设有房产管理局，其职责是制定房地产法规并监督检查。美国的房地产经纪人协会物业管理学会（IREM）是负责培训注册物业管理师的组织，总部设在芝加哥，有l00多个地方分会，注册物业管理师约有15000名，他们管理着全美8770亿美元的房地产，960万套住宅，76亿平方英尺的商业楼字。任何一个管理师只有在达到IREM制定的严格标准以后，才能得到注册管理师（CPM）证书。此外，全国有影响和规模的物业管理协会和组织还有国际设施管理协会（IFMA），主要负责对物业设施的管理， BOMA则代表在物业管理过程中业主或房东的利益。许多协会办有定期刊物，开设教育性专题讲座和课程，帮助物业管理人员优化知识结构，培养职业道德。
在美国，只要具备申请资格、符合法定条件，任何人都可以申请成立物业管理公司。管理人员必须持有大学毕业证书，有的管理岗位必须取得相应的专业证书。
日韩——日本和韩国的物业管理企业均需领取特许证才能从事物业管理，从业人员须经考试取得资格后才能担任管理职务。以日本人的一般收入计算，居民住房的每平方米物业管理费较低。物业管理公司都很注重降低成本和提高工作效率，一般只派一两个人负责管理一座一二十层高住宅楼的门前、门厅、楼道、电梯等公用部分的清扫、安全和公用设备检查等工作。
楼内没有物业人员或保安人员２４小时值班，居民小区根本就不雇用这种保安人员。一般住宅楼的大门都是自动号码或呼叫锁，物业人员不随意进入任何居民的房门。一旦有哪家居民水、电、气等发生故障，住户可直接向有关公司拨打电话，维修人员很快就会赶到修复。
韩国和日本私权意识、等价交换意识很强。公众积极参与物业管理，业主接受花钱买服务的管理形式。业主如果拒付物业管理费是违背社会道德规范和国家法律的。物业管理公司由居民管理委员会选雇，居民委员会的成员由所有业主轮流担任。委员会负责了解业主的意见、要求，监督、检查物业管理公司的工作，同时设专人管理帐目。委员会所有成员的工作都是尽义务，没有报酬。
从容入世 与狼共舞
入世之后，按照总协定的要求，外国企业可以直接进入中国市场的各个领域，平等参与市场竞争。其中，物业管理行业是外商最想进入，也较容易进入的领域之一。
物业管理界不少人呐喊“狼来了”。其实，“狼”早就来了，只不过入世之后，来了“狼群”罢了。早在七八年前，境外物管企业就进入了国内。合资控股、“洋管家”入侵、国内物管企业进军海外三种“与狼共舞”的局面已经形成。在广州，最早获得全国城市物业管理优秀示范小区称号的丽江花园，开发之初就引入了“怡高”作为顾问，并进行了多年的合作。
有21年发展经验的深圳，作为全国物业管理的“领头羊”，做好了战前准备。万科、中海等一大批知名企业已具备了与国外同行同台竞技、逐鹿中原的条件。入世后还有几年过渡期，我们完全可以利用这段宝贵的时间制定应对措施，抓紧调整提高自己，形成后发优势。我们相信，物业管理企业一定能够顺利跨过入世这道坎，“克狼制胜”。
物业管理需要什么人才？
某权威杂志上的一篇文章认为，物业管理企业除个别部门外，大多数只要具备一般的技能就足以胜任了，他对物业管理企业最好的工作年龄段 “划了一个圈”：40至55岁。此君的理论显然处于“初级阶段”。
实际上，据考察过日本物业管理的深圳市物业管理委员会办公室主任刘新云介绍，日本物业管理公司的服务水平和人才的专业素质非常高。探测房屋的使用寿命，电梯的使用和维护，室外的绿化环境等都需要专业人才和先进的专用仪器设备。又以清洁工作为例：不同房间的墙面、地面采用什么类型的洗涤剂，各类家具电器如何除尘保洁，都由专家提出方案；室内空气质素、门窗及冷暖空调的送风均用精密仪器适时监测、调整；通风管道采用化学和机械方式定期清洗；物业管理公司的清洁工作者必须经过严格考核，高级清洁师职称由国家劳动部颁发证书，其专业学识和地位受到社会的承认。总之，大批具有本科、硕士和博士学历的年轻人已经进入了物业管理企业。这些是我国物业管理目前还无法达到的标准。
从近年劳动力市场的招聘情况看，物业管理人员的需求量一直很大，可惜能满足招聘单位要求者不多。全球著名的香港物业管理企业——第一太平戴维斯物业咨询公司、某《财富》500强企业在中国招聘物业租售助理，要求除英语口语流利、计算机操作能力强等基本素质外，还要求应聘者具备物业估价、租售代理专长；试用期月薪3500元，提供的福利非常优厚，工作环境优美，且能提供良好职业培训机会。若求职者认为自己的能力不止这个价还可以面谈。
这反映出目前此类单位求贤若渴，也说明物业管理专业人员匮乏。
由于物业管理行业在我国刚起步，尚未形成适合中国国情的现代物业管理理论，目前少数高校专科虽已开设物业管理专业课程，但所教内容并未真正涉及行业，有的只教物业管理技能的基础知识，难以适应现代化社会的需要。
有识之士认为，深圳应该率先组建物业管理产研学基地，即物业管理和科研机构、高等院校及相关领域的优秀企业联合，共同开辟物业管理企业的创利空间。例如，与本市大专院校合作，建立物业管理初级学员实习基地；与国内外高级管理人员教育学院联合，将小区建成培养高级物业管理人才的学校；建设物业管理人员输出基地；编制物业管理的声、光、电教材等等。中海物业公司与上海同济大学电子信息工程学院合作，已共同研制开发出大型物业管理软件、信息发布系统和高层楼宇对讲系统等楼宇智能化产品。
近期目标：走稳三大步
规范运作 竞争上岗——首先要规避法律责任。物业管理主要涉及民事和行政两大法律责任。民事法律责任是指物业管理因违反合约或管理过错给他人造成人身和财产的损害而必须承担赔偿等形式的法律后果，包括财产被盗、人身伤害、强制措施、管理失当、违背事约五种情况下引起的法律责任；行政法律责任是指管理公司的违法行为如偷税漏税、乱收费、排污超标等受到国家职能部门的制裁。只有依法循规，物业管理企业才能稳步发展。
现阶段，大量物业管理公司与房地产公司依然是亲缘关系。要健全物业管理法规，迈向公平竞争的轨道，必须打破谁开发谁管理的僵局。令人欣喜的是，深圳通过招投标方式接管物业已蔚然成风。万科物业顺利接管北京的国家建设部大院；大连万达已从深圳聘请著名专家执掌物业管理帅印；中海物业在全国接管物业面积超过６００万平方米，成了全国物业管理的“第一大户”。
开源节流 蓄势待发——建设部副部长刘志峰在杭州举办的“中国物业管理发展论坛”上说，目前各地在制定物业管理收费标准时延用政府定价方式，主要考虑消费者承受能力，不能依照物业管理发生的成本，使部分物业管理收费背离价值规律，影响行业发展。为此，必须着手研究物业管理消费货币化政策，在职工工资中相应增加物业管理消费支出部分，提高职工的物业管理支付能力。这对物业管理公司来说，实在是让人心动的利好消息。
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