商业项目机电设备维修维护保养

商业项目机电设备维修维护保养提要：在对变压器、配电柜设备的电压、电流和功率因素等表计进行按时记录时，需注意外观、气味和声音等方面是否有异常

源自建筑资料

商业项目机电设备维修维护保养

1.0高压供电设备（适用于商业项目）

1.1在对变压器、配电柜设备的电压、电流和功率因素等表计进行按时记录时，需注意外观、气味和声音等方面是否有异常，发现问题及时处理解决。每天两次检查变压器温度，发现温度过高要及时采取降温。

1.2对未投入使用的，能切换的要定期切换使用，不能切换的要安排每季检查一次。

1.3按电气规程规定进行定期安全检测和维护。

2.0低压配电设备

2.1每月检查维护工作内容

2.1.1检查及清洁主配电柜及分支配电柜

2.1.2检查及记录主配电柜及分支配电柜之用电运作情况

2.1.3维修或更换损坏的配电设备配件。

2.2每年检查维护工作内容

2.2.1清洁及补充配电开关可动部份之润滑油

2.2.2检查补偿电容器是否有鼓肚、渗漏，桩头是否锈蚀。

2.2.3检查及清洁所有配电箱，控制器及接触器。

2.2.4检查所有金属部份之氧化情况，如有需要进行除锈及油漆工作。

2.2.5对配电设备及电气管井内外进行除尘清洁。

3.0照明设备

3.1日常巡视留意观察照明灯具和应急照明指示是否齐全，灯泡/灯管有无缺损、不亮，如有应及时(含通知工程部)更换或修复。

3.2每半年一次对公共部位灯具的外观、照明度和色调等进行检查维护，对照明系统线路进行检测，更换破损老化电气线路，按需进行必要的清洁工作。

4.0楼宇自控设备（商业项目）

4.1楼宇自控系统设备一般外判专业公司进行维修维护保养，工程部在操作使用过程中，发现问题及时记录和报修，平时需督促和配合专业公司做好例行的维护保养工作。

4.2一般每月检查楼宇自控主机的功能；检查各种电压及电流、温度、压力、流量、液位等探头触点；检查现场处理器的工作情况。检查所有由楼宇自控系统集中控制的电磁阀、电动调节阀和蝶阀等工作情况。

5.0安保监控设备

安保监控系统设备一般外判专业公司定期维护保养，主要内容：闭路电视摄像传输、显示和门对讲系统等，现场不能修复的设备，专业公司需负责替换措施，保证系统不中断运行。一般维保项目内容：

5.1摄像部分

每月到场对摄像部分检查和保养，清洁摄像机罩和护镜玻璃，用鹿皮清洁镜头，调整焦距、光圈(固定镜头)，调校摄像范围至正确位置及输出图像信号要求。检查云台水平、垂直转动工能是否正常并调校规范要求。

5.2传输部分

每月一次检查插头及接线柱，发现锈蚀和接触不良，需作必要的维修或更换检查电缆的固定情况，特别是电梯井内的视频、电源电缆。

5.3显示部分

每二个月一次清洁显示屏及外壳，检查插座、旋钮、接线柱显示图像是否清楚，录像放像的质量，并清洗磁头。

5.4门对讲系统：每半年一次对对讲系统设备进行测试和调校。

6.0公共广播设备

6.1每月一次对话筒、调谐器、录放音座、CD机、节目选择器、混音机柜和功放等设备进行检查。

6.2每季对喇叭、音箱及线路等进行检查，保证公共广播系统的播音质量。

7.0消防设备（适用于商业项目，住宅项目参考项）

7.1火灾报警系统

7.1.1火灾自动报警系统主机和烟/温感探头一般外判维修保养，物业工程部按合同协调监督，做好各项记录，对各种消防报警装置需做好定期的检查、试验和维修保养工作。

7.1.2每日应检查火灾报警控制器的功能，并应按规定的格式填写系统运行和控制器日检登记表，发现故障及时排除。

7.1.3每季度应检查和试验消防系统/设备的下列功能，并应填写季度登记表；采用专用检测仪器分期分批试验探测器的动作及确认灯示；试验火灾警报装置的声光显示；试验水流指示器、压力开关等报警功能、信号显示；对备用电源进行

1-2次充放电试验，1-3次主电源和备用电源自动切换试验；用自动或手动检查下列消防设备的功能：

7.1.3.1防排烟设备(可半年检查1次)、电动防火阀、电动防火门、防火卷帘等设备。

7.1.3.2室内消火栓、自动喷水灭火系统。

7.1.3.3水喷雾火系统。

7.1.3.4火灾事故广播、火灾事故照明灯及疏散指示标志灯。

7.1.3.5强制电梯停于首层试验。

7.1.3.6消防通讯设备应在消防控制室进行对讲通话试验。

7.1.3.7强制切断非消防电源功能试验。

7.1.3.8开启消防泵、喷淋泵试运转，检查声音、震动、电流、电压和压力等情况。

7.1.4每年一次试验火灾事故广播设备的功能；每年一次全面检查所有灭火机，按不同类型做好灭火机更换或灭火液体等工作。

7.1.5探测器投入运行2年后，应每隔2年全部清洗一遍，并做影响关值及其它必要的功能试验，合格者方可继续使用，不合格者严禁重新安装使用。

7.1.6烟温感报警系统

7.1.6.1每周对区域报警器、集中报警器巡视检查一次，电源是否正常，各按钮是否在接收状态。

7.1.6.2每月检查一次各报警器的内部接线端子是否松动，主干线路、信号线路有否破损，并对20%的烟感探测器进行抽查试验。

7.1.6.3每半年对烟温感探测器进行逐个保养，擦洗灰尘，检查探测器底端子是否牢固，并进行逐个吹烟试验。

7.1.6.4对一般场所每三年、污染场所一年进行一次全面维修保养，主要项目：清洗吸烟室（罩）集成线路保养检查，放射性元素镁是否完好等。

7.1.6.5防火卷帘门系统：每半月检查一次电气线路组件是否正常并

清扫灰尘；每月对电气组件线路检查保养一次，有无异常现象，绝缘是否良好，按照设计原理进行试验。每季度对机械组件进行保养检查、除锈、加油及密封。

7.1.6.6卤代烷、二氧化碳、泡沫、干粉等固定灭火系统的控制设备；

7.1.6.7火灾事故广播、火灾事故照明灯及疏散指示标志灯；

7.1.6.8强制消防电梯停于首层试验；

7.1.6.9消防通讯设备应在消防控制室进行对讲通话试验，检查所有转换开关；强制切断非消防电源功能试验。

7.2消防联动系统设备

7.2.1消防水系统

7.2.2消火栓系统

7.2.2.1每周巡视检查各层消火栓、水龙带、水枪头、报警按钮等是否完好无缺，各

供水泵电源是否正常，各电气组件是否完好无损处于正常备用状态。

7.2.2.2每月检查一遍各阀门是否灵活，进行除锈加油保养，检查水泵是否良好，对水泵表面进行除尘、必要时轴承加油，电气控制部分是否处于良好状态，同时按照设计原理进行全面试验。

7.2.2.3每季度在月检查的基础上对水泵进行中修保养，电动机的绝缘是否良好。

7.2.3花洒喷淋系统

7.2.3.1每周巡视检查管内水压是否正常，各供水泵电源是否正常，各电气组件是否完好无损，处于战备状态。

7.2.3.2每月巡视检查花洒喷淋头有无漏水及其它异常现象，检查各阀门是否完好并加油保养，同时进行逐层放水检查水流指示器的报警是否正常，水位开关是否灵敏及启动相应的供水泵。

7.2.3.3供水泵月保养、季中修内容与消火栓水泵相应。

7.2.3消防送风系统

7.2.3.1每周巡视检查各层消防通道内及消防电梯前大厅加压风口是否灵活。

7.2.3.2每周巡视检查各风机控制线路是否正常，可做就地及遥控启动试验，打扫机房及风机表面灰尘。

7.2.3.3每月进行一次维护保养、检查电气组件有无损坏松动，清扫电气组件上的灰尘，风机轴承加油等。

7.2.4消防排烟系统

7.2.4.1每周巡视检查各层排烟阀、窗、电源是否正常，有无异常现象。同时对各排烟风机控制线路进行检查，就地启动试验，打扫机房及排风机表面灰尘。

7.2.4.2每月进行一次维护保养，检查电气组件有无损坏松动。对排烟机轴承及排烟机械部分加油保养，打扫机房同时按照设计原理50%楼层实施自动控制试验。

7.2.5应急广播系统

7.2.5.1每周对主机、电源信号各控制信号是否正常，各控制开关是否处在正常位置，有无损坏和异常现象，及时清洗主机上的粉尘。

7.2.5.2切换机在每月的试验过程中，切换机是否正确地切换，检查麦克风是否正常，定期清洗磁头。

7.2.5.3楼层的喇叭是否正常，清洗喇叭上的粉尘等。

7.2.5.4检查后进行试播放。

8.0车库管理系统

8.1车库收费管理系统一般外判专业公司承担维护保养，故障报修的方式，物业管理公司需保持所有的栏杆、标志不被损坏弄脏。

8.2每月一次检查主机设备，栏杆传动部分每年更换新牛油。

9.0空调主机（适用于商业项目，住宅项目参考项）

9.1中央空调机组(包括离心式、压缩式、螺杆式冷水机组、溴化锂吸收式制冷机组及热泵机组)是整个空调系统的心脏，专业技术要求高，其维修维护保养一般请空调专业公司或在专业公司的指导下进行。

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