ISO9001物管部工作手册（上）

第一节 任务和岗位设置
一、任务
物管部是实施公司辖区范围内的工程管理，保障设备、设施正常运行的职能部门。物管部的管理具有严密的科学性和较高的技术性，它是为用户创造安全、文明、舒适、方便的商住环境的基本保证和坚强后盾，是反映公司服务水准、良好形象和声誉的重要标志。
物管部的职责范围如下：
l、负责公司管辖范围内商住房的电力系统、消防系统、电梯系统、空调系统、给排水系统的运行管理、维护保养和故障检修以及保安保洁等。
2、负责公司公共设施、设备的维修保养。
3、负责用户室内二次装修的申批、监管。
4、负责对用户室内设施、设备提供有偿维修服务。
5、负责大楼外委工程的监管工作。
6、负责公司管辖范围内的保安、消防工作。
7、负责公司管辖范围内的保洁工作。
8、负责公司管辖范围内的土建维修工作。
二、物管部组织结构图

第二节 物业管理部岗位职责
(一)物业管理部经理
1、在公司总经理的领导下，全面负责物管部的各项工作。
2、负责公司所辖房屋建筑，公共设施，机电设备、消防设备等技术和管理工作；
3、负责制定本部门的各项管理制度及应急措施，确保质量管理体系在本部门有 效运行；
4、负责向经营户及消费者提供日常维修、保安、保洁、仓储维修等服务。
5、负责对本部门各班组的工作进行检查，指导；
6、负责经营户及消费者装修申请、审批工作及较大规模的装修验收工作；
7、负责参与楼宇工程验收交接工作及制定楼宇工程验收实施计划。负责组织新接物业的机电设备运行调试工作；
8、负责对本部门发生的重大事故，组织调查分析及处理工作；
9、对采购物资和提供服务的供方进行评价；
10、负责审核本部门提交的物品申购报告，交主管领导审核的并报总经理批准；
11、负责本部门水、电等各专业技工的工作技能的培训及考核计划的制定，并配合物管部组织实施；确保其正常运行。
12、监督、组织实施与物业管理有关的计量检测设备的定期校准工作。
13、全面规划公司服务设施、消防设施的添置、安装、调试、运转和维修等工作，为质量管理体系的正常运作提供保障；
14、负责收集设施、设备运行原始记录，并进行统计分析，为提高运行质量提供依据。
15、组织领导工程技术人员的岗位培训。
（二）设施设备组组长
1、 在物管部经理的领导下，全面负责设施设备组的各项工作。
2、 安排执行所辖设备的定期保养规定及参与执行有关的技改项目。

3、监督执行部门的工作指令。

4、负责跟踪工作单的作业情况。

5、定期组织班组员工进行技术和安全生产等业务知识交流。

6、做好本班组的技术档案、维修保养记录和交接班记录等原始记录的管理与存档。

7、负责监督、跟踪相关外委项目的进展情况。

8、及时反馈常用物料、维修零件、工具等材料的品质情况。
9、负责公司维修设备、
材料的采购。
10、负责本小组的劳动纪律考核，并每月上报综合部。
(三) 强、弱电维修员
1、在设施设备组组长的领导下，管理强、弱电系统所辖设备。
2、制订并监督执行强、弱电系统的设备定期保养规定及技改项目方案。
3、填写本系统的操作要求和工作指令。
4、提出本系统的备料计划，协助采购专业性较强的工具或零件。
5、负责本系统的外委项目(含外委工程、代维修工程以及仪器、仪表、工具送检)的洽谈审定，监督并验收。
6、负责与相关业务主管部门进行业务联系。
7、负责本系统各类图纸和资料的收集、分类。
8、负责管辖范围内弱电系统（包括消防系统和通讯系统）的日常运行、保养、维修。

9、负责配合电信部门对直线电话、专线电话的开通及维修联系。

10、负责配合电信部门对用户电话系统的维护。
11、负责对消防系统中水系统和风系统的设备进行定期检查和维护保养。协助水电维修组对消防系统中的电气部分进行维护保养。
12、负责管辖范围内所有公共设备的应急维修。
13、设备责任人每周一次巡查责任设备；每月一次清洁责任设备及周围环境卫生。
（四） 空调给排水维修员
1、在设施设备组组长的领导下，管理空调及给排水系统所辖设备。
2、制订并执行空调及给排水系统的设备定期保养规定及技改项目方案。
3、填写本系统的操作要求和工作指令。
4、提出本系统的备料计划，协助采购专业性较强的工具或零件。
5、负责本系统的外委项目（含外委工程、代维修工程及仪器、仪表、工具送检）的洽谈审定，监督并验收。
6、负责与相关业务部门进行业务联系。
7、负责本系统各类图纸和资料的收集、分类。
8、负责空调系统（包括风机）的日常运行和维护保养。协助水电维修组对空调系统中相关的电气设备进行维护保养。
9、负责给排水系统（包括阀门、管道）的维护保养。协助水电维修组对给排水系统中相关的电气设备进行维护保养。
10、在非供冷期内设备责任人每周一次巡查责任设备；每月一次清洁责任设备及周围环境卫生。
11、负责大楼管辖范围内所有公共设备的应急维修。
（五） 电梯维修员
1、负责监视和掌握各电梯的运行状态，保证电梯的正常运行；
2、完成电梯的定期保养；
3、电梯机房发现故障时，应立即进行检修，并做好记录，如无法修理，应立即与厂家联系，同时做好记录；
（六） 水电维修员
1、负责低压配电室、电梯机房、楼层电气小室的日常运行、维修、保养。
2、负责管辖范围内所有公共设备的应急维修。
3、每月两次发电机试运行。 4、负责大楼立面照明灯具的启、停。
5、负责用户室内水电设备的有偿维修服务。
6、负责电气设备、各配电箱（柜）表面清洁。
7、设备责任人每周一次巡查责任设备；每月一次清洁责任设备及周围环境卫生。 （七）给排水维修员
1、在设施设备组组长的领导下，负责管理给排水系统设施设备；
2、负责对给排水系统设施设备进行保养、维修；
3、负责本系统各类图纸资料的收集、保管；
4、负责每天两次巡 
 
视给排水设施设备，并做好记录；
（八） 土建维修管理员
1、在物管部经理的领导下，负责房屋的维修，并管理杂工。
2、制订房屋的定期保养规定及改造方案。
3、负责房屋维修外委项目的洽谈审定，监督并验收。
4、负责与相关业务部门进行业务联系。
5、负责房屋建筑结构各类图纸和资料的收集、分类。
6、负责室内二次装修的初审。
（九） 保安消防管理员
1、在公司物管部经理的领导下，全面负责保安消防组行政管理工作，组织和引导部属员工学习法律法规和业务技术知识，培养和提高改进的整体政治思想素质和业务工作能力；
2、督促保安人员严格执行公司有关规定，对成绩突出人员给与奖励，对工作失职人员进行教育和提出处理意见，维护公司和客户利益，预防各类事故发生；
3、认真学习《消防安全规定》、《消防法》、《重庆市消防安全条例》，贯彻执行上级有关指示精神和消防工作方针，坚守岗位，负责编制消防工作计划，定期向领导汇报有关工作及存在的问题，提出整改意见；
4、经常对重点防火部位和易燃易爆物品进行检查，加强消防设施的维护管理，对检查出的隐患督促整改，及时消除隐患，协助主管领导和有关部门建立健全各项安全防火责任制。
5、负责指导监督公司管理物业范围内的安全防范和消防管理工作，协调公安机关处理相关的重大刑事案件和火灾事故；
6、负责应聘保安员的资格审核；
7、负责做好保安，消防用品的采购、验证、监督管理，并对需要维修品提出申请。
8、负责消防器材的管理。
（十） 保安员
1、在指定岗位认真值勤，按照公司规定，积极完成工作任务；
2、根据指责规定，负责做好本责任区的防火、防盗、防暴、防破坏、防事故等工作，确保安全；
3、根据值勤要求，夜间检验出入人员证件，防止未经许可的人员、车辆、物资擅自进出责任区，维护责任区内的治安秩序；
4、坚守岗位，认真做好巡逻、检查、防卫、守夜等工作，预防责任区内发生刑事案件和治安灾害事故；
5、协助处理责任区内发生的有关治安事件，及时报告上级并作好值班纪录；
6、服从命令，听从指挥，积极完成上级领导安排的临时性工作任务。
（十一） 保洁库房管理员
1、制定分管清洁卫生区域的标准和要求；
2、熟知掌握各类建材、玻璃、不锈钢等所需的清洁剂，并根据所需量进行购买；

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