如何收取物业公共能耗费用

《上海市居住物业管理条例》第三章第二十一条规定，“物业管理服务收费应当遵循合理、公开以及与管理服务水平相适应的原则”。第二十二条规定，“物业管理服务收费项目应包括管理费、房屋设备运行费、保洁费、保安费和维修费”。

　　业主、使用人按规定缴纳上述费用，但其中是否全面涵盖了物业公司为业主、使用人提供的各类服务项目的收费？是否还有遗漏？当中显然缺少了容易被忽视的“公共能耗”这一部分费用。

　　何为“公共能耗”？

　　其实在理解 了共用部位、共用设备和公共设施三个概念后，便可推敲。

　　共用部位是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯机房、走廊通道、房屋承重结构、室外墙面等部位。

　　共用设备是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、水箱、水泵、电梯、避雷装置、消防器具等设备。

　　公共设施是指物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井等设施。

　　综上所述，业主、使用人公有，共用设备、设施和在公共性服务中所发生的水、电、煤等能源消耗称为“ 公共能耗”，由此产生的费用为“公共能耗费”。

　　业主、使用人常会提出物业公司是如何收取公共能耗费的？

　　物业公司通常采用三种方法：（1） 依据物业管理区域内公共设施、共用设备使用时间、使用总功率，分摊至物业使用面积，产生公共能耗费单价。

　　　（2） 依据每月能耗（水、电、煤）帐单总金额分摊至物业使用面积，产生公共能耗费单价。
（3） 依据业主使用公共设施的区域、区域内设备的使用功率分摊至区域户数，产生公共能耗费单价。

　　以上三个方法，方法（2）收取依据略显粗燥，其忽略了公共能耗费单价测算的复杂过程，将业主自用设备产生的自用能耗与公共能耗混为一体。方法（3）在划分业主使用区域时难以避免共性与个性的矛盾，其还牵涉空关房、空置房等一系列问题，业主及使用人是否应承担此部分费用，界线不清晰。方法（ 1）本着“相对公平、合理，谁受益谁承担”的分摊原则，依据物业实际情况，合理区分业主及使用人的公共能耗和自用能耗，经过各种数据的积累和分类，全面、科学地测算公共能耗费单价。

　　但某些物业还存在其特殊性：如业主、使用人用水有经营性和非经营性之分；电费总量受到契约电价、峰、谷、平时段单价等多种因素的影响，尚无统一的公共能耗费的收取标准。各物业可根据自身特点，制订公共能耗分摊办法，报业委会或上级房产主管部门审批后，方可实施。公共能耗收费的依据及定价，既不能侵犯业主、使用人的权益，又不能影响物业管理公司正常服务运作。

　　物业管理 ">“寓管理于服务”之中，以专业化管理方式向业主、使用人提供全方位配套服务。管理公司在关注自己的服务是否能让业户更满意的同时，应以有效的现场管理降低公共能源的消耗，从而减轻业主、使用人的经济负担，以达到自我完善、自我运转、自我发展的目的。