房屋维修服务管理知识

001房屋维修的涵义是：狭义的房屋维修仅指物业管理公司对房屋的养护和修缮，广义的房屋维修则还包括对房屋的改建。房屋维修包括物业管理公司对房屋的日常保养，对破损房屋的修缮，以及对不同等级房屋功能的恢复、改善，装修、装潢改善，同时结合房屋维修加固，增强房屋抗震能力等。

002导致物业管理公司经常性、持久的进行房屋维修的原因是：房屋竣工交付使用以后，由于受到自然因素、使用因素、生物因素、地理因素、灾害因素的相互交叉影响或作用，房屋逐渐破损，使用价值逐步降低。

003砖木结构房屋的修缮周期一般是12--15年。

004砖混结构房屋的修缮周期一般是15--20年。

005钢筋混凝土结构房屋的修缮周期一般是20--25年。

006房屋维修主要有以下特点：只能在已有的房屋基础上进行；可以借鉴与发展优秀的建筑艺术；工程项目小，零星分散，用料品种多、规格多，新料、旧料都使用；人少但接触的工种多；工程往往在业主或非业主使用人监督下进行。

007房屋维修的原则是：“安全、经济、合理、实用”的原则；“能修则修，应修尽修，以修为主，全面保养”的原则；对不同建筑结构、不同等级标准的房屋，采取不同维修标准的原则；为业主或使用人服务的原则；有偿服务的原则。

008房屋维修主要有：按不同的结构、装修、设备条件，把房屋划分成一等和二等下两类标准。

009主体工程维修标准是：指主体屋架、梁、柱、墙、楼面、屋面、基础等主要承重构件。当主体结构损坏严重时，不论对哪一类房屋维修，均要求牢固、安全，不留隐患。

010楼地面工程维修标准是：应牢固、安全、平整、美观，不空鼓开裂；卫生间、厨房、阳台地坪无倒泛水现象，防水层密实，无渗漏现象。

011天面工程维修标准是：确保安全，平整不渗漏，排水畅通，隔热层完好。

012墙面工程维修标准是：平整、不开裂、不起泡、不起壳、不松动、不剥落。

013水、电、卫等设备工程维修标准是：保持完好，保证运行安全，正常使用，及时更换老化管线。

014金属构件维修标准是：牢固、安全、不锈蚀。

015房屋维修工程主要有：翻修工程；大修工程；中修工程；小修工程；综合维修工程等类型。

016物业翻新工程的涵义是：凡需全部拆除、另行设计、重新建造的工程为翻新工程。

017物业小修工程的涵义是：及时修复小损小坏、保持房屋原来完好等级。

018物业中修工程的涵义是：牵动或拆换少量主体构件，但保持原房屋的规模和结构的工程。

019物业大修工程的涵义是：牵动和拆换部分主体构件、但不需全部拆除的工程。

020公用设施维修范围是：消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的维修。

021房屋养护的原则是：因地制宜，合理修缮，对不同类型的房屋要制定不同的维修养护标准；定期检查，及时维护；加强对二次装修的管理，确保安全，保证正常使用；最有效的合理使用维修基金；最大限度的发挥房屋的有效使用功能。

022房屋养护的主要内容是：包括房屋的日常养护和房屋的季节性预防养护两方面。

023房屋的日常养护的来源是：一、住用户临时发生报修的零星养护工程（包括对业主或非业主使用人进行的房屋二次装修的管理）；二、物业管理公司通过平常掌握的检查资料从房屋管理角度提出的养护工程。

024房屋的季节性预防养护的来源是：主要有防台风，防梅雨、暴雨，防冻、防寒。

025房屋养护服务中存在的问题来源是：开发商建造的房屋质量而引发的问题；由物业管理公司的服务质量而引发的问题；由业主或非业主使用人对房屋的使用而引发的问题。

026设备管理的对象是：给排水及卫生设备、供电及照明设备、制冷及供暖设备、运输设备（电梯、自动扶梯）、消防及保安设备、通讯设备、办公设备、厨房设备、清洁设备、娱乐设备、景观设备。

027设备故障信息的主要来源渠道是：巡查、监测、保养、发现；业主或非业主使用人的投诉。

028标高土0.000相当于绝对标高12.000m。