第三篇 物业管理与房地产开发(土地开发与管理 土地管理)

(三)土地管理

城市土地管理

指城市土地管理者为了确立和巩固一定的土地占有形式，调整土地关系，采取法律、经济、行政、技术等一系列措施，对城市土地的利用实施规划、控制、调节、监督和组织等活动。也就是为实现城市土地利用的社会目标而采取的一定组织形式和管理手段。城市土地管理是整个土地管理的一个组成部分。城市土地管理反映社会生产力发展的要求，具有自然属性;在城市土地利用中各经济利益主体的关系方面，城市土地管理反映特定社会形态占主导地位的生产关系的要求，具有社会属性。社会主义城市土地管理是在市场经济条件下，按照社会主义基本经济规律的要求，遵循土地的自然规律，有计划地对城市土地进行充分合理的利用和保护。城市土地管理的范围，是属于城市管辖范围内的全部土地资源。社会主义城市土地管理的基本任务是维护城市土地的社会主义全民所有制，贯彻党和政府的有关法律、法规和各项政策，执行"珍惜每寸土地"的基本国策，通过一定的组织形式和程序，保证城市土地资源的合理利用。

城市土地管理的法律方法

指依靠国家法制，按照土地法规和有关制度，遵循立法、司法以及仲裁的程序管理城市土地的方法。城市土地管理的法律方法，也即城市土地管理的法律手段，是管理好城市土地的一个主要方法。土地法规是调整国家机关、企事业单位和其他社会组织之间，以及他们和经济实体、公民个人之间在有关土地的活动中所发生的校利、义务关系的行为准则的总和。包括法律、法令和国家机关制定的其他土地规范性文件。我国土地立法工作相当落后，建国以后，长时期没有一部适合我国国情和社会主义建设需要的土地法。改革开放以后，国家加紧了土地方面的立法工作，陆续发布了《村镇建房用地管理条例》、《国家建设征用土地条例》、《国务院关于制止买卖租赁土地的通知》，颁布了《中华人民共和国土地管理法》等主要土地管理法令和条例。1988年12月公布经过修订的《中华人民共和国土地管理法》，1990年5月19日发布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，1998年，国家又重新修改颁布了《中华人民共和国土地管理法》。这些法规都是城市土地管理工作的主要法律依据。

城市土地管理的行政方法

指依靠各级行政机关，采用行政命令、指令、规定等强制性手段，按照行政系统、行政层次来管理城市土地的方法。城市土地管理的行政方法，是由我国城市土地的国有性质决定的。我国城市土地属于国家所有，需要由有关部门代表国家行使土地所有权的管理，有计划地对土地进行宏观控制。这种土地所有权的管理涉及制定土地规划、建立土地档案、征收土地使用税、处理土地纠纷等内容。这些方面的管理工作需要采取权威的、强制的、指令性的方法，也即采取行政的方法，才能贯彻落实。如果仅仅采用经济方法，把国有土地当作商品来经营，就会损害国家所有权的权益。

城市土地管理的经济方法

指依靠经济力量，运用经济手段，按照经济规律的要求管理城市土地的方法，也就是运用经济杠杆实施管理。主要应用的经济杠杆有财政杠杆、金融杠杆、税收杠杆和价格杠杆四种。运用经济手段，特别是运用一系列与价值相关的经济利益范畴，作为经济杠杆来组织、调节和影响城市土地利用的经济活动，实现国家对城市土地的宏观控制，有利于城市土地的合理开发和利用，提高城市土地的社会经济效益。这是已被实践证明了的搞好城市土地管理的好办法。过去，由于忽视采用经济手段管理城市土地，因而给城市土地管理工作带来很多弊病，主要表现在无偿使用城市国有土地上。城市土地属于国家所有，国家在征用、开发土地过程中投人了大量的劳动和资金，用地单位和个人要取得城市土地使用权，就必须支付代价，而不能无偿使用，有偿使用城市国有土地，是国家的土地所有权在经济上的实现形式。城市土地有偿使用是用经济方法管理城市土地的核心。目前，我国有偿使用城市土地的做法有以下几种:(1)向用地单位或个人收取城市土地使用税(或使用费);(2)实行土地使用权招标、投标和拍卖;(3)国家统一征地，有偿出让刊的有偿转让、出租、抵押土地使用权。

城市土地管理方针

指由国家制定的管理城市土地的方针。贯彻执行城市土地管理方针，加强城市土地管理，是整个城市管理的重要任务之一。《中华人民共和国土地管理法》规定:各级人民政府必须贯倒执行"十分珍惜和合理利用土地"的方针，全面规划，加强管理、保护、开发土地资源，制止乱占耕地和滥用土地的行为。十分珍惜每一寸土地，合理利用每一寸土地，是我们的国策。因此，城市土地管理的基本方针应该是在国家计划指导下，采用行政的、法律的和经济的方法，做到合理用地，节约用地。

城市土地管理特点

指不同于农业土地管理的独有特点。具体来说有以下五个方面:(1)城市土地管理的对象，主要是国家所有的土地，因而土地管理部门代表国家意志调整各用地单位在土地占有和使用方面的经济关系，具有直接性，即由城市土地利用所形成的超额利润，应以地租形式归国家所有，以保证国家对城市土地的所有权在经济上得到实现。而农业土地管理的对象则是劳动群众集体所有的土地，国家主要是通过经济杠杆的作用来实现土地管理的目标，具有间接性，即由农业土地利用所形成的超额利润转化成的地租，归农业集体经济单位所有。国家在农业土地管理方面的任务，主要是保障和监督土地的合理利用，并不占有地租。(2)城市经济活动的分工细，专业性强，土地利用的形式比农业土地更为复杂，因而城市土地管理面临的任务更艰巨、更复杂。(3)城市土地利用具有固定性的特点，土地投资一旦固定在城市土地上，就不易撤出，如建筑物、道路等，其使用价值寿命较长，不易转移和迁徙。而在农业土地上，人们有在同一范围的土地上经营不同农作物的可能性。这就要求城市土地管理具布更强的预见性和科学性，才能保证城市建设的整体性和统一性，保证城市土地利用具有更好的社会效益。(4)城市土地具有地段不同收益不同的特点。在同一城市，由于地理位置、交通便利程度、基础设施、配套投资等不同，其经济效益相差很大。所以应当利用城市土地不同地段的不同收益，即级差地租来管理城市土地，发挥其使用效益。(5)城市土地与房屋具有不可分离性的特点。城市土地除了用于道路和园林绿化等公共设施外，就是用于承载建筑物。因此城市土地和房屋是不可分离的。在城市土地管理中，必须把有关房屋的一系列方针政策和法令都考虑进去，必须妥善处理一些与群众的经济利益密切相关的问题，如城市房屋的所有权、使用权的各种复杂情况，土地收费标准，劳力安置等，关心和保护城市群众的合法权益。

城市土地管理内容

指城市土地管理机关的各项工作项目。城市土地管理内容包括如下七个方面:(l)城市土地基础管理，即对城市土地资源的调查、评价与统计;(2)城市土地规划管理，即对城市规划区的全部城市土地进行全面的、合理的统→安排，确定城市土地利用目标模式;(3)城市土地开发管理，即在符合城市土地规划的原则下，改变城市土地原有的使用方式，经投资改造，提高土地的使用价值和土地利用的经济、社会、生态效益;(4)城市土地利用管理，即利用行政立法、经济技术手段，保证城市土地的充分合理利用，并对土地利用进行监督;(5)城市土地产权管理，即确定、变更和保护城市土地的所有权与使用权，办理土地征用，审批土地使用，处理士地权属纠纷，制止违法用地;(6)城市土地经营管理，即管理城市土地使用权的有偿转移，实质是管理土地资金的投入、补偿和增值，即土地资金的良性循环；（7)城市土地的效益管理，就是管理城市土地收益、主要是土地使用税的分配。

城市土地产权管理

指对城市土地所有权和使用权的管理。具体来说，是指土地所有者依靠一定的组织管理机构，根据土地法规和有关制度，按照规定的程序和相应的技术措施，确定、变更、保护城市土地所有权和使用权等一系列活动过程。社会主义城市土地所有制(即城市土地的全民所有制和郊区土地的集体所有制)是实行城市土地产权管理的基础。城市土地产权管理必须遵循以下原则:(l)维护社会主义土地公有制。(2)认真贯彻执行国家的土地政策和法令，以及和城市土地有关的政策和法令。(3)必须有利于合理地、节约地利用城市土地，有利于充分发挥郊区土地的两重性作用。(4)统筹兼顾，全面安排，保证城市土地规划的实现和城市发展的统一性、整体性。城市土地产权管理的任务是:巩固和不断完善社会主义的城市土地国有制;保护并监督城市土地资源的合理利用;预防和调解城市土地权属纠纷;调动城市土地使用者开发、利用城市土地的积极性，促进城市建设和不断完善城市土地的使用条件。城市土地产权管理的内容包括:(1)城市土地所有权和使用权的确立;(2)土地权属的变更;(3)土地权属纠纷的处理;(4)对违反土地政策法令行为进行惩处等四个方面。核心是保护一切合法的土地所有权和使用权，即保护城市土地的国家所有权和郊区土地的集体所有权不受侵犯;保护依法取得的城市土地使用权不受侵犯，不准任何单位和个人随意占用国有土地和集体土地，严格按照规定办理国家和集体建设征用和占用土地，禁止侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。城镇国有土地使用权可以依照法律规定转让、出租和抵押。

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