第三篇 物业管理与房地产开发(土地开发与管理 土地开发与经营)

(二)土地开发与经营

土地商品化

指把土地作为商品来经营，也就是商品经营的原则经营土地。在社会主义条件下，土地不是商品，但是由于商品经济条件的作用，可以而且应当按照所有权与使用权分离的原则，把土地作为商品来经营，对国有土地实行计划经济与市场调节相当合的管理方式。土地商品化经营与一般商品经营的主要区别：经营的对象是土地的使用权;在经营过程中，不发生土地所有权的转移。城市土地实行商品化经营的意义:(1)土地进入市场，实行有偿使用。国家在出让土地使用权时，向土地使用者收取相应的土地使用权出让金，这样就能促进节约用地，合理用地，杜绝土地浪费现象，提高土地的利用率。(2)土地进入大流通，同样要遵循等价交换的原则。建筑地段实行商品化经营，能为维护、改造更新城市基础设施提供数量可观的资金来源。(3)我国正在逐步推行住宅商品化，房地产业正在崛起。如果城市土地不实行商品化，则难以形成真正的房地产业。所以，实行土地商品化经营，能为城市房地产业的发展奠定基础。(4)城市土地商品化经营，对于实行对外开放，对内搞活经济，促进经济体制改革和城市经济发展等，都有着十分重要的意义。

城市土地的二重性

指城市土地在经济上的二重性，即城市土地具有计划性和商品性这两重经济属性。这是由城市土地国有化和社会主义阶段仍存在商品经济的条件决定的。(l)城市土地的计划性。城市土地属于国家自有，决定了城市土地在使用过程中必须体现全民的意志和利益。全民的意志和利益主要实现形式，就是国家对土地利用的计划性。国家通过各种土地政策和法令，有计划地指导城市土地的开发和利用，对土地实行统一的规划、调拨和管理，以保证城市土地的利用符合全社会的根本利益。(2)城市土地的商品性。社会主义经济是有计划的商品经济。在商品经济条件下，必然会发生土地所有权和使用权的分离。城市土地所有权属于国家，而使用权可以在国家计划指导下有偿让渡给各个用地单位。随着我国经济体制改革的深入发展，城市全民所有制企业，作为自主经营、自负盈亏的经济实体，必须向国家交纳土地使用费(税)。集体所有制企业是与国家没有所有权隶属关系的经济实体，个体经济实际上就是私有经济，它们与国家在土地经济关系上都是一种租赁关系，使用国有土地，当然更应有代价，才能使国家的土地所有权得到经济上的实现。城市土地的这种经济关系，并没有改变土地所有权的性质，实际上只是土地使用权的商品化。土地使用权的商品化，使城市土地在具有计划性的同时，又具有商品性。

土地开发

指改变原有土地的使用方式，提高土地经济效益的经济活动。土地开发是城市各项事业顺利发展的基础。土地开发有多种形式:如新城区开发与旧城区改建;外延型开发与内涵型开发;单项开发与综合开发;零星地段开发与成片小区开发;开发与再开发等。土地开发只是进行征地拆迁手续的办理和劳动力的安置、搞好"三通一平"等项工作，以达到提高土地的使用价值和价值的目的，它不包括房屋建设。土地开发以后，开发单位可按市场价格转让给有关单位进行房屋建设，收取土地开发费，或把已开发的土地进行拍卖和招标。

城市土地统一开发

指土地开发部门将分散的土地开发工作组成一整体统一进行，各自的建设归于一致。进行土地统一开发，开发部门应根据城市建设总体规划的要求，对一定区域内的房屋建筑、配套工程及基础设施进行全面计划、统一建设、分期施工，以取得良好的经济效益、社会效益和环境效益。统一开发的内容包括z(1)对开发地区的工业、交通、住宅、科学、教青、文化、卫生、商业服务、市政工程、公用事业、园林绿化、环境保护以及其他建筑工程，统筹安排，配套建设，分期交付使用，尽早发挥工程效益，做到有利生产，方便生活，建设适合人们生产和生活的环境。(2)对建设全过程，即从规划设计、征地拆迁、平整场地、组织施工、验收交付使用到房屋管理等，负责组织实施，做到各环节紧密衔接，互相配合，以求缩短建设周期。从城市用地管理角度看，有利于贯彻城市规划，避免市政设施重复建设，提高城市土地利用率，有利于缩短建设周期，节约人力、物力、财力，充分发挥投资效益。

城市土地综合开发

土地开发的高级形式是指将不同种类、不同性质的开发任务组合在相当规模的用地内统一进行。这种形式不仅适用于城市新区的开发建设，也适用于改造城市老区，具有开发内容统筹协调，开发规模合理适度，开发效益较高等方面的优点。其基本内容可概括为"六个统一"，即:统一选址，统一设计，统一征地动迁，统一使用资金，统一建设开发和统一经营管理。城市土地综合开发是土地开发的一种最重要的形式。

城市土地外延

开发指单纯依靠增加城市土地面积而实现的土地开发方式。这种方式主要适用于建立新城市和扩大原有城市规模，它通过将城市郊区或农村的土地转变为城市新区土地的途径来实现。

三通-平

通路、通电、通水和场地平整的简称。这是开发土地所进行的基础工程和配套设施。

地产经营

指以城市土地为对象而开展的土地使用权出让，土地开发利用，土地使用权转让，土地使用权出租、抵押等经济活动。土地经营也称地产经营。城市土地经营活动从1990年5月19日国务院发布实施的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》为法律依据。城市土地经营的对象，就经济关系而言，是在城市土地开发过程中投入的土地资金;就法权关系而言，城市土地经营的对象，是城市国有土地的使用权。城市土地经营的内容是对城市土地承载力和位置的开发和利用，并通过土地使用权出让、转让或出租，实现其经济目的。城市土地经营的方式主要有两种:(1)由各种经济成分的城市土地开发公司专门从事土地改良物的经营，如"七通一平";(2)由城市各种房地产公司从事连同地上建筑物(如各种生产营业性用房和商品住宅)一起经营。城市土地经营的性质特征:(1)是非土地形式的生产资料的经营，即对土地资金的经营川2)城市土地所有权的收益，形成于城市土地经营活动中;(3)在城市土地国有的前提下，各种经济成分多种经营城市土地，允许各个土地经营实体之间进行合法、合理的竞争。

城市土地经营

活动必须坚持如下几个原则:(l)国家的土地所有权不能买卖。(2)必须加强管理，由各级土地管理部门进行监督检查。如:各种土地经营企业依法取得土地使用权后，应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。土地使用权出让或转让后，需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意井经土地管理部门和城市规划部门批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。未按合同规定的期限和条件开发利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。土地使用权转让的市场价格不合理时，市、县人民政府可以干预。(3)任何单位和个人对土地的使用都是有期限的，国家有权按期或提前收回城市国有土地。按照商品经营原则经营城市土地，对于开发城市房地产业，加速城市建设具有重要的意义。

城市土地开发经营

指城市土地开发企业对城市国有土地进行开发和再开发的经营活动。开发经营是城市土地经营的一种形式。其经营范围包括:(1)新城区的土地开发刊2)旧城区土地的再开发。经营内容包括对城市土地进行勘测、设计、拆迁、维护、整治和城市基础设施配套建设。经过开发的城市土地，城市土地开发企业通过土地使用权转让或出租，获取经济收益，同时，也增加了城市土地的经济供给。城市土地开发经营有基础设施建设("七通一平")、招标开发、房地产综合开发，以及外商投资成片开发等形式。

土地经营权

指土地经营者对土地享有占有、使用、收益的权利。土地经营权的特点:(l)权利主体是特定的某一个人或某几个人(自然人或法人)，义务主体则是除了权利人以外的任何人，包括土地所有人;(2)标的是土地，是不动产;(3)内容是对土地的占有、使用、收益。土地经营权包含两个方面:第一，依法取得了在国有土地或集体土地上从事生产经营的权利，即全民所有制企业、集体所有制企业或个人在依法取得的国家或集体所有的土地的经营权后，可以在土地上从事工业、农业、建筑、交通运输或其他生产经营活动的权利。第二，土地经营企业从事土地经营的权利，即土地经营企业在依法取得国家或集体所有土地的经营权后，可以从事土地的开发经营，包括经过开发的土地使用权的有偿转让等权利。土地经营权的表现形式主要有五种:(l)社会主义的企事业单位以及其他经济组织对国有土地或集体所有土地的使用经营权;(2)农户的土地承包经营权和租赁经营权;(3)农村社员对自留山、自留地的经营权;(4)城镇和农村居民个人对土地作为宅基地的使用权;(曰"三资"企业及其他性质和形式的组织对国有土地和集体所有土地的经营权。土地经营权是土地国家所有权和集体所有权派生出来的一种新型物权，并且是一种他物权，只具有土地所有权的部分权能。所以，土地经营权人在经营国家或集体所有的土地时，必须遵守有关法律规定，不得妨碍社会主义公共利益;应保护、管理和合理利用好土地;必须完成承包经营合同规定的各项义务;必须按照国家规定缴纳土地使用税。土地经营者的合法权益受到国家法律的保护。土地经营权是一项有偿使用权，因而有利于节约用地，克服土地浪费现象，有利于调动土地经营者的积极性，提高土地经营者经营水平，使土地的使用经营趋于合理化、科学化，充分发挥土地的经济效益。

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