置业顾问培训：贷款及相关税费的计算
时间：02-01 17:53:22 浏览：6916次来源：http://www.fangchanshe.com 房地产销售
置业顾问培训：贷款及相关税费的计算
一、按揭贷款的计算
1、贷款流程
(1)借款人在银行填写申请表交信贷员初审，符合申请资格的给予开具《审查通知单》。
(2)将身份证、户口本、婚姻证明、学历证明、购房契约、首付款发票、收入证明、以及其他贷款所需的资料交于银行指定的律师事务所。
(3)由律师对贷款申请人的材料进行初审后向银行出具《法律意见书》和《见证书》，对贷款申请人的身份以及资信状况做评价，收取相关费用。
(4)到银行柜台购买房屋保险，并一次性交齐房屋保险费用。
(5)银行对贷款申请人的资信材料进行复审。
(6)审批通过后，由律师安排与贷款申请人分别签订《个人住房贷款借款合间》、担保合同、委托转账付款授权书及其他法律文件，开立个人住房贷款专用账户。律师负责对所签署的法律文件进行审查。
(7)银行签署发放借款合同以及其他材料，递交发展商和借款人，贷款资金划八开发商账户。
(8)
(9)借款人还清本息，解除抵押证明材料。
2个人住房贷款月均还款金额表按时归还借款。担保合删，收回相关抵押借款额为壹万元。
二、公积金贷款的计算
l贷款流程
(1)借款人到住房资金管理(分)中心填写《借款申涛表》并提供相关资料。
(2)住房资金管理(分)中心对借款人进行初审，包括核验借款申请表、核定借款额度和期限、确定贷款担保方式。
(3)初审合格，由受托银行对借款人进行凋查，内容包括：购房行为是否合法；抵押物或质押物是否符合要求；收入情况，是否有偿还本息的能力；有保证人的，保证人是否具有保证资格等。
(4)经受托银行调查台格，受托银行出具调查意见书递交住房资金管理(分)中心，由住房资金管理(分)中心审批。
(5)审批通过，住房资金管理(分)中心签发委托贷款通知单．(6)受托银行接到通知单后，与借款人签订借款合同，办理抵押、质押或担保手续，签订委托转账付款授权书，开立个人贷款专用账户。
(7)借款合同生效，住房资金管理(分)中心将资金划入委托贷款基金．再由委托行将资金划入开发商账户。
(9)借款人还清贷款本息，解除抵押担僳
2个人公积金贷款月均还款金额表，收回有关证件。
三、相关税费的计算
根据有关规定，购房者在购买商品住宅过程中应交纳如下税赞：
l签订购房合同时，缴纳印花税，为房价的5‰；
2办理贷款时，交纳律师费、公证费、保险费。其中律师费为贷款额的3‰；公证费为2005e；保险费为房屋总价~0．0569／ox贷款保险系数。(贷款保险系数见附袁)
3八住时交纳：公共维修基金、物业费、采暖费、停车费等。公共维修基金为房价的2％，物业费、采暖费、停车费等根据物业公司标准交纳。
4．办理产权证时缴纳：契税、交易手续费。内销商品房，
房屋建筑面积在120米。以下的契税为房价的2％，交易手续费1o007元t(经济适用房减半)；房屋建筑面积在120米以上的契
税为房价的4％，交易手续费3ooo元(经济适用房减半)；外销商品房契税统一按4％收取。交易手续费买卖双方各交纳50％。
附：住宅保险系数
例：某客户购买一套二居室内销商品住宅，总建筑面积100米。，单价5000元，米。，办理八成20年按揭，该客户需交纳有关税费计算如下：
房屋总价：5000元／米'×100~1F=50(万元)首付款：50万元×20~10(万元)
贷款额：50万元一10万元=40(万元)
1签定购房合同时：
印花税：50万元×005~250元
小计：250元
2办理贷款时：
律师费：40万元×03'捂1200元
公证费：200元
保险费：50万元×0056％×1632=45696元
小计：59696元
3入住时：
公共维修基金：50万元×2('／o=1(万元)
小计：l万元
4办理产权证时：
契税：50万元×2，扛I(万元)
交易手续费：500元
小计：10500元
5合计：267196元(不含物业管理费、采暖费、停车费等
一、住房抵押贷款概念
住房抵押贷款是售房者(或担保公司)、银行和购房者三方之间的一种约定，是约定购房者将其已预售部分购房款房产的全部权益做抵押，售房者（或担保公司）为购房者按期清偿银行贷款做担保，在购房者不能按时履行债务时，银行有权处分抵押物并优先得到偿还的民事法律行为。
目前我国个人住房贷款主要有三种形式：
1、又称公积金贷款，是银行接受住房公积金管理部门的委托，以职工缴存的住房公积金存款为主要资金来源，按规定要求向按时足金额存缴公积金的职工在购买、建造、大修自住住房时发放的贷款。该类贷款下以盈利为目的，实行"低进低出"的利率政策，带有较强的政策性，贷款额度受到限制。
2、自营性个人住房贷款
是银行运用信贷资金向在城镇购买、建造、大修各类住房的自然人发放的贷款，俗称"按揭"，这是沿用香港的说法，即英语"mortgage"的音译，中文意思是抵押。该类贷款银行资金成本较高，利率相对高一些，但贷款额度、期限所受限制教少。
3、个人住房组合贷款
是指向按时足额缴存住房公积金的职工在购买、建造、大修自住住房时，同时发放政策性个人住房贷款和自营性个人住房贷款。组合贷款是由政策性和自营性两个独立的贷款品种组成，抵押物相同，但其贷款的主体、资金来源、利率不同，因此需要分别签订借款合同。
二、住房抵押贷款中的几个主要术语
1、贷款金额
简称贷款额，是指借款人向贷款人借款的数额。
2、首付比率
通常指购买住房时首期付款额占所购住房总价的比率。
3、住房抵押贷款的成数
银行通常不给予购房者相当于房价款100%的贷款，而要求购房者自己支付房价款的一定比例的现金，即首付款，其余的向银行申请贷款。[1] [2] 下一页
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