买房减价谈判技巧妙招

　　

　　从2005年6月1日起，各地根据中央7部委的意见，正式开始实施房产新政。其中对买卖双方来说，同之前相比，简单地进行归纳，或者说变化和影响最明显的无非有三处，第一，属于非普通住房的，买入按房价3%缴纳契税，卖出的两年后还要按买入、卖出之间的差价部分缴纳5.55%的营业税及附加；第二，无论普通住房或非普通住房，卖出时不满两年的都需按交易价缴纳5.55%的营业税及附加；第三，因为银行停止转按谒业务，无论买入时间长短，只要上家还有贷款，必须先还清贷款之后才能向下家进行产权过户。

　　针对这一情况，如果在6月以后想买房的，何不根据新政的内容，增加自己的谈判砝码，提升自己谈判的技巧。以下三个发生在近期的真实案例，也许，有可能对想买房的人有所启发。

　　妙招之一：规避非普

　　住在上海闸北公园附近的吴先生，6月上旬离家300米的地方，新开了一个楼盘，售价每平方米1.2万元。房产新政的正式实施，让等了它半年多、原本打算一开盘就打算买的吴先生犯了难。因为按照新政，此楼盘所处的位置地处内、外环之间，尽管这楼盘的小区环境、容积率、房型等综合品质很一般，但却因每平方米超过1万元的单价，被列入非普通商品住宅的范畴，使吴先生心中平添了几份不平衡的感觉：这哪能算豪宅啊。

　　同样的情况也发生在梅小姐身上，她意外地发现，在上海徐汇区中山南路南北侧两个不同的楼盘，一条马路将两边定义成内环线内和内环线外，售价不分上下，单价都在1.4万元左右。聪明绝顶的梅小姐，马上发挥她在外资企业搞公关工作的职业习性，利用新政与南侧楼盘的销售经理谈起了价钱，在你这里买房要缴3%的契税，在马路对面买只要缴1.5%，怎么讲都是北侧的房子有优势。结果无言可对的销售经理，乖乖地答应将售价按略超过契税的差价，下浮2%。

　　在梅小姐看来，在同一条马路的两侧，地段没什么区别。而6月1日正式实施的房产新政，根据不同地段确定的不同单价，规定了不同的契税税率，利用这点，可与开发商谈斤头。与其寻找环线内与环线外的心理满足，不如图个实惠。当然，梅小姐也是有备而去，她想好了，如果南侧楼盘的销售人员不愿意减价，她就买北侧的。这不仅为图个名气，主要是售价相近的北侧楼盘，契税税赋要低了一半。加之两年后如因特殊原因想转手，南侧楼盘还要按差价缴纳营业税。

　　吴先生完全可以效仿梅小姐的谈判技巧。事实上，房产新政中确有掘宝地方。比如，除了上述的闸北、徐汇区，还有像普陀、长宁、虹口、杨浦等区，在中环线附近开发的楼盘，因为容积率关系，品质好一点的，售价与本区贴近内环线的楼盘相当，有的甚至有倒挂的现象。这样一来，考虑到契税税率、以后转让买卖需要按差价缴营业税等因素，原来中环线与内环线边上相似或略高的售价，特别是外环线外单价1万元以上的普通公寓，显然，优势不明显了。 (文/沈正欣)