关于物业管理费用补贴货币化的研究
时间：02-01 17:50:15 浏览：6504次来源：http://www.fangchanshe.com 物业管理论文
随着住房制度改革的深入，物业管理问题已成为住房商品化过程中涉及群众长远利益的重大问题。自1994年建设部颁布33号令《城市新建住宅小区管理办法》，我国物业管理事业已得到了迅速发展和壮大。据统计，目前全国物业管理企业已超过2万家，从业人员超过了200万人，全国相当一批大中城市的物业管理覆盖面已达居民住宅小区和商用物业等建筑设施的50％以上，其中近6000个5万平方米以上的新建住宅小区全部实施了物业管理，从根本上改变了过去小区面貌“一年新、二年旧、三年破”的状况，为广大居民创造了安全文明舒适的生活环境。
作为首都北京，居住小区的建设及管理发展尤为迅猛。据我们对北京市建筑面积在2万平方米以上的居住小区（不含军队家属大院）基本情况的调查显示：截止1999年底，全市共有居住小区858个，其中实施物业管理的小区有342个，约占40％左右；全市物业管理企业1108家，从业人员10万余人。
随着物业管理行业的不断发展和逐步规范，关系到物业管理企业以及广大业主、居民切身利益的“物业管理费用”已越来越引起人们的关注和思考。从目前物业管理行业的现状来看，因管理费标准的确定、收取方式以及使用情况的不明朗所引发的各种矛盾和纠纷已日趋激烈。究其原因之一，是整个社会对物业管理费用还没有一个完整清楚的认识，居民没有将物业管理费用的支出列入日常必需品的支出范围。然而，在居民消费意识转换的同时，还需要居民具备实际的支付能力。居民的支付能力，最终将决定物业管理的发展。居民的支付能力，从我国的实际出发，一是要靠经济增长，居民收入的增加；二是要靠体制转换，调整收入的分配方式。本文从现实情况出发，分析了我国居民的物业管理费用的来源，提出了物业管理分配货币化的政策建议和实施办法。
一、住房消费的基本构成
住房是人们生活的基本需求。由于住房的价值量大，使用寿命长，所以有关住房的决策往往是人生最重要的决策。在哪儿居住？住什么样的房子？是人们消费行为的综合体现。实际上，一个完整意义上的住房消费应包括：
1、购买、租赁住房的支出。这部分消费是人们住房消费的起点，也是人们住房消费的最主要的方式。
2、水、电、燃气及其他能源费用的支出。不同的住房状况，人们在这方面的支出水平是不一样的。由于水电的消费与住房紧密相关，所以在西方国家计算居民的住房消费时就包括了这方面的支出。北京市也在统计上将其纳入居住类。客观上，将这部分消费纳入住房消费也是合理的。下图显示了从1992年到1998年居民居住消费结构和水平:
表格2-1： 千户调查人均居住类消费支出年份（年）户均规模（人/户）居住消费（元）住 房（元）（房租） （元）水电燃料（元）19923.25116.3246.3026.1670.0219943.17207.96105.2044.91102.9419953.13227.78122.5753.97105.2119963.06286.99150.5986.03136.4019973.06355.65164.7977.63190.8619983.03528.30274.70115.90235.8019993.09478.42199.2359.29279.2020003.05587.42265.3888.58322.04
3、物业管理方面的支出。从物业使用的角度出发，物业管理消费是为了保持物业使用效应不变，或者为了使其能持续满足不断变化的使用需求，而对其进行经常性的维修、养护和管理所支出的费用。从物业投资角度看，这方面的支出是投资人为使其投资品保值增值而必须支付的费用。
在住房制度改革的初期，人们对住房消费的认识基本就集中在住房消费的初始形态，即如何实现住房购租的商品化，而未将住房消费的其他方面纳入视野。但随着住房分配的货币化，人们已逐步地购买和以商品租金租赁住房，住房的实际支出日益和住房消费的全部内容相一致，房改初期对住房消费的局部理解妨碍了房改的进一步深化。例如，当住房补贴（包括住房公积金）单纯以住房价格和租金为依据计算时，职工所领到的住房补贴就难以应付实际的住房消费支出，使居民对房改售房的政策产生疑惑，从而对房改的推进产生不利的影响。因此，必须全面地理解住房消费的含义，在住房制度改革中引入住房消费的全部概念，从根本上实现住房分配机制的全面转变。
二、物业管理及物业管理费用的特点
在市场经济比较发达的国家和地区，对房屋建筑及其设备设施的使用维修管理，对用户所提供的服务，实施物业管理的体制和运行机制，已经过多年实践，在管理理念和物业管理市场等诸多方面较为成熟。物业管理，在我国的全面推开，是九十年代才开始的。从发展的程度来看，南方沿海城市的物业管理水平较为先进和完善，在众多城市，物业管理的覆盖率还很低，完全意义上的物业管理和房屋建筑面积的总量相比，实施物业管理的比例还很低。物业管理费用问题，则是制约物业管理发展的瓶颈问题之一。
美国市场营销学专家菲利普·科特勒认为：“服务是一方能够向另一方提供的基本上是无形的任何活动或利益，并且不导致任何所有权的产生。它的生产可能与某种有形物品联系在一起，也可能毫无联系。”也就是说，服务是无形的，生产服务时可能会也可能不会需要利用实物，而且即使需要借助某些实物协助生产服务，服务的出售并不会涉及所有权的转移问题。同样，物业管理也具备上述性质，物业管理费用就具有了一般服务价格的基本特点：
1、物业管理服务的无形性使其服务的定价比有形产品更困难。顾客在购买有形产品时，可以根据产品的外观、做工的精致程度、产品的包装等方面判断产品的质量价格比；而在消费物业管理服务产品时，由于服务产品具有无形性，难以对物业管理服务形成一个准确的质量价值认识。为了减少消费的不确定性，他们将从看到的服务环境、服务人员、服务设备、企业宣传资料和企业标志等，来判断物业管理服务价格合理与否。
2、物业管理服务的不可储存性及服务需求的不稳定性，使物业管理服务供求始终难以平衡。为保持物业管理的连续性，物业管理企业要为基本的服务支付成本，就必须收取一定的服务费。而业主因为服务需求不稳定，常常觉得只缴费但并没有享受到服务。
3、物业管理服务产品的可替代性，使得业主认为物业管理服务并非必须。
4、物业管理服务与服务提供者的不可分开性，使每一次物业管理服务的质量价格比各不相同。由于物业服务对象的差异性，产品的质量很难以一个固定的标准来衡量，它要受到服务设备和服务提供者的技能、技术及情绪等因素的影响，这又增加了物业管理服务费用的不可确定性。物业管理费用的上述特点反映了服务产品定价与产业用品、生活消费品定价的不同之处，也正是这些不同造成了长期以来人们对物业管理的一些错误认识，如，在住房消费的过程中没有物业管理费的概念；物业管理可有可无，在过去没有物业管理也一样过等等。
三、物业管理费用的历史考察
（一）在计划经济体制下，物业管理消费是以实物补贴的形式存在的
1948年中共中央宣布“统一管理分配城市中一切公房”之后，城市住房即和生产资料一样公有化了。随着公私合营和对城市私有住房的改造，直到私有商品房和公有住房出售之前，房屋不是作为物业进行管理，而是作为国有固定资产来进行管理的。住房的使用、分配直到维修管理都是福利制的，其管理效果不是保值、增值，而是一种入不敷出的维持，是国家进行补贴的住房福利。房屋维修管理的程度视政府财政拨款的多少决定。至今为止，国有单位自管的公房和各城市房管局管理的公房及被政府征用了的私房仍处于这样的一种管理状态下。
在房产归全民或集体所有的前提下，房屋的维修管理通常就以以下几种方式存在：
1、以单位的房管或后勤服务的形式存在
在计划经济体制下，住房由单位分给职工居住的同时，单位要通过成立房管部门或其他形式的后勤服务部门，负责单位房屋的管理、维修。这方面的支出，并不由职工本人支付，而是由进入单位（企业）的成本或列入单位（行政事业单位）的财政支出。职工在享受单位实物分房的同时，也享受到单位的实物“管理”的补贴。例如，位于北京房山区的中国原子能科学研究院生活小区及房山桥梁厂生活小区等，单位行政管理部门的房管科具体负责住房的维修管理，职工的住房需要进行维修、维护，只需给房管科打个电话，房管科的维修人员很快就会赶到现场进行维修，并且不向职工收一分钱，维修费用直接列入单位成本中。
2、以财政对直管公房的补贴形式存在
过去，城市房屋主要以单位产权和直管公产等形式存在。北京市1990年直管公房占全市的20％，单位产权约占80％，而上海市则相反。当单位从其成本或财政预算中支出房屋管理费用的同时，各级城市政府也在通过对直管公房予以经费补贴的方式，支付房屋的维修费用。北京市政府从1997年至1999年，共从市财政中对全市2500多万平方米的直管公房支付房屋维修费用33832.34万元(财政补贴及城市维护资金补贴)；另外又以允许直管公房的经营单位以租养房的方式而暗补维修管理费用约61460.40万元。两项合计实际共支付房屋管理补贴95292.74万元。
3、以“房屋的提前退出使用”为代价而存在的实物补贴
由于单位和政府的经费紧张，无法满足大量的房屋管理维修费用的实际支出，经常性造成房屋实际维修管理支出与拨款之间的缺口，使房屋得不到正常的维修和养护，并提前退出使用年限。例如，根据建筑物的理想使用寿命计，钢混结构的住宅应有70年的寿命，但由于缺少必要的维修养护。据市房地局的一次抽检，发现北京市有一部分80年代的建筑由于长期的失修失养已面临着淘汰的危险，如果它提前了20年报废，则相当于单位或政府给予了房屋管理单位20年的房屋价值的补贴，这是一种独特的实物补贴方式，在我们传统的视野中难以观察到。
以上述三种方式存在的房屋管理补贴，是与传统计划经济体制下住房实物分配机制相并存的。也就是说，单位不仅发给职工住房，而且还发给职工物业管理。
（二）物业管理的实物补贴，在实践中表现为单位或政府给予职工的暗贴，这种暗贴存在的主要弊端是：
1、掩盖了劳动力的真实成本，从而影响了劳动力资源的合理配置
工资是劳动力价值的货币表现。在市场经济合同制体制下，劳动力资源的配置，是通过市场规律，以工资为劳动力价值信号而进行的。由于存在着物业管理的实物补贴，那么职工的工资就不能正确地反映其实际水平，也就是市场规律在引导劳动力合理流动时遇到障碍。例如，北京市同样工资级别的业主A、B，住在北京市中档管理水平的商品房小区中，假设二人的住房均为一套60平方米的多层住宅，如果A的物业管理费是单位承担的，那么单位每年就要补贴其456元，也即每个月补贴38元（解释见下“说明”）；如果B是个人负担的，那么他的工资收入中就应另加38元的工资补贴。但是，由于是暗贴，表面上B的工资就比A多。从纯市场的角度出发，A会向B单位流动的。在实际中，常常有“一家（区）两制”的现象，它真实地反映了分配与物业管理上的差异。
“说明”：根据北京市《普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》[1997]第196号文件规定测算，如不包括大修费（大修费在实际发生时，由产权人支付）和使用人自用部位维修费，一套60平方米的多层住宅，每年交纳物业管理费用约564元，其中住户个人交纳108元；产权人单位每年承担456元（也即每月承担38元）。A的108元由其个人交纳，每年的456元（每月38元）由单位承担；B的108元由个人承担，456元（每月38元）也由个人承担，即每年承担564元，从工资收入中支出。
2、容易产生物业管理的过度需求
由于物业管理是以实物补贴“发给”职工的，并且是“暗贴”，那么职工需求就不会受到其收入线的约束，职工本人存在着需求无限扩大的冲动。从过去的租金体制分析，我国城镇居民在住房上享受大量补贴，房租很低，城镇居民消费支出结构中房租支出占的比重也很低，因而对住宅的需求极旺，建筑面积增加再快，也难以得到满足。而在西方国家，居民租用或购买住宅基本上得不到这种暗贴，租金水平要高得多，居民房租支出占总消费支出比重达10％以上，因而对住宅及相应物业管理的需求了很少出现过旺现象。
3、造成住房消费上的分配不公，助长不正之风
住房和粮食、副食品不一样，单位在分配时不能以小单位分割。因此，由于单位房少人多，在实物分配情况下就有人能先分到，有人后分到，甚至分不到。同样是国家干部，分到一套北京二环路以里的一室一厅住房就相当于得到国家或单位20万至30万元的住房补贴，而分不到住房的职工，就相当于失去了20万至30万元的资金。进而，也就得不到相应的维修管理费用（物业管理费用）补贴。可以说，住房分配上的不公，是收入分配上最明显和最大的不公。正因为住房分配（住房分配本身及管理费用的补贴）有如此大的差异，因此总有一部分人利用职权、关系，千方百计多占房、占好房，搞不正之风，并且屡禁不止，给职工的正常工作和生活带来极大影响。
自80年代开始的住房制度改革，从一开始就将目标定位于实物分配的改革，通过逐步地将职工购、租房屋的支出计入工资，实现住房分配的货币化。这项改革的目标与措施切中旧住房制度的要害。但同时必须看到，住房的购、租仅是住房消费的一部分，通过将房屋分配的实物补贴转化为货币补贴，实现房屋购租的货币化，仅是住房制度改革的一部分内容。要彻底改变住房制度，还必须将传统体制下，依附单位或政府的房屋管理模式，转变成适应市场经济需要的物业管理模式，将由政府、单位提供给职工的房屋管理实物补贴，转变为物业管理的货币化补贴，从而全面地实现住房制度改革的目标。
四、物业管理费用标准的分析
就北京市居民目前的物业管理消费状况而言，不少居民都在困惑，新住房自己花钱买下了，产权变成了自己的了，但每个月必须支付的物业管理费却比以前住的公房的租金多很多。因为，根据北京目前物业管理费用政策，经济适用住房的管理费用（含保安、保洁、绿化等）每月每平方米约为0.5元左右（详见京价房字[2000]163号），普通商品房的管理费用在1--2元/月·平方米，部分高档商品房则在2.5元/月·平方米。也就是说，市场上大量存在、且被居民所购买的、售价在4000元-6000元左右的普通商品房，一个月的物业管理费用约需100元左右（假设住宅面积为100平方米、物业管理费用为1元/月·平方米）。这对于实行住房制度改革后、需要贷款买房的中低收入家庭来说，确实是一笔不小的支出。
（一）物业管理费的构成分析 物业管理费用作为物业管理服务商品的价格，从业主和居民角度讲，它是业主或居民为得到物业管理服务而支付的费用；从物业管理公司的角度讲，它是对企业全部运营成本的补偿和其按社会标准取得的报酬。
根据国家计委、建设部计价费[1996]266号文件规定，物业管理费用的具体内容包括以下几部分：（1）管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；（2）公共设施、设备日常运行、维修及保养费；（3）绿化卫生费；（4）清洁卫生费；（5）保安费；（6）办公费；（7）物业管理单位固定资产折旧费；（8）法定税费。
根据以上所列内容构成，可把物业管理费用分成两大类：
一类是对“硬件”维护和维修的费用。
它是对房屋建筑主体及其设备设施，按照其各自材料、构配件的特征、使用要求、使用年限及维修保养的要求所必须投入的费用。这项费用是房屋产品的生产在流通和消费领域中的延续，它所耗费的劳动是对房屋投资的追加。对房屋及其设备、设施的维修、保养做的好，可以保持房屋原有的使用价值、使用功能，延长使用年限，从而提高投资收益，使房屋产品能逐步实现扩大再生产。
另一类是“软件”开发和维护服务费。
这是指为保证物业所有权人和使用人，在物业使用的过程中，要求其物业的公共环境达到安全、舒适、清洁、美丽、方便，各项设备设施日常运营服务良好，即其社会效益和环境效益都得到保障所必须付出的费用，也可以说是“软件”的开发和维护服务费。换一个角度说，从对一个物业建立良好的服务管理体系到在长期的服务过程中，还要对该体系进行不断的调整，使之不断适应并满足业主的要求，为此所必需投入的这部分的管理和服务费，如保安费、绿化费、卫生费等。北京市居住小区办公室 刘志宇 符 平
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