关于物业管理经营的分析和思考
时间：02-01 17:54:24 浏览：6759次来源：http://www.fangchanshe.com 物业管理论文
一、经营是物业管理发展的必由之路
物业管理是一种微利性行业，较低的行业风险和较低的行业门槛吸引了大量资金和人才的进入。资本对利润的追逐，加深了物业管理企业之间的竞争，推动了物业管理的市场化进程。物业管理企业长期以来提倡的是管理与服务，而对经营的问题涉及较少。诚然，管理和服务是物业管理企业的本业和对社会提供的基本产品，也是物业管理公司存在的市场基础。但是，提供优质的管理和服务应是物业管理企业经营和竞争的一种手段。作为企业，经营应是其基本的行为，只有依法进行经营，并获取合法的利润才能从根本上解决物业管理企业的生存和发展问题，达到社会效益、环境效益与经济效益并重的良性发展的目标。
并且，物业管理企业忽视经营，会造成企业赢利能力的低下，企业自有资金的不足又形成物业管理企业的扩大规模，持续稳定发展的瓶颈，并反过来影响服务质量，会影响投资者和高水平人才的介入，从而限制整个行业的发展。
随着物业管理市场化进程的加快，市场竞争日益激化，以及新的房地产形势的发展，经营越来越被提到物业管理企业发展的日程上来，物业管理企业要得以快速发展，经营将是一条必由之路。
二、物业管理经营概念
物业管理经营可概括为两个方面：一是将物业管理和物业经营融为一体，在做好物业管理工作的同时，为开发商、业主、客户策划并实施物业经营方案，发挥每一平方米物业的增效潜力；二是将物业管理从一般维护、运行阶段提升到对管辖物业全过程的营销、服务和管理层面，亦即将服务眼光由物业管理委托期内这个局部放大到物业长寿命商品的整体去统一考虑 、安排，从而为业主，客户提供更全面，更彻底的服务。
物业管理经营的核心思想为：将营销的概念深刻的溶合于物业管理的工作中通过对管辖物业经营与管理的合力运行，更好地体现物业管理，实现物业保值、增值的重要功能。
物业管理经营运作的主要内容体现在房地产服务领域中流通环节和管理环节各个方面，主要包括租赁代理、物业估价、交易咨询和项目策划等。物业公司的经营在提高企业经济效益的同时，还促进了物业的市场流通，挖掘了蕴含于物业中的效益，并增强了业主、客户对物业真正价值的理解。
三、物业管理经营的特点
物业管理经营是房地产服务的重要组成部分，是收益性物业管理概念的拓展和延伸，是物业营销与物业管理的有机合成，有着广阔的市场发展空间。它除了具备“纯”物业管理外，还包括商业推广、商业策划和商业管理，它的投资和开发可以获得比一般物业投资回报更大的商业利润，但是这种高回报的实现过程非常复杂，存在诸多变数。业界有专家断言“物业管理经营水平代表一个城市最先进的物业管理水平”。
（一）、收益性。投资者或租户付出货币获得物业长久或一定期限的使用价值，从而获得经营场所或出租场地，通过经营实现其最大效益。
（二）、复杂性。表现为设备配套复杂、业主或使用人构成复杂、对外关系复杂、环境复杂等。
（三）、综合性。既有物业管理的维修维护、安全消防、清扫保洁等基本服务内容，更有物业租售代理、营造商业氛围、商业推广、商业策划等一系列商务运作，而且还需解决配套问题和商务服务、娱乐服务等。
（四）、创造性。物业经营本身就是创造价值的场所，要求新、奇、特，给顾客留下强烈感观印象。而且经营方式和营销理念也要随时需创新，紧跟市场发展方向。
（五）、品牌性。物业经营要获取最大商业价值，关键在于社会消费群体对本物业场所的知晓程序、美誉度和钟爱程度，而这一切的取得需要依赖物业经营获取收益的各方面达成共识，形成共同的价值观和服务理念，从而营造一种亲情氛围和信任品牌。
另外，物业经营的高档豪华趋势、多功能性、人文休闲文化特色也日趋明显。
物业管理经营面临的难点是市场培育难、经济繁荣难、安全防范难、设备运行保障难、商业推广难、处理业主和消费者的利益关系难。
四、物业管理经营的需求分析
物业管理企业要获得好的经营效果，离不开对市场的正确分析和把握，只有瞄准市场需求，准确把握机会，才能获得成功。
1、国外和香港地区特别注重物业管理工作中的经营概念。美国物业管理行业大多数企业可以为客户提供租赁、估价、交易、咨询等项服务。在他们看来，优秀的物业管理可以为业主、租户提供良好的工作、生活环境，而更重要的作用在于使物业的经济效益得到充分的发挥。香港物业管理企业无论是戴德梁行、怡高还是第一太平戴维斯飞欧思诺，无一例外地以房地产服务的综合优势占领市场，寓经营管理于服务之中，体现出卓越的专业水准和竞争实力。
2、国内市场对物业管理经营需求旺盛。
房地产市场的发展和变化给物业管理的经营提供了广阔的市场基础。
（1）租赁市场的繁荣给物业管理企业提供了进行房屋租赁中介服务的市场。由于空置房的增加，房地产商需要将部分物业出租以获取回报，加上购置物业收租赢利的投资理财方式被越来越多的人士所采用，使房屋租赁市场具有很大的潜力，物业管理由于最接近业主——出租方，所以在房屋租赁代理领域有得天独厚的有利条件。加上目前支撑租赁市场的中介组织专业水平低，操作欠规范，给物业管理企业留下了广阔的盈利空间。
（2）适应性作为房地产开发的基本要素，要求房地产适应市场的需求，但由于房地产开发周期较长，加上有些房地产商前期市场定位不准确，使房地产投入使用时不能完全适应市场，需要对房屋的间隔、功能、配套、装修、特别是用途进行改变。有些地产商在规划设计时特意将房屋设计成多用途、易改变的形式以适应市场的变化，这些都需要在房地产建成后进行调整。物业公司具体组织实施这一工作，如果操作得当，会给发展商、业主和物业公司带来丰厚的回报。
（3）物业管理的策划，已成为房地产营销的一个重要组成部分。物业管理企业充分发挥自身优势，参与房地产营销策划，通过设计适合房屋档次和规模，与房屋的目标客户的消费能力、生活水准和生活习惯相适应的物业管理方案，将建筑设计、环境配套理念延续到建成后的生活方式、社区环境和文化氛围之中。房地产开发商已充分认识到了这一点。
（4）房地产开发的多样性，房屋功能的多样化趋势，商、住混合型房屋及综合配套小区的大量出现也为物业管理企业的经营提供了大量的机会。
居民需求的变化
（1）随着人们收入的增长，人们不再满足于一生只买一次房，购买住房的目的也不仅限于解决居所问题。人们把住房当作财产来对待，更加关心房产的保值、增值、租赁和流通等问题，在房屋租赁、转让及价格、信息等方面对物业管理提出了需求。
（2）随着人们生活水平的提高，需要多层次的服务，对特约服务的需求也呈迅速上升的趋势，这也为物业管理公司的有偿服务提供了广阔的市场。
物业管理及相关产业的发展
（1）物业管理发展的趋势之一就是专业化分工越来越细，物业公司为了降低成本，提高效率和竞争力，将一些专业工作对外委托。物业管理企业可以根据自身的管理特长和资源优势，成立专业化的队伍，承接其它物业管理公司或其它行业的相关业务或工程。
（2）随着物业管理行业规模不断扩大，不仅带动了相关产业的发展，而且物业管理本身也对社会相关行业提出了更高、更大的市场需求。由此滋生的经营行为既为同行业提供了方便，促进了行业的发展，又为自己开辟了新的市场。
3、大量物业缺乏专业管理更缺乏合理的规划和经营。当前众多的业主单位和业主个人缺乏对物业的管理，更渴望对其物业理想的经营，这种普遍现象呼唤着物业管理企业增强营销意识，提高经营水平，管好楼，还要盘活楼。物业管理企业如果以纯粹的物业管理业务去拓展市场，将因为服务的局限性、行业微利的现实和海外兵团的综合优势而承受更大的市场压力。
五、物业管理经营的利弊分析
从目前的实践看，物业管理经营的有利之处主要体现在：首先可以更好地满足市场需求和客户需要；其次更好地体现了经营、管理一条龙服务，对客户来讲，提高了服务效率；再次，扩大了物业管理企业的盈利空间。物业管理企业面临的重要挑战之一就是专业化管理与管理费不足之间的矛盾。租赁代理、交易咨询、估价等业务的佣金比例明显高于物业管理佣金比例，使物业管理企业综合实力和生存能力得到提高。
物业管理经营面临的问题有：一是压力大，物业管理企业承担了一项物业的经营管理权，同时也承担了物业经营的义务，而物业租赁及交易成本的波动，相应地加大了物业管理公司的经营压力；二是风险大，一块物业的经营从项目选择、价格控制到客户确定，每个环节都有风险，仅是租赁风险防范就需要很多只能意会无法言传的市场锻炼；三是组建专业队伍困难，物业经营是一项极为专业的工作，不仅富有实战经验的人才难觅，而且有了人才，形成一个与物业管理配合默契的团队更不容易，一旦经营出现严重偏差和失误，物业公司难以承受。
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