博弈与协调（下）

 

 

博弈与协调（下）

――试论业主、业委会、物业公司、开发商、居委会的关系(下)

(接上期)

四、业主与业委会、开发商、物业公司关系的可协调性

杭州市西湖区文新街道德加社区居委会和德加公寓业委会成立不久，就遇到了与物业公司和开发商的利益关系问题。由于这个矛盾无法回避，于是他们通过建立五项机制，较好地处理这些矛盾，初步理顺了业主、物业公司和开发商之间的各种关系，维护了居民的利益。

1.建立业委会例会机制。他们确定每月的第一个星期日晚为例会时间，业委会全体委员和物业公司负责人共同参加。业主委员会就小区的现状和发展进行了讨论，研究解决小区管理中出现和存在的问题。例会机制体现了业委会对小区重大事件的集体决策权和对物业管理的监督权。《物业管理条例》规定，业委会例会是每季度一次，而他们是每月一次。实践证明，月例会制度是必要的，它使小区管理和服务中存在的问题得到了及时性地处理和解决，也体现了业委会集体领导、集体决策的工作原则。那么他们又是如何体现业主自治的原则呢？――业委会定期对全体业主(住户)发放问卷调查表，然后将从问卷调查表中和在工作中发现的带有普遍性、典型性的问题集中起来，在每月例会时集中讨论解决，属于物业管理方面的问题由参加会议的物管处主任当场拍板解决，属于开发商的问题，以公函形式通报给开发商。

2.建立业委会和房产开发商的协商对话机制。他们根据广大业主的意见和要求，就开发商售楼书承诺未兑现问题对小区的发展建设和房产产权移交后遗留的问题，业委会与房产开发商进行第一次协商对话。如果这些问题得不到解决，业委会就决不放弃努力，除了继续呼吁解决外，还将其再列入与开发商协商对话的内容，以维护广大业主的合法权益。事实上，通过与开发商开诚布公地对话，些问题已得到解决。到目前为止，业委会已经与开发商进行了多次对话，并及时将对话情况公布在告示栏中。

3.建立业委会会务公开机制。就是将业委会做出的决定及时公开，让广大业主了解会议内容。让业委会的决定直接与广大业主见面的同时，也将业委会的工作置于广大业主的监督之下，并且，对事关重大的决定都以会议纪要或决定的形式公之于众。业委会的会务公开和业主民主管理相结合是业委会工作的一条基本原则，也是搞好小区管理和建设的重要保证。

4.建立业委会与业主联络机制。一是设立业主与业委会联络信箱，二是建立业委会专职秘书值班制度，接待业主的采访与投拆。经常下发《征求意见表》，广泛征求为业主的意见和建议，将意见回收整理后，送交有关部门解决。同时根据业主入住后出现的一些情况，制定了《关于南都德加公寓业主配合物管工作的有关规定》并予以公布，有效地市制止了个别业主的不文明行为，对提高业主的道德水平和整体素质起了一定的作用。

5.建立急事急办现场办公机制。就是如果业主的问题带有急迫性，业委会主任便和物业公司负责人亲自现场进行协商解决。业委会成立以来，就邻里纠纷、环境卫生和空调机位安装等问题成功进行了三次现场办公和调解。

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