博弈与协调（下）

业委会在协调与物业公司的关系时，提出了明确的要求："理顺关系，接受监督，优质服务，严格管理。"理顺关系，就是物管公司要摆正自己的位置，认清自己的法律地位，既然受聘于业委会，就应该全心全意为业主负责，而习之能只考虑开发商的利益，在业委会与开发商有意见分歧时，做好双向沟通工作，而不能厚此薄彼或搞两面派。接受监督，就是使物管公司意识到，接受广大业主的监督是合同规定的法定义务，要主动地向业委会汇报工作，并接受业委会的财务监督。

业委会在协调与开发商的关系时，必须采取沟通、协商、合作的态度。沟通就是将业委会的意见反馈给开发商，协商就是对话，其中也可能会出现抗争，没有摩擦就没有磨台，才能最后达到合作。因为双方有一致的目标，有一致的利益。沟通、协商是手段，合作共建小区才是目的。

五、社区组织可否成为业主、业委会、物业管理之间管理者

社区居委会是以居民的居住权为基础形成的居民自治组织，小区业委会是以业主对房产物业的所有权为基础形成的业主自治组织，两个组织都是自治组织，没有法律依据表明前者可以领导后者。

《条例》明确规定，小区的物业管理权力机构――业主大会及其常设机构业主委员会在物业管理中发挥着重要的作用。业主委员会以合同方式与物业管理企业建立物业管理委托管理法律关系，主要负责监督物业管理企业服务的质量，督促业主遵守物业管理公约和国家法律法规，协调业主、物业管理企业之间的关系，协助物业管理企业搞好物业管理工作，并接受政府主管部门的指导和监督。业主对于业主委员会的决议必须遵行。比如，对于一个管理年度开始前业主大会或业主委员会关于增减物业管理服务费标准的决议，或者关于公共维修基金归集的决议，业主必须服从。但实际情况并非完全如此，据称许多小区均未能重视召开业主大会和成立业主委员会。成立业主委员会的小区只占该地区所有小区的三分之。完全按市场化运作的小区物业管理也会反复出现业主、业委会、开发商、物业公司之间的利益冲突。在现行的法规框架下，谁可成为小区业主、业委会、开发商、物业公司之间协调者，或者说是指导者？政府主管部门？――受行政资源的限制，鞭长莫及。笔者认为，可以依靠社区组织，姑且将其定各为"社区物业管理"以示区别市场行为的小区物业管理。

结合社区建设，由政府和民间共同推进，在政府领导下，依靠社区力量，利用社区资源，强化社区功能，解决社区问题，提高社区成员的生活质量，促进社区经济政治、文化环境协调健康发展。所以，先以政府基层组织为轴心，再将民间组织如业主委员会作为辅助机构『执行具体的工作，最后加上物业管理机构作配合，来实现居住区式的、以服务建设为先导、管理建设为补充的基层社会管理。

1.物业管理要纳入社区建设，必须出台操作性较强的相应政策，明确区政府、街道办事处和相关职能部门的职责分工，加强对物业管理工作的领导。按照"条块结合、以块为主重心下移"的管理思路，强化街道办事处社区居委会在发展小区物业管理中的功能和地位。充分发挥街道办事处协调社区管理、社区服务与物业管理的职能。要建主街道办事处负责和社区党组织、社区居委会负责的两级社区综合管理、物业管理纠纷协调机构，确保社区综合管理、物业管理矛盾、纠纷就地就近得到及时、有效地解决，促进社会稳定。

2.理顺社区居委会与物业公司的关系。物业公司与社区居委会分别是专业管理机构与居民自治管理机构。创建文明社区是社区居委会和物业管理公司的共同任务，目的都是为居民营造一个安居乐业、环境优美的生活和工作的氛围。社区居委会是行政性管理主体，物业公司则是经济服务性企业，要各自履行好职责。要进步理!|版两者之间的关系，必须解决好四个问题：一是坚持政企分开原则。协商确定双方的权益划分，推行社区物业管理的社区，其社区居委会一般不再从事与物业管理范围相同的公共事务和经济活动。二是明确职责。社区居委会负责小区内宣传教育、民事纠纷调解，拥军优属，扶贫帮困和计划生育等工作，而物业公司负责对小区内的房屋维修、{果洁、保安、车辆停放、绿化养护、公共设施等实行统管理。三是签订责任书。社区居委会根据上级行政部门的要求，与物止公司研究分工，社区内属于物业管理方面的任务，由物业公司落实，并签订责任书，便于社区居委会行政管理的意图在物业管理中得到落实，发挥社区居委会的监督作用。四是建立"三位一体"的管理机制。建立自社区居委会物业公司、业主委员会参加的议事班子。同时建立工作例会制度，及时沟通情况，研究解决管理中的难点问题，形成小区统一的协调管理机制。

3.整合小区范围和区域，建立规范、有序、完善的物业管理模式。按照便于管理和便于资源、开发资源共享的原则，通过政府引导、协调和市场运作的方法，将现有的规模小、管理档次低的住宅小区进行重组，降低管理成本，提高管理档次，优化居住环境。整合后的小区原则上在一个社区居委会范围内，以主次干道为界。居委会应协助做好物业小区供水设施移交工作和小区竣工综合验收工作。

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