第三篇 物业管理与房地产开发(土地开发与管理 土地开发与经营)

土地转让价格

指用于土地使用权横向转移的价格。其计算公式与征地价格计算公式相同《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定:土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政有优先购买权。土地使用权转让的市场格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取要的措施。

土地价格构成

指城市土地价格由各要素组成。土地价格的构成要素主要是土地租金的构成要素。现阶段我国城市土地价格的构成应包括绝对地租、级差地租、土地投资补偿和土地投资利息四个要素。

土地租赁

出租人将土地交给承租人使用，承租人向出租人交付约定的租金，并在租赁关系终止时，将土地交还给出租人的法律行为。土地租赁在旧社会大量存在，地主将土地出租给农民，索取高额地租，作为剥削农民的手段。我国土地制度改革之后，农民取得土地之初，他们可以买卖或者出租土地，农业、工商业社会主义改造之后，土地制度变私有制为公有制，宪法规定土地不能买卖、出租。但1988年宪法修正案又删去不得出租之规定4同时补充规定土地的使用权可以依照法律的规定转让。《探圳经济特区土地管理暂行规定》、《厦门经济特区土地使用管理规定》等地方法规中，规定特区企业用地，都应计收"土地使用费"。《上海市土地使用权有偿转让办法》中规定，土地使用权受让人获得土地使用权应支付土地使用权"出让金"，土地使用权受让人使用土地应按年向政府支付土地使用金。《海口市土地使用权有权出让和转让的规定》中则称为"地价款"。尽管叫法不同，但都是以一定金额换取定量、定时的土地使用权，具有土地租赁的某些属性。

地租

地租是土地所有权在经济上的实现。无产阶级革命家马克思列宁都认为，社会主义社会仍然存在地租，恩格斯在《论住宅问题》中指出:"消灭土地私有制并不要求消灭地租，而是要求把地租二二虽然是用改变过的形式一一转交给社会。"列宁在解释土地归国家所有时说:"所谓归国家所有，就是说国家政权机关有获得地租的权利，并且由国家政权规定全国共同的土地占有和土地使用的规则。"我国土地存在两种所有制形式，即国家所有和集体所有，存在着所有权与使用权分离，土地所有者的土地所有权必须在经济上实现，因而，仍然存在地租。《土地管理法》规定，实行国有土地有偿使用制度。当前有偿使用土地的主要形式是征收土地开发费(由初次取得土地使用者一次性偿付)和征收土地使用费。土地使用费的实质是定期缴纳地租。它包括因土地位置因素而形成的级差地租和垄断地租，也包括使用最差土地而需缴纳的绝对地租。房屋离不开土地，房屋售价包含着地价，房屋租金包含着地租。

土地使用费

指国有土地使用者，按规定向国家交付的使用土地的费用。土地使用费的征收对象包括一切使用城市国有土地的事业单位、全民所有制企业、集体所有制企业、中外合资经营企业、外商独资经营企业和个人。土地使用费的标准和征收办法由国家统一规定。1980年12月国务院批转的{全国城市规划工作会议纪要》中指出:征收城镇土地使用费，是城镇建设和维护的一个固定资金来源。在城镇规划区范围内，对占用土地的单位和个人，均应按当年实际占地面积交纳土地使用费。土地使用费的标准应在测算土地级差收益的基础上进行，并且根据土地等级的变化，每隔若干年做一次调整。对于不同的土地使用单位，收费标准应有所不同。1987年全国各地就开始实行向城镇国有土地使用者收取土地使用费的制度。1988年11月1日施行的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》又将各地的城镇土地使用费统一改为征收土地使用税。同时，一些城市和地区还制定了固有土地使用权有偿出让和转让暂行办法，进行改革尝试。1990年5月19日国务院发布施行《中华人民共和国城镇固有土地使用权出让和转让暂行条例》，从此，把收取土地使用费(税)的做法有计划有步骤地改为收取土地使用权出让金，即国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。土地使用权出让金实质上就是地价款，可通过协议、招标、拍卖的方式确定，也就是说，可接受土地市场调节。

场地使用费

指外商投资独办及中外合资、合作开办的企业使用土地所应当缴纳的费用。场地使用费包括征用土地的补偿费用，场地原有建筑物的拆迁费用，人员安置费用以及为外商投资企业直接配套的厂外道路、管线等公共设施应分摊的投资费用等。具体的收费标准，应根据场地的用途、地理环境条件、征地拆迁、安置费用和外资企业对基础设施的要求等因素，由所在省、自治区、直辖市人民政府规定。产品出口企业和先进技术企业的场地使用费，执行《国务院关于鼓励外商投资的规定》的收费标准，或酌情在一定期限内免收。中外合营企业所需场地的使用权，如已为中国合营者拥有，则中国合营者可将其作为对合营企业的出资，其作价金额应与取得同类场地使用权所应缴纳的使用费相同。对于已经征收场地使用费的外商投资企业用地，不再征收土地使用税和耕地占用税。

地租率

指转化为地租的那部分剩余价值同经营这块土地的预付总资本之比。用r表示地租，用c表示预付总资本，地租率=r\c剩余价值量，特别是转化为地租的那部分剩余价值量增大，地租率就上升;预付总资本量增大，地租率就下降。地租率受平均利润规律的制约，平均利润率有下降的趋势时，地租率也有下降的趋势。

地租形式

指地租的形态和种类。根据土地所有者收取地租的不同形态区分，可分为劳役地租、实物地租、货币地租。按土地租赁关系的不同性质区分，可分为前资本主义地租、资本主义地租、社会主义地租。按照地租这个剩余劳动的实体来源区分，可分为绝对地租、级差地租等。按出租土地的用途区分，可分为农业地租、矿山地租、建筑地段地租等。

资本主义地租

指资本主义社会中，租地资本家或租地农场主为取得土地使用权而交给土地所有者的超过平均利润的那部分剩余价值。在资本主义制度下，不论在农业、开采业或其他产业部门所占用的土地中，都存在着这种由超额利润转化而来的地租。资本主义地租体现着租地资本家或租地农场主和土地所有者共同剥削雇佣工人的关系。资本主义地租除了级差地租和绝对地租两种基本形式外，还存在垄断地租。

社会主义地租

指社会主义制度下，土地所有权在经济上的实现形式。即土地使用者为了取得固有土地使用权而依法付给国家的租金。在社会主义社会，地租仍然存在。废除土地私有制并不要求消灭地租，而是把地租转交给社会。社会主义地租，也是土地所有权及其规律存在和起作用的结果，地租实体也是超过平均利润的余额，地租的形态也是一般等价物货币。这些与以前的地租，特别是资本主义地租没有什么区别。但是，社会主义地租赖以实现的租赁形式，尤其是所反映的阶级关系，则完全不同于过去的剥削与被剥削关系。由于社会主义国家土地是全民所有或者集体所有，撇开对外开放的土地租赁不论，租赁关系的当事人，不论是出租者还是承租者都是弄动者一一劳动者的整体、群体或个体。承租者交付地租，出租者收取地租，是国民收入再分配的一种表现，是取之于民用之于民，而且是促进土地合理使用的强有力的经济杠杆，不再具有剥削的性质。

城市地租

城市地租亦称建筑地段地租，依靠对建筑地段的所有权而获取的收入。它包括城市土地绝对地租和城市土地级差地租两大类。建筑地段的面积和所处的位置是影响城市地租的主要因素。一般地，建筑地段的面积大，建筑地段所处的位置繁华，其地租就高。目前，在我国，城市地租的实现形式是交纳土地使用税和耕地占用税。认真研究城市地租，合理确定城市地租大小，将有利于城市土地有偿使用制的顺利实施。

绝对地租

指土地所有者凭借对土地的私有权所取得的一种资本主义地租。它是农业劳动者所创造的农产品价值超过生产价格的余额。在资本主义制度下，土地所有者出租土地，不论土地好坏，都要向土地使用者索取一定数额的地租。这不同于级差地租，因而称为绝对地租。绝对地租的来源，也是高于平均利润以上的超额利润，但它不同于级差地租所据以形成的那种超额利润，它不是较优土地上产品的个别生产价格低于劣等土地上产品的个别生产价格的余额，而是农产品的市场价格(价值)高于生产价格(一般生产价格)的余额。在资本主义的发展过程中，农业中的资本有机构成长期低于社会平均资本的有机构成，因而相同的投资，在农业中所带来的剩余价值比工业中所带来的剩余价值要多。农产品价值大于一般生产价格的这部分超额利润，被土地所有者占有，便成为绝对地租。所以，在资本主义制度下，农业工人所创造的剩余价值是绝对地租的源泉。马克思曾经指出:"凡是土地私有制(事实上或法律上)不存在的地方，就不支付绝对地租。"然而，实际中的社会主义进程与马克思的设想存在差别。目前，我国还处于社会主义初级阶段，生产力水平还相当落后，又极不平衡，存在多种所有制形式。同时，企业与国家的关系，仍然存在着商品交换关系。因此，即使是国有企业，也不应该无偿地使用属于国家所有的城市土地。国家凭借土地所有权可以而且应该要求每一个国有土地使用者交纳一定数量的贡赋。这种贡赋就是国家对城市土地所有权在经济上的实现，就是城市绝对地租。

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