第三篇 物业管理与房地产开发(土地开发与管理 土地开发与经营)

垄断地租

指从特别有利的土地上生产的商品的价格中所获得的超过其价值的超额利润。是资本主义地租的一种特殊形式。垄断地租存在于农业、采掘工业和城市地段上，在城市地租中占有一定优势。城市建筑地段上的垄断地租，是随着大生产的发展而产生并发展起来的。在资本主义条件下，由于工业的发展和人口的急剧膨胀，需要建造大批工业建筑物、住宅以及城市基础设施，从而在某些特殊地段上土地所有者可以垄断价格出卖或者出租土地;城市土地，特别是城市中心地段的土地价格昂贵，使建筑于其上的建筑物也取得了垄断价格的形态，可以高价出售或出租，这个垄断价格会形成一个相当大的超额利润，为租用城市土地的资本家所获得，问时，由于土地所有权的关系而转化为地租。城市土地垄断地租这种地租的特殊形式，在社会主义初级阶段仍然存在。这是因为:社会主义城市经济是有计划的商品经济。在社会主义工业化过程中，国家要利用地租杠杆调节城市用地，解决城市用地供求关系。所以，城市地租也会日益升高，在这种情况下，社会主义城市地租就不仅仅是绝对地租和级差地租，而且包含着垄断地租。同时，由于购买者的购买欲和支付能力所决定，城市特别有利的建筑地段，也能以垄断价格出售或出租，从而使使用土地者获得巨大的超额利润。在城市土地属于国家所有的情况下，这种超额利润会转化为垄断地租井归国家所有。社会主义国家可以利用垄断地租的分配管理来调节城市土地的开发和利用。例如，对那些工业高度密集、交通拥挤，对公用设施压力大，以致城市经济功能衰退的地区，可以通过收取高额垄断地租，促使那些工业企业进行改造，或从市中心迁出，分散到地租较低的城市边缘地区或卫星城镇，以此实现符合城市管理目标的合理的土地利用结构，提高城市土地利用的综合效益。，

城市土地级差收益

是城市土地收益的一种特殊形式。指城市土地收益以土地位置差别为基础而形成的超额纯收益。这种位置差别主要表现为环境差别和运距差别。人们利用城市土地不是利用它的肥力或其地下矿藏，而是利用土地的空间位置。在城市中所处位置有利的地段，由于环境繁华，交通便捷，通讯方便，既节省费用，又能加快资金周转，故能获得更大超额利润。这种由城市土地的位置因素为基础而形成的超额纯收益，就是通常所说的城市土地级差收益I(级差地租I的实体);在同一块地连续投资而产生的土地级差收益，就是级差收益E(级差地租H的实体)。由于土地级差收益H是处在不同地段上的各个连续投资按相同的劳动社会生产率，来比较劳动自然生产率的差别。因此，土地级差收益H和级差收益I都必须按相同的劳动社会生产率，来比较劳动自然生产率的差别，这就决定了级差收益E本质上也是级差收益I。也就是说，连续投资提供的级差收益H，必须转化为级差收益I才能表现出来。因此，归根结底，城市土地级差收益是在土地位置差别的基础上形成的。我国城市土地属于国家所有，土地使用者获得的城市土地级差收益，应以级差地租形式缴给国家。城市土地级差收益向地租的转化，表现为国家与企业、个人之间的收入分配关系。实现并管理好这种转化，是城市土地管理的重要内容之一。

土地使用权协议

指土地使用权的受让方直接向国有土地的所有者代表机关提出有偿使用土地的要求，国有土地所有者的代表机关通过与受让方进行协商，并就有关出让的土地价格、用途、期限、价金的支付、违约责任等内容进行商讨，最终达成土地使用权出让协议的过程。

土地使用权终止

是指国有土地使用权出让合同规定的使用期限届满而国家收回土地使用权，或者在土地使用权期满前国家因社会公共利益的需要而提前收回土地使用权，或者因土地的灭失而导致使用人实际不再享有土地使用权。

土地使用权续期

是指土地使用权出让合同规定的使用期届满后，依新的土地使用权出让合同让原土地使用权受让人继续使用该块土地。

土地征用

国家为了公共利益的需要，依法将集体所有的土地有偿转为国有的措施。土地征用的特征是:(1)具有一定的强制性。《土地管理法》规定"被征用单位应当服从国家需要，不得阻挠"。(2)土地征用是土地所有权的转移。《土地管理法》规定"国家建设所征用的集体所有的土地，所有权属于国家，用地单位只有使用权"。(3)必须妥善安置被征地单位群众的生产与生活。用地单位要按规定向被征地单位支付土地补偿费和安置补助费，妥善安置农民的生产和生活。

土地闲置费

政府为有效地执行土地使用规划，征收不按政府划定地区内的土地使用性质用地的一种费用。如有的城市划定了一些商业街，对在商业街不经营商业的用地，征收商业用地闲置费。此所谓用地管理中的经济手段，其目的是为了实施总体规划，更好地节约土地、利用土地。

土地利用率

在一定的区域范围内，已利用的土地面积与土地的总面积(包括已利用的、未利用的闲置土地面积)之比，即是其区域的土地利用率。例如，某区域有一块100公顷的土地，已利用了80公顷，那么这个区域的土地利用率便是80%。分析某区域用地情况好坏，其中土地利用率是一个重要的指标。
 

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