物业管理培训内容提纲

一、培训方式：

1、围绕物业管理服务中常用的法律法规讲解物业管理服务工作中常用基础知识。

2、围绕物业管理服务中常见实际问题和案例讲解相关法律法规。

二、培训目的：

通过了解、学习物业管理服务中常用的法律法规相关条文，深刻理解物业管理实质是服务，以达到学员在今后工作中自觉规范自身行为，依法管理、规范服务的目的。

三、培训内容提纲：

1、培训依据相关法律条款来自于：《住宅室内装饰装修管理办法》、《物业服务定价成本监审办法》、《商品销售管理办法》、《郑州市城市供水管理条例》、《郑州市物业服务收费实施办法（试行）》、《物权法》、《郑州市节约用水条例》、《物业管理条例》、《河南省物业管理条例》、《郑州市物业管理条例》、《郑州市住宅公用部位共用设施设备维修基金管理办法》等。

2、培训的知识要点：

（1）物业服务成本构成的细目（物业成本核算下次讲），为何物业费难收，如何催收物业费。例子。

结合的法律条文有《郑州市物业服务收费实施办法（试行）》第四条、第七条、第十条、第十一条、第十三条、第十七条、第十八条；《物业服务定价成本监审办法》中的第三条、第六条―――第十八条。《商品销售管理办法》第十三条。《郑州市物业管理条例》第二十六条―――第二十九条；《物业管理条例》第二十二―――第二十三条。

明确以下观点：

A、物业费是“取之于民，用之于民，高来高去，低来低去，；结余结转下年度继续使用，超支下年度收入弥补”的，物业公司基本是微利可图甚至无利可图。所谓暴利是不存在的。

B、稳定的住宅物业费政府指导价和日益上涨的人工费、材料、物品费，使得物业公司举步为艰（尽管政府正逐步放开指导价）。

C、物业费定价的高低和收缴率的高低直接决定了业主维护自身利益能力的高低，物业公司绝不是最终受害者。

（2）装修管理中的常见问题及预防，穿插讲解前期介入在物业管理中的重要意义。例子。

结合的法律条文有《郑州市物业服务收费实施办法（试行）》第十五条；《住宅室内装饰装修管理办法》第五条、第六条、第十一条、第十二条、第二十条、第二十一条等。

装修常见问题：擅自改动燃气线路、空调不按位置装、改变玻璃、阳台、户门颜色等、随意封阳台，装防盗网、拆改墙体、改动上下水、破坏防水层、室外加装广告等、随意改智能系统、不按时施工停工、利用公共部位加工装修材料等。

违章处理：批评教育，规劝改正；责令停工，出具《违章整改通知单》限期整改；责令恢复原状；扣留或没收工具；停水停电（须报管理处经理批准）；要求赔偿损失（须报管理处经理批准）。

明确以下观点：

A、装修管理是和业主建立良好关系的重要时期。

B、规范的装修管理是将为以后管理服务工作奠定良好的基础。

（3）根据《物权法》中的建筑物区分所有权理论结合实际工作中的例子讲解以下物业服务工作中常用的概念区分：建筑物区分所有、按份共用、共同共有、共用部分、景观权、相邻关系等以及物业工作常用的留置权、相邻权、地役权等。

建筑物区分所有―――区分建筑物专有部分所有权、共用部分持份权及因共用关系产生的成员权。

建筑物区分所有权专有部分―――建筑物中具有结构和使用上能够独立存在的部位，它以墙壁、天花、、地板为间隔构成具有一定长、宽、高的立体空间。取得区分所有权的最重要标志取得专有部分空间的所有权。四种观点：

（1）空间说―――实践中缺陷：如业主在墙壁上钉钉还要共有人同意不符合日常生活习惯。

（2）壁心说―――目前房产交易多用此说，由于墙体界物结构复杂，不能简单一分为二，否则会危及结构安全，以及各种共用或专有管线（水管、电线、通信等）埋藏其中，势必影响相邻业主权益。

（3）最后粉刷层说――忽略了交易习惯。

（4）最后粉刷层折衷说―――专有部分的范围分内部关系与外部关系，在交易是使用中心说，在区分所有人相互之间对建筑物使用、维护、管理的关系上，使用表层说。

按份共有只有夫妻共有、家庭共有、继承人在遗产分割前对遗产的共有，其余都是按份共有。表现（1）轮流使用如电梯、网球场（2）共同使用如楼道等（3）分割使用如停车位。

共用部分――共用部位＋共用设施＋共用基地

《住宅共用部位公用设施设备维修基金管理办法》第三条规定：共用部位是住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、主、梁、楼梯、屋顶等）、户外墙面、门厅、走廊通道、楼梯间等。

第三条第2款规定共用设施设备是住宅小区或单状住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

《郑州市城市供水管理条例》14条城市供水设施的产权以用户注册水表为界划分。注册水表及注册水表以上部分，属城市供水单位所有；注册水表以下部分及表经属使用单位所有。使用单位不得损坏，不得擅自改动。新建城市供水管道注册水表及水表以上部分，经验收合格后，建设单位应将产权及有关资料无偿移交城市供水单位，由城市供水单位统一管理、安排使用、养护维修。18条城市供水设施由产权所有者负责维修养护，确保完好、安全运行。

景观权――外墙＝外墙面（公有）＋外墙体（共有）＋内墙（专有）在实践中具体表现为（1）楼宇外墙面残缺、屋顶绿化枯萎；（2）楼宇外墙清洗由维修基金支出。（3）依靠楼宇获取广告收益归全体业主。并经该楼物业业主同意。（4）因设置收益性设备导致业主楼宇遭受损坏，由业主按收益获取比例分摊。（5）防盗网统一规格（6）空调指定位置（7）小区外墙面颜色、立面造型、绿化、道路的更改除经该楼业主同意、业主大会批准，还应报城市建设部门审批。

相邻关系――处理相邻关系对用水、通行（门开启方向）、排水等的关系。

留置权（欠费搬家）――债务人为履行债务时，债权人扣留已经合法占有的债务人的动产，并依照法律规定的程序就该动产优先受偿的权利。

结合的法律条文有《物权法》第七十条――第七十二条、第八十四―――八十九条、第二百三十一――第二百三十九条。

（4）物业管理中的公共秩序管理。

小区（大厦）公共秩序管理包括公共治安秩序、消防秩序、公共交通秩序。员工人身安全预防及伤亡事件处理（外出打架、工伤、过失偷盗等、管理过失致人死亡）。

业内三种观点（1）物业公司不是保险公司，只是配合和协助公安部门进行安全监控和巡视，承担着安全防范的行政责任，由政府部门依据行政法规追究责任，如通报批评、警告、降低资质等。要赔应该和公安一起赔。而且还是次要责任。―――物业公司和业主是民事合同关系，由于过失、过错造成业主人身财产损失，赔偿合情合理。

（2）物业费含的安全费是配合和协助公安部门进行安全监控和巡视等费用，不是保险费，承担责任也有限的； 不是业主人身监护人和私有财产保管者。 物业公司如果为在小区行凶的歹徒和咬人的宠物承担负责的话，必然导致法律关系的混乱。美国纽约世贸大厦物业管理公司是否应该对撞机事件死难者负责呢。――――公共秩序的混乱会影响业主人身和财产的安全。撞击事件如果事先指导不通告有责任，因为标识不清正在被起诉。

（3）收费就要服务，服务不好就要赔。消费者法给于赔偿依据。业主是物业控制空间、状态中的受影响者。――――物业与业主关系来源与合同，不受消法调整，承担是合同法和民法种的安全管理过错责任或违约责任。侵害者才是主要责任承担者。

―――――不是保险公司；失误或缺陷；及时制止。

（5）依据相关法律讲解以下物业管理服务中常见的问题及应对措施：A、人员流失大，服务质量波动大（市场、环境、工资、人才培养短视等＋方法）

B、物业共用部位、设施因资金等问题维护不到位。

电梯绳更换、护栏刷漆、加压水泵、水景维护、水管更换等)

C、物业管理用房不到位。

法律依据《郑州市物业管理条例》第三十条

30：物业项目的建设单位应按照不低于物业总建筑面积千分之四的标准配置物业用房，最少不得少于80平方。】

建设单位应当将物业用房纳入建设配套项目计划，与新建物业同步设计、施工、交付。

D、如何定位业主和物业公司之间的关系。

E、如何认识实际管理工作中的新问题，以降低管理风险