北京九大典型物业管理案例

之一：开发商赔付交通噪声费

　　1994年5月，经北京市综合投资公司拆迁，某小区52户居民搬到位于京石高速公路旁的丰台六里桥10号院9号楼居住。入住后，居民就开始被京石高速公路上来往车辆的噪声所困扰：9号楼距离高速公路仅30余米，日夜来往的车辆产生的噪声使楼内居民寝食难安。在请有关部门检测后，居民们得知该楼所受的噪声污染超过国家标准。

　　法院认为，在已有道路一侧建设噪声敏感建筑物，开发商有责任采取减轻交通噪声影响的措施。作为高速公路的经营管理者，北京首发公司也应有义务对居民所受噪声污染承担责任。法院判决开发商为住户安装隔声窗，将该住房的室内噪声降到白天60分贝以下，夜间45分贝以下。开发商一次性支付3000元赔偿金。同时，居民从1994年入住起至安装隔声窗日的期间，每月获得60元的噪声污染损失费，由开发商支付50元，首发公司支付10元。

　　之二：使用面积缩水业主退掉房屋

　　北京阿奇公司于1997年9月30日，与开发商北京友谊辉志公司签订《商品房预售契约》及其补充协议，购买国际友谊花园建筑面积162.87平方米的房屋，房屋交付时实际面积与暂测面积的误差不超过6%，超过6%时，买方有权解除本契约。签约后，阿奇公司支付了全部房款，友谊辉志公司于1998年2月交付房屋。2000年10月，友谊辉志公司称，房屋的实测面积为172.47平方米，要求阿奇公司补交房款近1.2万美元。而阿奇公司认为使用面积过小，经海淀测绘队测量，使用面积为100.71平方米。根据合同约定的使用面积与建筑面积之比计算，房屋使用面积比应提供的使用面积少32.95平方米。阿奇公司认为，开发商已违反了合同，要求终止合同，并返还房款、支付房款利息，双倍返还定金，同时赔偿经济损失20万元。

　　法院认为：根据约定，房屋的使用面积与建筑面积之比为75.5%，而实际交付的房屋的二者之比为61.83%，开发商明显违约，应将房款返还，并支付房款利息。由于阿奇公司已经使用了房屋，根据公平原则，应支付房屋使用费。法院判决，解除双方签订的《商品房预售契约》及其补充协议。友谊辉志公司返还阿奇公司房款并支付利息。阿奇公司将房屋交给开发商。北京阿奇公司向开发商支付房屋使用费每月1万元。

　　之三：骗人的建材商双倍赔偿

　　今年，法院连续在两起建材纠纷案件中，判决建材商双倍返还建材款。其中一起为冯先生与东方家园丽泽装饰建材公司的纠纷。2000年2月18日，冯先生到东方家园公司，购买榉木实木门两扇，价格为4476元；门锁两把，价格为59.2元。另外冯先生支付50元运费，由东方家园公司送货。冯先生在2001年3月8日，请国家人造板质量监督检验中心到家中进行检验，结论为：该木门不是榉木实木门，而是山毛榉贴面门。冯为此支出检验费200元。冯先生找建材公司要求退货，遭拒绝。在冯诉至法院后，建材公司提出管辖异议，要求到其所在地丰台法院审理，在法院驳回后提起上诉，案件被商家在管辖上拖了一年，直到今年5月才再次在海淀法院开庭。海淀法院作出一审判决：东方家园丽泽装饰建材公司退购门款4476元，赔偿4476元，并赔偿 运费、检验费。

　　之四：邻居代理装修牛哥输了官司

　　演员牛振华因房屋装修代理问题与邻居产生纠纷并对簿公堂。昌平区法院作出判决，牛振华要求邻居返还收取的不合理款项并赔偿装修质量差所造成损失的请求被驳回。牛振华、贾先生与其他四户业主在昌平区四合小区分别出资购买连排别墅各一套。因并排居住，且关系良好，6住户决定对住宅进行装修、庭院改造。为了工作顺利进行，大道惠仓公司也做了部分财务管理和后勤保障工作。贾先生与大道惠仓公司自1997年8月至1998年6月共收取牛振华以还款方式及交来的装修款共计46万余元。诉讼中，昌平法院请原昌平建设工程质量监督站进行了质量检测。检测结果为部分装修质量不合格。昌平法院认为，因牛振华与贾先生没有书面代理协议，作为一般无偿代理，只需履行一般注意义务。最后，昌平法院作出的判决结果是：驳回牛振华的诉讼请求。此案曾经在昌平法院审判，当时的结果是牛振华败诉。在接到判决后，牛振华不服，向一中院提起上诉。一中院作出裁定，撤消了昌平法院判决，并发回重审。此次的判决结果，牛振华依然没有能告倒邻居。

　　之五：阳台观景成泡影业主无奈退掉房

　　2000年12月5日，王先生与北京浩鸿房地产开发公司签约，约定王先生购买“浩鸿园”怡园3层B单元房屋一套。双方在《北京市内销商品房预售契约》户型图中，明确约定了王先生购买的房屋阳台为全落地观景阳台。合同签订后，王先生向开发商北京浩鸿房地产公司支付了购房首付款。2001年7月，王先生发现房屋阳台变成了混凝土封闭阳台，只有正北面有一面窗户，与双方约定的全落地观景阳台不符。王先生向开发商提出退房要求，在多次交涉没有结果的情况下，起诉到法院，要求解约退房。法院认为，开发商没有征得买房人同意，单方面将双方约定的落地观景阳台改为混凝土半封闭阳台，违反了合同约定，已经构成违约。法院判决解除双方购房合同，开发商返还购房款并赔偿房屋保险费等其他合理费用。

　　之六：拒交物业供暖费业主败诉

　　水清木华园的物管公司面临着诸多住户拖欠供暖费、物业费、生活垃圾清运费的问题，在几经协商不成的情况下，物管公司汇泽物业公司起诉到法院，业主刘女士成为被告。2000年3月8日，刘女士与汇泽房地产公司签约，双方约定，刘女士购买水清木华园4号楼103室住宅一套。同年3月20日刘女士与汇泽物业公司签订物管委托合同、供暖协议书。在物业管理委托合同中约定：刘女士同意将自有房产委托给汇泽物业公司进行物业管理。供暖协议书中约定收费标准为：每平方米建筑面积28元；每年5月1日至9月30日为交费期限。如超过期限，则按超限之日起按日累计加收1％的滞纳金。刘女士于2000年3月20日向物业公司交纳了自这天起到2000年12月31日的物业管理费，但没有交纳2001年全年的物业管理费及2000年至2001年度的供暖费。

　　法院查明，刘女士提出房屋面积未经实测，所以无法交物业费、供暖费，但在刘女士与汇泽房地产公司签订的《北京市内销商品房预售契约》中已明确约定了水清木华园4号楼103室房屋的建筑面积，在刘不能提供建筑面积测量有误的证据的情况下，应当按约定的建筑面积交纳相关费用。法院一审判决：刘女士支付给汇泽物业管理公司供暖费、滞纳金，同时支付物业管理费与生活垃圾清运费。

　　之七：开发商判付“超量暖气”款

　　2001年4月10日，暖气制造商森得公司与开发商金宸公司签约，由森得公司向金宸公司提供散热器，合同总金额78万余元。今年8月，森得公司向法院起诉称，按约定，金宸公司最迟应在2002年3月30日前付清全部货款，但仍有15万余元没付清，要求金宸公司付清尾款。金宸公司认为，在接受为开发商改造楼盘暖气设施的委托后，森得公司为开发商设计和换算的暖器片数量远大于实际需求量，并出现退货和换货情况，使开发商无端增加成本23万余元。在庭审过程中，金宸公司出示了北京钢铁设计研究总院广安设计科技开发公司的报告，报告显示，经现场核查计算，结论为“实际安装的散热器片数与该栋楼达到供暖效果应安装的散热器片数相比多出较多”。法院对金宸公司提出的因森得公司多计算散热器片数造成损失的说法，没有予以采纳。在一审判决中，判决金宸公司向森得公司支付剩余款项。金宸公司不服一审判决，已经向一中院提起上诉。

　　之八：退掉“旅游房”难讨购房款

　　多女士于2000年7月26日与秦皇岛国源房地产公司签署《商品房购销合同》，购买秦皇岛维多利亚海湾项目中枫丹白露苑18套房屋。双方约定，国源公司应于2001年6月30日交房。如逾期交付超过5个月，多女士有权终止合同，国源公司按多女士累计已付款的10%向多女士支付违约金。合同签署后，多女士向国源公司支付了房款172万余元。但国源公司没有按期交房。经过漫长等待后，多女士向秦皇岛经济技术开发区法院递交了诉状，要求解除《商品房购销合同》，国源公司返还房款172万余元和利息及交通费10万元。经审理，法院支持了多女士的诉讼请求。同时，北京万盛煤炭公司因为国源公司做担保，被判决承担责任，当国源公司无法退款时，万盛公司将还款。在判决生效后，国源公司没有按判决向多女士退款。眼看自己的房款即将“打水漂”，多女士只好向法院提出执行申请。然而，一次次往返于北京、秦皇岛间的多女士至今得到的依然是“开发商无钱可付，判决无法执行”的结果。

　　之九：开发商迟交房业主获赔28万元

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