浅谈物业管理中的停车管理

摘要 : 随着私家车在国内的日益普及，因停车引发的诸多问题接踵而至，“停车难”已是名副其实。面对这种情况，作为物业管理重要内容的停车管理任重而道远。本文首先从物业管理的角度展现了“停车难”的几大问题，并分析了其产生的根源 ; 接着给出了相应的解决方法 ; 最后从长远发展考虑，阐述了微利经营的物业管理企业之于停车管理的风险规避，除加大防范力度外，将这部分管理项目承包给专业停车管理公司亦不失为明智之选，利用行业间的优势互补实现强强联合，保证可持续发展。

随着社会经济的迅猛发展，人们生活水平的不断提高，社会车辆、家庭车辆的拥有量出现了激增的趋势，进而对地面空间的有限性提出了严峻的挑战，车位不足的矛盾日益凸显，停车管理亦越来越得到重视。

停车管理是物业管理的主要内容之一，包括：

（ 1 ）交通规则，交通进出口以及路线的规划布局等；

（ 2 ）指挥调度；

（ 3 ）收费管理，停车收费的管理；
（ 4 ）交通安全的管理。

其重点是防止车辆的乱停乱放，做好小区内安全停车。

做好停车管理，使小区内的车辆有秩序地停放，有利于维护交通秩序，保障业主的人身及财产安全 ; 保证通道的畅通、保证行人的安全，做到最大限度地方便业主，防止车辆被盗、遭损等等。

然而，随着停车管理在物业管理中的普遍应用，诸多问题开始浮出水面。下文就具体问题具体分析，指出这一问题产生的根源，并给出相应的解决办法。另外，物业管理企业作为微利行业，如何规避因停车管理而带来的高额风险？除加大防范力度外，将这部分管理项目承包给专业停车管理公司亦不失为明智之选。
一、当前物业管理企业停车管理存在的问题及产生根源

因停车管理产生的矛盾已经十分普遍，各种案例时常见诸报端。车辆丢失、剐蹭等事件的理赔纠纷频繁，物业管理企业往往因此而陷入不公平的索赔当中。

1. 停车收费难。规划缺陷带来停车位的严重不足 ; 免费停车的习惯 ; 开发商前期车位费定价太低，物业管理公司被动上调停车费引发矛盾 ; 地面、地下价差太大，导致地面车位不足、地下车位过剩
车位权属不明确，业主对交费不认同等等，这些现象直接导致了停车收费难度的加大。

2. 停车需求激增。据建设部最新的一项调查显示，目前全国停车位缺口平均在 60% 以上 ; 而相应的竟是配建车位的不足或被挪作它用，停车设施缺乏，地上有车无位，地下车库有场无车，资源得不到有效整合，浪费现象比较严重。

3. 小区乱停乱放及占路停车现象多。这样必然会堵塞消防通道和影响正常通行，引发安全隐患。缺乏停车管理的专业流程，是导致产生乱停乱放占路停车现象的主要原因 ; 一般物业管理企业对停车管理比较随意，没有预见因流程问
题引发的后果冲突。另外由于缺少配建的自行车泊位也是原因之一，自行车乱停乱放，挤占道路空间和人行道。

4. 停车交费观念淡薄，交费意识差。由于有关停车管理的相关政策和法规宣传力度不够，停车收费产生纠纷继而会引发物业管理费收缴矛盾更增加了业主与物业管理公司之间的误会。

5. 物业管理人员对车辆管理缺乏专业知识和技能，以及不能与车主进行有效的沟通，也时常引发暴力冲突和矛盾。

二、解决目前“停车难”的办法

剖析“物业停车难”存在的根源目的在于找到解决问题的办法。
 
1. 明确停车位的权属、明示价格。

现行停车费价格的制定方法是政府定价和市场调节价双轨并行。由于政府指导价相对较低，地面公共停车场供不应求 ; 而地下停车场、立体停车场多数由开发商自己定价，相对较高

业主对停车场的权属问题及价格的合理性容易产生质疑，实际生活中极易带来分歧和矛盾。解决这一问题的根本在于事先约定，开发商应在 《 房屋买卖合同
》 中明确说明地下停车场是否由全体业主分摊并提供证明材料，如属开发商所有，则需约定停车费的标准，作为房屋买受人购房的参照条件之一，以避日后业主指责开发商随意定价之嫌。

2. 增加停车位的供给，进行价格调控。

面对资源稀缺问题，物业管理企业可以从增加供给和减少需求两方面做出努力。

一方面，可以利用现有空地创造条件尽可能增加停车位的供给，如补建停车场 ; 没有空地的，可利用小区道路划临时停车场
来缓解停车压力 ; 还可以利用科技手段解决车位不足的问题，比如修建立体停车库、绿地停车场，提高单位土地使用率。但这些工作都需要得到业主的同意和政府交管部门的认可。

另一方面，可以利用价格杠杆适当抑制停车需求。业主把车停在小区地面或周围的路面，自己既省钱又方便，却苦了行人和过往的社会车辆。适当缩小地上停车场与地下停车场收费差价，把地上的车辆分流到地下停车场去。

3. 提供政策优惠，促进停车场建设，推动停车产业化发展。

扩大停车场建设是目前解决停车难的另一关键所在。要使停车场建设进入良性循环，就需要政府进行财政金融政策的支持，从而吸引民间资本的积极参与，并按企业经营方式推动停车业的产业化发展。
三、如何规避停车管理的风险

停车管理现已成为房地产开发和物业管理企业进行市场竞争的重要手段。以车辆停放的安全便利吸引住户，并通过高效管理做好停车场的服务工作，如提供车辆清洗的专项服务等。但同时，物业管理行业也面临着停车管理的风险，首当其冲的就是停车场机动车辆的被盗。由于相关法规的滞后，往往在案发后的赔偿责任追究中，众多物业管理企业都陷入了不公平的索赔纠纷之中。

目前大多数物业管理企业管理的项目都很有限，其停车场的规模也相对较小。这样常为了转嫁停车管理风险而向保险公司交纳较高的投保成本，如此将不利于物业管理企业的正常经营，停车管理费的收取可能还不够支付整个停车管理的成本。物业管理企业的利润来源主要是业主的物业管理费，如果还要消耗物业管理费来保障停车管理，对物业管理企业本身来说就是一个不可忽视的成本风险，会带来整体利润的下降。

在物业管理行业，一个矛盾没处理好，往往牵一发而动全身，就可能导致业主委员会的声讨，甚至谋求其他物业管理企业进驻。在物业管理中，物业和车辆是业主的两大主要资产，因物业管理企业的核心优势在物业管理方面，所以其经营管理的重心自然就放在物业方面，停车纠纷势必在所难免
目前激烈的市场竞争环境，一个企业靠单打独斗很难发展，企业、行业间的合作越来越重要，利用不同领域的专业优势，满足顾客的不同需求，提升各自的市场竞争力。物业管理企业可以将停车管理分化出来，交由专业的停车管理公司打理。如此一来，不但规避了风险，还可集中优势专注自身特长 ; 另外，高品质的专业停车管理也是物业管理中的亮点。 　　

参考文献：

① 董映雪， 《 关注停车管理，提升物业价值 》 ， 《 城市开发 》 杂志， 2006.6
② 王学东， 《 商业房地产投融资与运营管理 》 ，清华大学出版社， 2004.8