关于审理物业管理服务收费纠纷若干法律问题探讨

随着我国房地产业的快速发展，物业管理作为一个新兴的产业正步入行业发展的快车道。然而，由于相关立法不够完善，以及物业管理行业尚处于发展的初级阶段等原因，物业管理方面的纠纷也日益增多，逐渐成为房地产审判领域中的一个热点。因此有必要对审理物业管理纠纷案件中涉及的法律问题进行总结和研讨。有感于此，笔者作为一名基层法院从事房地产审判工作的法官，结合司法实践中的一些体会和认识，仅就物业管理服务收费纠纷所涉及的若干法律问题进行初步的探讨。

　　一、广州地区物业管理服务收费的相关实践及纠纷类型

　　类型一、关于物业管理合同约束力之争议

　　1、实践中，物业管理合同一般有三种形式，即物业管理企业与建设单位签订的《物业管理委托合同》（注：《物业管理条例》称其为前期物业服务合同，下文统一称为《物业管理委托合同》），物业管理企业与业主签订的《前期物业管理服务协议》，以及物业管理企业与业主委员会签订的物业管理服务合同。

　　在广州市国土资源和房屋管理局（以下称市国土房管局）发布《关于贯彻国家〈物业管理条例〉有关问题的通知》[穗国房字[2003]592号]（以下称592号文）之前，广州地区的做法一般是由建设单位选聘物业管理企业并与之签订物业管理委托合同，业主与物业管理企业并不直接签订有关物业管理的合同。而在592号文中，市国土房管局明确要求，自2003年9月1日（即国务院颁布的《物业管理条例》生效之日）起，业主应当与建设单位选聘的物业管理企业签订《前期物业管理服务协议》。因此，自2003年9月1日以后，同一物业管理区域内存在两种物业管理合同，即建设单位与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》以及业主与物业管理企业签订的《前期物业管理服务协议》。但实践中亦有部分业主因各种原因未与物业管理企业签订《前期物业管理服务协议》。在此情况下，有部分未签《前期物业管理服务协议》的业主主张其不是《前期物业管理服务协议》的合同当事人，不应受前期物管协议确定的物业管理服务费收费标准及滞纳金标准的约束，从而与物业管理企业发生纠纷。

　　2、按照《物业管理条例》第二十六条的规定，建设单位与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》约定的期限未满但业主委员会与物业管理企业签订的物业管理服务合同生效的，《物业管理委托合同》终止。上述592号文亦有相同规定。但是，实践中亦出现《物业管理委托合同》约定的管理期限届满而物管合同无法续签的情形，这种情况下业主往往与物业管理企业针对如何收费发生纠纷。

　　类型二、关于物业管理服务费收费标准的适用争议

　　1、在建设部及国家发改委制订的《物业服务收费管理办法》[发改价格（2003）1864号]施行之前，政府物价部门对物业管理服务收费实行行政许可制度，以批复及收费许可证的形式进行价格监管。《物业服务收费管理办法》施行后，按照该《办法》的规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价，具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。2004年
7月1日，《中华人民共和国行政许可法》生效，物业管理服务收费不再属于行政许可范围。

　　基于上述立法的变化，市国土房管局于2004年9月15日发布《广州市物业服务收费管理实施细则》[穗价[2004]200号]，该《实施细则》明确规定，自2004年11月1日起，广州市内相关部门印发的相关物业收费政策及核发的商场、办公楼有关物业收费标准批文和收费许可证停止执行，自2005年1月1日起，广州市内相关部门核发的住宅物业收费标准批文和收费许可证停止执行。该《实施细则》同时规定，实行包干制、酬金制的普通住宅物业服务收费实行政府指导价，实行组合制的普通住宅物业服务收费和高档住宅、别墅及非住宅物业服务收费实行市场调节价。同时，广州市国土房管局还发布《广州市普通住宅物业管理服务等级标准》[穗价[2004]199号]及《2004－2005年度广州市普通住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度》[穗价[2004]198号]。该《等级标准》将物业管理分为综合管理服务、房屋管理、共用设施设备维修养护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护管理等项目，并将普通住宅物业服务等级划分为三个级别。按照该《等级标准》的规定，不同等级下部分同类物业管理服务的标准亦有所不同（如一级标准规定，设有物业服务中心，公示24小时服务电话，急修半小时到现场；相应地，二级标准规定，公示16小时服务电话，急修1小时到现场，三级标准规定，公示8小时服务电话，报修按双方约定时间到现场），而且，该《等级标准》相应规定了物业管理服务各项目的不同权重（等级不同，相同项目所占的权重亦不相同）；按照该《等级标准》的规定，业主与物业管理企业也可以自由组合不同等级的服务内容，通过采用某一项物业内容所对应的该级基准价乘以该项服务内容的权重，得出具体每一项内容的收费标准，再通过累加的方式计算出整体服务的基准价。该《政府指导价基准价和浮动幅度》所作具体规定见下表：
　　
　　实践中，有一部分物业管理合同是在上述《实施细则》施行之前签订的，由于物业管理服务收费须经行政许可，合同中物业管理服务收费条款一般都包含依据或参照政府部门核定的收费标准等内容。上述《实施细则》）施行之后，物业管理服务收费的行政许可取消，物价部门之前作出的收费许可、批复亦不再适用，物业管理合同中约定的依据或参照政府部门核定的收费标准等内容无法履行；而且，实行包干制、酬金制的普通住宅另行适用政府指导价，而物业管理合同约定的收费标准与政府公布的指导价标准又不一致（前者往往高于后者）。在《实施细则》施行后物业管理合同仍未到期，且业主所在物业适用政府指导价的情况下，物业管理服务收费适用合同约定的标准还是适用政府指导价，业主与物业管理企业就此发生争议，并因此导致大量纠纷。

　　2、另外，有些业主对资质为三级的物业管理企业按政府指导价的一级标准收费（或超过政府指导价最高限度收费）的行为提出质疑，认为三级资质的物业管理企业就应该按照政府指导价的三级标准收费。在适用政府指导价的物业管理区域内，也有一些业主认为物业管理服务费收费标准与政府部门规定的相应等级的物业服务内容、标准不符，要求法院对物业管理服务费收费标准予以调整。由此也引发众多纠纷。

　　二、上述争议的处理意见

　　针对上述几种类型物业管理收费纠纷
 
的处理，笔者提出个人的处理意见如下。

　　（一）建设单位与物业管理企业签订的物业管理委托合同对业主是否有约束力

　　建设单位与物业管理企业签订了《物业管理委托合同》，而业主未与建设单位选聘的物业管理企业签订《前期物业管理服务协议》，并以此为由主张《前期物业管理服务协议》对其没有约束力，拒绝交纳或拒绝按《前期物业管理服务协议》约定的标准交纳物管费的案件。

　　该类型案件中，《前期物业管理服务合同》对该部分业主是否具有约束力？一种观点认为，根据合同的相对性原则，由于业主不是前期物业管理服务合同的当事人，不应受其约束。但笔者认为，前期物业管理服务合同应该同样对他们具有约束力，理由如下：其一，《物业管理条例》第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”如果买卖合同已包含前期物业服务合同约定的内容，业主自应受其约束。其二，即使买卖合同未包含前期物业服务合同约定的内容，基于上文所述的物业管理服务合同的整体性，拒交物业管理费的业主不能独立于该物业管理服务合同关系之外，在大多数业主认可建设单位选聘的物业管理企业并按约交纳物业管理服务费时，应认为物业管理企业与全体业主之间成立事实上的物业管理服务合同关系，未签前期物业管理服务合同的业主事实上亦为该合同的当事人，应受其约束。其三，在将房屋售与买受人之前，建设单位以大业主的身份与物业管理企业签订了物业管理委托合同。如果在与业主签订买卖合同的过程中，建设单位已向业主明示该物业管理企业及相应收费标准，在建设单位将部分物业售予业主之后，可以认为，物业管理委托合同中的主要权利、义务也随之转移给了业主。其四、由于物业管理企业已提供物业管理服务，根据公平、有偿原则，该部分业主在享受该服务的同时应当与其它业主一样支付相同的对价。其五、如果未签署物业管理服务合同的业主不受该合同的约束，如其不支付物业管理服务费，将可能损害其它业主的利益，如其另按更低标准支付物业管理服务费，则对其它业主不公平，既不合理也无法律依据。

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