关于审理物业管理服务收费纠纷若干法律问题探讨

　　因此，笔者认为，即便业主未与建设单位选聘的物业管理企业签订《前期物业管理服务协议》，其仍然应受《前期物业管理服务协议》的约束。业主以未签《前期物业管理服务协议》为由拒交物业管理服务费的请求没有法律依据，不应得到支持。

　　（二）物业管理服务合同期限届满无法续签，业主是否继续受其约束

　　《物业管理服务合同》期限届满而无法续签的情形一般有如下几种：1、建设单位下落不明，而业主委员会又尚未成立；2、业主委员会成立，但《物业管理服务合同》期限届满后未能及时续签；3、业主委员会任期届满之后《物业管理服务合同》到期，因新一届业主委员会尚未选出而无法续签《物业管理服务合同》；4、在业主委员会招聘新的物业管理企业过程中，因新旧物业管理企业之间的纠纷而导致新的《物业管理服务合同》未能签订。以上几种情况，业主如以《物业管理服务合同》已到期为由拒交物业管理服务费，法院如何处理？

　　《物业管理服务合同》期限届满，其对双方均无约束力。在上述第一、二、三种情形下，如原有物业管理企业继续留任，在合同期限届满后，其与全体业主之间存在事实上的物业管理服务合同关系。由于物业管理企业继续提供物业管理服务
 
 
，根据等价有偿原则，业主在享受该服务的同时应当支付对价。那么，业主应按照《物业管理服务合同》约定的收费标准支付？还是按照重新协商后的收费标准支付？抑或暂时按照政府指导价确定的收费标准支付？笔者认为，政府指导价并非适用于所有的物业，即使业主所在物业有相应的政府指导价，由于政府指导价一般同时规定基准价和价格幅度，在按照政府指导价支付物业管理服务费的情况下，仍然需要物业管理企业与业主协商达成一致。如果物业管理企业与持有2／3以上投票权的业主协商达成一致，则应以双方协商确定的收费标准计收物业管理服务费。在协商不成的情况下，考虑到物业管理企业提供的物业管理服务质量并未发生变化，按照费用与服务水平相适应（见《物业管理条例》第四十一条）的原则，业主应继续按照原《物业管理服务合同》约定的标准支付物业管理服务费为宜。

　　而在上述第四种情形下，原有物业管理企业不再继续留任，在物业管理服务合同期限届满至新任物业管理企业正式接管期间，如果仍由原有物业管理企业提供物业管理服务，依据上述理由，则该期间内的物业管理服务收费应按原来的标准执行；如果在上述期间内由即将接任的物业管理企业提供物业服务，由于其与全体业主之间存在事实上的物业管理服务合同关系，则该期间内的物业管理服务收费应按新任物业管理企业与业主委员会商定的标准执行，以保持收费标准的一致性。

　　（三）物业管理企业的资质、服务等级与物业管理服务收费标准之间的关系

　　审判实践中，有些业主对资质为三级的物业管理企业按政府指导价的一级标准收费（或超过政府指导价最高限度收费）的行为提出质疑并诉至法院，认为三级资质的物业管理企业就应该按照政府指导价的三级标准收费。另外，也有一些业主认为物业管理服务费收费标准与政府部门规定的相应等级的物业服务内容、标准不符，要求法院对物业管理服务费收费标准予以调整。那么，物业管理企业的资质、物业管理服务等级与物业管理服务收费标准之间到底有何关系？法院应否对物业管理服务费收费标准进行调整？

　　所谓物业管理企业资质，简单地说就是指表明物业管理企业可以提供的物业服务层次、范围的准入资格。《物业管理条例》第三十二条规定“国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度”。《物业管理企业资质管理办法》（建设部令第125号）从注册资本、专业技术人员等方面将物业管理企业的资质等级分为三级。而物业管理服务等级则是地方政府有关部门根据不同的物业服务内容与标准所作的分类，并以此作为适用不同等级的政府指导价的依据。物业管理企业的资质与物业管理企业的服务等级是两个完全不同的概念。物业管理企业的资质高，意味着其从业人员、管理面积、其承接的物业管理项目的层次较低资质的物管公司高。而物业管理服务等级高，意味着物管公司提供的服务多，收费的标准因此亦提高。但资质低（高）的物业管理企业也能提供等级高（低）的物业管理服务。

　　综上所述，物管公司资质与物业管理服务等级属不同概念，物管公司的资质与收费标准无关，而物业管理服务等级则与收费标准紧密相关。

　　如业主以物管公司提供的服务与服务等级不符要求调整物管费收费标准的，法院不宜仅仅依据物业管理服务等级的具体内容调整物业管理服务收费标准。

　　《广州市普通住宅物业管理服务等级标准》
（穗价[2004]199号）将普通住宅物业服务等级划分为三个级别，一级含43项服务内容，二级含41项服务内容，三级含34项服务内容。其它地方政府有关部门也分别制订了互不相同的普通住宅物业管理服务等级标准。由于这些规定中各个级别所包含的内容主观随意性大，难以量化，各个级别之间的区分也不明显，如法院按照物业管理服务内容、标准的变化对物业服务费收费标准进行调整，将会难以操作。例如，按照上述《等级标准》规定，在一级标准下，物业管理企业应“经常与业主沟通，及时解答业主的咨询和处理业主投诉，进行物业管理服务满意率调查，征求业主的意见，改善服务质量”，“每栋每层设置一个垃圾桶，每日上门收集并清运垃圾两次，垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁无异味”，在二级标准下，对应的内容为“经常与业主沟通，及时解答业主的咨询和处理业主投诉”、“按栋设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次”，就前一项而言，第一等级的服务内容多于第二等级，但无法具体量化，就后一项而言，第一等级的服务标准高于第二标准，但取证困难，难以认定。因此，笔者认为，在业主仅以物业管理企业提供的服务与相应等级的物业服务等级的内容、标准不符，要求调整物业管理服务费标准时，一般应按照“有约定从约定”的原则予以处理，不轻易调整物业管理服务费收费标准为宜。

　　（四）取消物业管理服务收费行政许可后如何明确物业管理服务收费标准

　　审判实践中，部分物业管理服务合同是在《行政许可法》（或《物业管理条例》）出台之前签订的，合同中物业管理服务收费条款一般都包含依据或参照政府部门核定的收费标准等内容。在物业管理服务收费行政许可取消后，业主与物业管理企业之间关于物业管理服务收费标准产生纠纷，一般有如下几种类型：

　　1、物业管理服务合同既约定明确的物业管理服务收费价格，同时又约定“最后以物价部门批准价格为准”。

　　由于物业管理企业实际收取的物业管理服务费收费价格可能高于政府指导价，在此类纠纷中，业主一般主张物业管理服务合同中约定的服务费计收标准无效，物业管理企业应按政府指导价计收物业管理服务费。

　　按照现行的相关司法解释的规定，确认合同无效应依据法律、法规的规定，一般不能依据规章或其它规范性文件的规定。物业管理服务合同中有关服务费价格的约定并不违反法律、法规的强制规定，即使与地方政府制订的政府指导价相冲突，也不应被确认无效。事实上，此类物业管理服务合同中关于物业管理收费的约定是一个双重标准，行政许可取消以后，政府物价部门不再审批物业管理企业的收费价格，此类物业管理服务合同中约定的“最后以物价部门批准价格为准”已丧失履行条件，合同中约定的物业管理服务收费价格即成为唯一能够明确的收费标准。因此，业主应按合同中约定的物业管理服务收费价格交纳物业管理服务费。

　　2、物业管理服务合同既约定物业管理服务收费价格的浮动幅度，同时又约定“最后以物价部门批准价格为准”。

　　依据上文的分析，行政许可取消以后，此类物业管理服务合同中约定的“最后以物价部门批准价格为准”已丧失履行条件，确定物业管理服务收费价格应依据合同中的约定，无论该约定的下限值是否超过政府指导价，合同约定合法有效。但由于该约定并非明确的价格标准，而是一个价格的浮动幅度，此时应如何确定具
 
体的物业管理服务收费价格？可以考虑的方案很多，如继续按照双方实际履行的价格标准执行；取该价格的浮动幅度的中间值执行；按该价格的浮动幅度的下限值（上限值）执行；按照政府有关部门制订的政府指导价执行等等。每种方案都有一定道理，但是，考虑到取消物业管理服务费行政许可的立法目的是尊重当事人的意思自治，发挥“看不见的手”在调节物业管理服务市场中的作用，在处理该问题时应坚持有约定从约定的基本原则。既然双方已在合同约定的幅度内确定了一个具体的收费标准，并且得到实际履行，则原来的收费标准应继续执行，不宜变更。

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