——在城市老住宅区推行物业管理面临的问题和对策建议
深圳物业管理研究所 赵向标 吴正红 吴春兴
眼下，我们只知道物业管理像攀荣附贵的孽生物一样，依存于新建的封闭式居民社区。而物业管理走进“被遗忘的角落”老社区，无啻是一个创举。老住宅区整治和引入物业管理以极富生命力的发展势头正挺进许多城市的大街小巷，得到全社会的普遍认同和赞许，并被百姓众口皆碑称为一项系统工程。
在城市新建住宅小区引入物业管理，曾经谱写了中国物业管理不朽的精彩开篇。今天，物业管理在经历了大规模的全国性推广和高速发展后，老旧住宅区也要引入物业管理，这是城市文明的一大进步。这是在昨天物业管理成功基础上的继承和弘扬，创新和突破，必将作为物业管理行业发展的一个重要的高昂续篇，载入史册。
中国物业管理发展的初期，选择新建住宅小区既是一个明智的选择，又是一个无奈的选择。因为中国物业管理的起端与其它发达国家有所不同，它不是随着自发资本主义的市场经济发展而逐步成长起来的，而是根据中国的国情，随着社会主义的计划经济向市场经济的转型，住房体制改革，由行政性政策催发的人造市场，这就有一个主观的选择和决策。而选择城市新建住宅小区，可以规避一些现实的困难，部分割断历史遗留的问题，能够比较顺利地推行住房管理制度的变革，事实已经证明这一选择的成功。然而，我们并不应该忘记，物业管理并不是“富裕一族”的专利品，物业管理只有面向广大民众，低下它高贵的头，才能有强劲的生成力和不息的生命力，才能享有更加广阔的天地。今天，老旧住宅小区引入物业管理这是符合历史潮流的选择，是物业管理持续发展的需要，是建设和谐社区、和谐社会的需要，不管面前有多少困难，需要经过多少曲折，终究要荡涤一切，勇往直前，奔向未来。
一、老旧住宅区物业管理面临的六大问题
从各地情况看，实现已接管老住宅区的长效管理仍然显得困难重重，有一些问题必须明确提出来并加以正视和解决。
1、老旧住宅区引入物业管理缺乏许多必要的客观条件
老旧住宅区建造年代久远，当初并不是按照正规物业管理的要求进行规划和建设的，它们大都没有围墙，难以实行封闭管理；基本没有物业管理办公用房和员工住房；没有休闲、健身及文化活动场所；没有绿地或绿化严重不足；多数小区没有垃圾中转站。所有这些都需要在引入规范物业管理之前先期投资修建，耗资较大。此外，由于老住宅区普遍历时较久，各种设施、设备、管网等大多已老化破旧，亟需整修，这也需要投入大量资金。
一般情况下，物业公司在接管老住宅区时都有大笔资金投入。如深圳红桂物业公司2005年1月进驻田苑小区后，自己垫付近20万元资金进行小区整治，经过全体员工的艰苦的努力，对各单元公共照明线路重新拉线，安装感应开关，使公共场所得以重见光明。他们还对各单元破烂严重的防盗铁门重新加以修复粉刷返新，初步修整了部分小区路面，对小区停车场进行了简易改造，疏通清运了堵塞的化粪池和排污管道，对小区污水明沟进行疏通清洗并加盖水泥板，购买了80个灭火器用于消防应急，为开展规范化物业管理奠定了初步的设施设备基础；与此同时，他们还对绿化地带进行了初步的修复和栽培，使小区面貌有了质的飞跃。为了感化住户，该公司还宣布对小区业主两个月不收管理费。在街道办庆幸自己实现该小区“零投入” 成功引进正规物业管理公司的同时，物业公司却因此背上了数十万元、不知何日才能回收的前期投入！
由于缺乏足够资金开展先期整治，致使小区设备设施老化破旧问题未能得到根本解决，程度不同地存在管理隐患。如深圳红桂红桂物业公司管理的田苑小区至今没有修建围墙，难以真正实现围合封闭型管理；其它公共配套设施，如道路、地下排污管道严重老化破旧，急需修复更换；消防配套设备设施、绿化等亦需补充投入大笔资金加以解决和完善。由于政府未投入先期整治资金，希望企业再为小区整治补充投入大笔资金是不现实的，而且对企业也是极其不公正的。
老住宅区普遍缺乏物业管理用房，不仅给日常管理带来不便，而且加大了物管企业的成本支出。物业管理用房是实施物业管理活动最基本的条件之一。通过调查发现，由于历史原因，物管企业在接管老住宅区时基本没有配备物业管理用房，如何解决管理用房，已成为接管老住宅区的物业管理企业必须面对的问题之一。目前，在已引入规范物业管理的老住宅小区，解决管理用房的途径主要有两条：一是由物管企业租赁，二是在个别有条件的小区，由物管企业向有关单位无偿借用。员工宿舍基本上是由企业自己出资租赁。通常情况下，有关单位无偿提供的房屋往往面积狭小，用于管理尚且不足，更勿论凭借其解决员工日常生活了。在此种背景下，物管企业只能通过租赁途径自己解决，加大成本支出势所必然。
2、老住宅区引入物业管理必须面对一定的主观障碍
老住宅区业主住户对小区整治和引入规范物业管理的愿望强烈，但在出资和缴费问题上态度消极，这是老住宅区引入物业管理必须面对的主观障碍之一。从近年来各地政府对个别老住宅区的整治和引入规范物业管理后产生的积极效果中，老住宅区的业主住户对规范物业管理在社区建设和提高自身生活质量的积极意义有着充分的认识。不仅引入物业管理后的小区居民对整治和引入物业管理工作给以高度肯定，好评如潮，那些未实行物业管理的住宅区的业主住户要求引入规范物业管理的呼声也很高。
如深圳部分老住宅区业主在回答“您认为贵小区是否需要物业管理”这一问题时， 60%的被调查对象选择“有需要”，24%的选择“无所谓”，只有16%的选择“无需要”。这说明大多数老住宅区住户要求引入物业管理的愿望十分强烈，广大住户对规范的物业管理能给小区带来的好处有着清醒的认识。但老住宅区少数业主因为从未交过物业管理费，没有物业管理的概念，认为没必要实施物业管理，或对小区是否实行物业管理抱着一种无所谓的态度，尚需要基层工作者更多细致扎实的工作加以引导和发动。
另一方面，在涉及物业管理的前期投入及管理费缴纳时，多数老住宅区住户态度消极。根据深圳市社科院和罗湖区住宅局联合课题组的问卷调查，老住宅区住户中明确表示愿意出资引入物业管理或愿意缴纳管理费的，仅占38.6%和41.3%，换句话说，有50%以上的住户明确表示不想出资参与引进物业管理的前期投入，即便实行了物业管理也会提出各种理由而不愿缴纳管理费。可见，老住宅区住户普遍存在一种矛盾心态，他们既希望自己居住的小区引入规范的物业管理，又不想因此而增加家庭经济负担。老住宅区住户不愿掏钱有多方面原因，但主要与住户的经济支付能力低有关。要在这些小区中引入和推行规范的物业管理，不得不考虑住户的这种特有心态。
3、业主“主体缺位”制约着老住宅区物业管理工作的正常开展
在已实现规范物业管理的各老住宅小区，由于各方面原因，房屋出租率普遍较高，业主“主体缺位”现象比较严重。在这些老住宅区，许多业主都不在小区内生活，其中有的人购房本身就是为了出租，有的是二次置业后迁往别处居住，有的原本就是港澳人士。如深圳某老小区共有392栋住宅楼，出租率高达95%以上；另外一个小区总户数562户，出租率高达70%以上。有些住房多年人去屋空，根本找不到业主本人，有的甚至连业主是何人都无人知晓。
业主“主体缺位”从多方面制约着老住宅区的物业管理工作。最为严重的是因业主“主体缺位”而难以依法组建小区业主管理委员会，在此种情况下，若按《物业管理条例》规定，业主大会很难召集起来，而通过业主大会委托业主管理委员会选聘物业管理企业更无从谈起。业主“主体缺位” 对物业管理机构的日常管理也有影响，如工作人员入户征询意见时往往会因找不到业主本人而难以奏效；收取管理费或因故欲与业主沟通联系时也会因业主“主体缺位”而变得困难重重；某些特殊情况下需要组织多数业主讨论决定一些事关全体业主的重要事务时，也会因业主人数达不到应有比例而以无效告罢。可见，要在老住宅区顺利实施规范的物业管理，必须从实际出发研究解决这一“主体缺位”问题。
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