4、由于多种原因接管老住宅区的物业管理企业普遍效益不良
老旧住宅区比新建住宅小区的物业管理成本要高得多。一方面，老住宅区一般布局比较分散，管理公司只要接管了某一老住宅区，就必须在各服务项目上进行相应的人力、物力配备，难以实现规模化管理。另一方面，由于各种原因，先期接管的老住宅区无论是房屋本体，还是各种设施、设备和场地，都到了“问题时段”，这就使物业管理的后续成本大大提高。
由于种种原因，老住宅区的物业管理收费标准普遍较低，而且在已实现规范化管理的各老住宅小区，都程度不同地存在“收费难”的问题，使本已显得比较困窘的企业财务更为雪上加霜。这种成本与收益之间的不平衡必然会造成多数物业公司效益不良，在一些项目上甚至可能出现亏损。
形成老住宅区 “收费难”问题原因比较复杂。它首先与住户的经济支付能力有关。老住宅小区普遍存在着贫困化和老龄化的问题。如常州市白云新村的居民有40％为老年退休家庭；30％为自行车厂、压缩机厂等大中型企业的下岗职工家庭；机械一村共2295户，其中老年人占居民总数的70％；北环新村居民4166户，下岗人员1666人，下岗人员的家庭占总户数40％，贫困化特征明显。要这些人按照物业管理市场的收费标准来缴费，确实存在明显困难。其次，“收费难”还与“管理难”纠缠在一起。老住宅区的治安、卫生管理难度颇大，往往是管理者投入不少，而住户却很难感到满意。如个别住户因有人破门开店、无牌无证经营而拒不交费；有的因个别住户在住宅小区违章开设饭堂餐馆，油烟、噪音影响生活而不交费；有些人则因小区配套设施不完善乃至严重破损而不愿缴纳管理费。而这些问题并非管理处一家可以解决，需要政府有关职能部门积极协助配合方可奏效。第三，由于业主“主体缺位”难收费。有的小区房屋出租率偏高，缴费时业主和租户相互推托收不到费，有的房屋干脆成为无主空屋，根本不知道该向何人收费。第四，个别业主出于其它理由不缴费。有的错误地认为，反正物业管理是你政府出面给我们请来的，企业收不到管理费自然有政府顶着，从而不愿缴纳管理费。此外，住户中某些权力部门的工作人员自己带头拒缴管理费，其行为也对其他住户产生了不良影响，致使个别住户因从众效应而不缴费。
5、缺乏“两金”积累制约老旧住宅区维修工作的开展
老旧住宅小区既无大修资金存储，也无本体维修资金的足量积累，遇到大修或本体维修项目资金无处开支，并因此引发其他问题。
已实现规范管理的各小区管理处普遍反映，罗湖区各老住宅区在整治和引入规范管理之前根本没有“两金”积累。虽然在物业公司正式接管后开始按每平米0.15元收取本体维修资金，但短时间内少量的维修资金积累对日益增多的维修项目无异于杯水车薪。如中航管理的统建楼小区因近期深圳多雨，有七、八户房屋出现程度不同的渗漏现象，据测算完全修复需要资金数万元，但小区所有住宅业主在中航入驻后开始缴纳的本体维修金只有区区数千元，距离修复所需资金额甚远。在红桂物业公司管理的桂木园小区，这一现象更为普遍严重。业主认为，既然我已给你们公司缴纳了本体维修金，出了问题当然应由企业出资维修，个别住户甚至公然表示，如企业不负责维修，他们就会因此而拒绝缴纳管理费。
6、现有法规不够完善，不利于老住宅区引入规范物业管理工作的开展。
按照现行的国家《物业管理条例》规定，引入物业管理公司接管现有的老住宅区，需要事先在老住宅区内成立业主大会和产生业主委员会。但目前老住宅区普遍出租率很高，许多业主长期不在老住宅区居住生活，因此成立业主大会和业主委员会的面临着严重的主体缺位问题。而这个问题如果长期得不到解决，势必会影响老住宅区其他业主正当权利的行使，因此必须从政策和法规层面加以保护和明确。另外，按照目前的《深圳市物业管理服务收费指导标准》，老住宅区收费标准处于最低档次，而现实状况是老住宅区管理费用收缴率低，而管理成本又高，物业管理企业难以保证获得正常的经营收益，这也需要从政策层面上加以解决。相关还有目前物业管理招投标不规范，缺乏健康有序透明的有形物业管理招投标市场，这也不利于老住宅区物业管理工作的推进。
二、政策建议
1、加强地方立法，健全法制，从制度上保证顺利开展整治老住宅区并引入规范物业管理工作。
对于老住宅区数量较多，面积较大的城市，开展整治老住宅区并引入规范物业管理工作，是一项事关全局的复杂性、艰巨性的系统工程，牵涉面广，工作量大，必须要尽快建立和完善严格的法规制度，才能保证此项工作的顺利开展。各地方城市政府应该制定出台《整治老住宅区并引入规范物业管理工作的指导意见》等规范性文件及相关配套措施，明确领导机构、部门分工及协作、工作内容和程序，整治范围、明确相关支持和优惠政策，如财政支持政策、改造资金银行优惠贷款、改造工程税费减免、物业管理和活动用房增建、参与管理老住宅区的物业管理企业所享受的政策优惠，等等。同时可以考虑针对老住宅区整治并引入规范物业管理之中出现的特殊情况，在各地出台的物业管理条例和办法中增加相应规定条款，并在各地物业管理收费指导标准中增加老住宅区物业管理服务收费指导标准及调整补充其他有关政策规定。
2、广泛开展整治老住宅区并引入规范物业管理加大物业管理宣传力度，增强物业服务消费意识。
市、区、街道等各级政府要组织力量，通过开展实施各种形式多样、生动活泼的物业管理宣传活动，如新闻媒体宣传、物业管理法律知识培训、组织参观实施物业管理的优秀小区，等等，把物业服务的理念通过潜移默化的方式灌输到老住宅区居民的思想中，增强这些居民的物业管理消费意识、民主管理意识、契约意识和法制意识，使这些居民能够真正意识到，物业管理服务能够有力地维护物业管理区域的正常工作和生活秩序，维护社区的安定，提高文明程度，同时保障了物业资产的保值增值和公民的财产权利，促进了社会财富的积累；物业管理服务明显改善和提高了居住质量，美化了城市市容环境，提升了城市形象和品味，优化了城市人居和投资环境。同时，物业管理的实施，能够为老住宅区下岗居民提供很多新的就业机会和岗位。
3、政府出资大力开展整治老住宅区并引入规范物业管理试点工作，发挥示范带动作用。
一项新生事物的诞生总会引起许许多多的好奇和争议，总有一个循序渐进的认识乃至接受的过程。对于老住宅区的城市居民，长久以来他们一直生活在没有正式物业管理服务的区域，要认识和接受物业管理这种新的生活服务方式也因此需要一个转变思想从而逐步接纳的过程。通过政府出资，在城市老住宅区中选择若干个试点区进行整治并引进和推行物业管理服务，使试点区出现新的变化，产生积极的效果，使得试点区的卫生状况、治安状况、文明程度等各方面较之以前的生活状况都有很大的改善。通过他们身边的活生生的例子和给他们带来实实在在的积极变化，能够切实增加老住宅区居民对物业管理服务的认识和了解，转变他们的生活观念，促使他们主动接受现代物业管理服务。这些试点区建立起的新型社区邻里关系及行为模式，能够产生强大的生命力和倡导示范效应。
4、拓宽老住宅区整治改造资金筹集渠道，铺设引入物业管理的基础条件。
老旧住宅区建造年代久远，当初并不是考虑按照物业管理的要求进行规划和建设的，基本没有物业管理活动用房等引入规范物业管理必备设施。此外，由于老住宅区普遍历时较久，各种设施、设备、管网等大多已老化破旧，这也亟需投入相当数额的整修资金。因此，要保证在老住宅区顺利引入物业管理，必须首先要创造一个良好的引入物业管理的硬件条件，需要先期投入一定数量资金对老住宅区进行整治和改造。当然，考虑到老住宅区问题的产生和形成主要是由于传统住房体制造成的“历史欠帐”，各城市政府应该负担其中的较大部分，但不妨创新思路，拓宽老住宅区整治改造资金筹集渠道，研究由政府、业主、物业管理企业多方共同负担的整治改造资金筹集机制，特别是通过一定政策优惠，吸引有兴趣参与老住宅区物业管理的企业出资，实行政府补贴一部分，业主自筹一部分，企业有偿资助一部分的“三三制”整治改造资金筹集方式，这样既可以保证资金及时筹集到位，也能缓解政府财政资金压力。
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