5、加快推进老住宅区房屋确权工作，建立物业管理的权利基础。
在物业管理活动中，明确、清晰的房屋产权和产权人至关重要，直接关系并影响着物业管理活动的正常开展，如物业管理服务费的是依照经过房产管理部门确权的合法建筑面积收取的，如果产权不清，物业管理服务费的收取势必会面临很大的难题。目前老住宅区的房屋权属关系比较复杂，历史遗留问题多，并且构成也相对多元化，这样的房屋产权现状显然不利于物业管理这种天然需要清晰产权基础和产权法律保护效力的活动在老住宅区的正常开展。如果老住宅区的房屋产权不能尽快登记确权，赋予法律保护效力，必然会影响到业主在物业管理活动中权利的有效行使。这些因为房屋产权不清而产生的问题都将不利于物业管理在老住宅区的顺利推进。必须加快推进该区域的房屋产权的确权工作，为物业管理活动的开展建立清晰、稳固、有法律保障的权利基础。
6、努力创造良好市场环境，鼓励物业管理企业积极参与。
要想顺利推进在老住宅区物业管理工作，还必须努力创造良好的外部氛围和环境，充分调动物业管理企业的积极性，减少他们在这些区域提供物业管理服务的种种顾虑，如城市政府加大对老住宅区的基础设施和配套设施的建设力度，改造房屋，改善和提高这些地区物业的质量，降低物业服务管理难度，实行“边改造边推行”物业管理活动；政府主管部门可以考虑结合服务对象特性，制定出台相关实施细则，保障物业管理在这些区域的顺利推广实施；政府主管部门可以制定相关措施，如在物业管理企业资质评定、税费缴纳上给予适当的倾斜、给予适当的补贴，鼓励物业管理企业积极参与这些地区的物业管理。
7、尽快全面启动房屋维修基金的收取和管理工作，建立长效预防机制。
目前大部分老住宅区房屋已经进入大中修和更新改造阶段，为了保证住房能够得到及时维护修缮，国家规定了房屋专项维修基金制度。1998年，在国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中，首次对此做出规定。同年，建设部和财政部据此制定了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，对住宅专项维修资金的收取、管理、使用做出规定：(1)买卖商品房时，购房者按房款2%-3%的比例向售房者缴交此款；(2)此款在当地银行专户存储，严禁挪作他用；(3)业主委员会成立后，经业主委员会同意，主管部门将此款交给物业公司代管，物业公司定期接受业主委员会检查监督；(4)业主委员会成立前，此款的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，由行政主管部门审核后划拨；(5)各级房产、财政主管部门负责协调、监督此款的管理和使用；应制定使用计划报批、财务预决算、审计监督和业主查询对账制度。2003年由国务院公布实施的《物业管理条例》明确规定：专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。应该说，房屋维修基金是住宅区房屋的“养老金”，但目前不少地方房屋维修基金已经缺失严重，社会关注度越来越高，老旧房屋的维修压力也日益增大。为了防止不断出现大批老化严重的老住宅区，形成新的整治和改造压力，必须树立“防火胜于救火”、“未雨绸缪”的观念，各地应该尽快制定和完善房屋维修基金的法律法规，尽早启动和加强房屋维修基金追缴、收取和管理工作，建立长效预防机制。
8、老旧住宅区基础条件不一、情况复杂，物业管理必须因地制宜，区别不同情况采取相应措施。
各老住宅区在产权性质、房屋年限、业主结构、配套设施方面差异很大，改进和引入物业管理的条件好坏不一。目前，在一些初步具备条件的小区和经过整治可以达到引入规范化管理的小区，积极创造条件引入规范的物业管理，扩大物业管理的覆盖面是极为必要和有益的。但是这并不等于说在任何一个老住宅区都具备引入规范的物业管理的现实可能和条件。在和罗湖街道办工作人员代表座谈时，某街道办领导曾坦言，为了积极推进老住宅区整治和引入物业管理工作，他们曾经先后邀请十多个物业管理公司前往本街道所属的多个老住宅区考察，希望与这些物管公司达成介入整治和整治后进驻管理的意向，但90%以上的物管企业在考察以后都因小区规模太小或不具备规范化管理条件而摇头离去。只有个别具有一定经济实力、社会责任感较高的企业表示，可以考虑在经过整治具备相当条件后入驻个别小区。为此，我们建议，区主管部门和有关街道、社区工作站应积极行动起来， “因区而宜”，不等不靠，采取各种有效措施和管理形式，加强对老住宅区的管理，消灭管理盲区。如对目前条件稍差，尚不具备引入规范物业管理的老住宅区，可由社区居委出面将治安、卫生等主要服务项目外包给专业公司，社区居委会充当专业公司与老住宅区业主之间的中介，负责对专业公司的服务进行监督，并代收费用；亦可由社区居委会出面引导老住宅区居民成立业主委员会，组建楼宇管理小组，人员由业主自己推选，管理经费由小区业主自筹，实行业主直接自治管理。对个别“先天不足，后天老化”情况过于严重，改进管理的余地极为有限，管理难度大，引进规范的物业管理根本不具备现实可能性的老旧住宅区，建议政府加快城区改造步伐，通过拆除重建形式从根本上解决问题。
上一页 [1] [2] [3]
