小区物业管理的制度框架

　　《物业管理条例》规定：业主大会及其业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作；在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。这些规定具有一定的针对性，因为在公共安全服务方面，业主委员会聘请物业管理公司提供治安服务，居委会也有一项法定职责协助社会治安，而公安机关作为政府机构更具有提供治安服务的职能。三个机构，都提供治安服务，显然需要相互配合，还可以相互指导，甚至相互监督。但《物业管理条例》只规定业主大会和业主委员会要配合公安机关，要配合居民委员会，并且受其指导和监督，而没有规定要配合其他政府机关，也没有规定居民委员会应该承担什么法律义务与业主大会和业主委员会协调自己的工作。因此，这些规定其实是片面的。不过，从道理上来说，这些规定其实是不必要的，因为业主大会和业主委员会作为业主自主管理小区物业的基层群众自治组织，必然要配合所有政府部门的工作，也必然要协调好与居委会之间的关系。当然，业主委员会作为业主基于物业产权的自主治理组织，居委会作为居民公共事务的自主治理组织，虽然其权利基础有差异，但具体职能方面的确有很多重复。如何协调两者之间的关系，事关城市社区治理能否顺利发展，需要公民在实践中继续探索和积累经验，也需要全国人大及其常委会进一步修改和完善并制定基层群众自治的相关法律。

　　总之，《物业管理条例》使得一片混乱、缺乏秩序的小区物业管理有了一个稍稍有些像样的制度框架，解决了一些最近几年暴露出来的突出问题。但是，由于这一条例是房地产行政部门主导下制定的，带有很强的部门利益和强势既得利益集团的痕迹，使得业主在维护自己的权利时依然面临着很大的制度障碍，而行政主管部门和强势既得利益集团则可以通过这一条例取得非同寻常的权力和利益。这不利于城市社区自主治理结构的正常发展，也不利于业主行使权利自主管理好自己的物业，不利于业主塑造安定团结、和平发展的社区新生活。基于业主大会和业主委员会是基层群众自治组织，根据《立法法》，应该由全国人大及其常委会来制定法律。根据现有的物业管理实践经验，明确物业管理是业主的权利，业主大会和业主委员会是基层群众自治组织，根据《立法法》确定的立法权限，由全国人大或者常委会制定社区自治。　　好！不过，好像是在单元门口的，说明他们还不彻底，不敢把社区的土地都说成是“私家地”。其实，红线以内的都是私家地。

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