江西省城市居住小区物业管理条例

江西省城市居住小区物业管理条例

颁布单位:江西省人大常委会

颁布日期:２００１１２２２

实施日期:２００１１２２２

江西省人大常委会公告第１００号

江西省城市居住小区物业管理条例

（１９９８年１２月１８日江西省第九届人民代表大会常务委员会第六次会议通过。根据２００１年１２月２２日江西省第九届人民代表大会常务委员会第二十七次会议《关于修改＜江西省城市居住小区物业管理条例＞的决定》修正）

第一章　总则
第一条 为加强和规范城市居住小区（以下简称居住小区）的物业管理，保障业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创造安全、优美、舒适、文明的居住环境，根据有关法律、法规的规定，结合本省实际，制定本条例。

第二条 本条例适用于在本省行政区域内的居住小区物业管理活动，以及对其实施的监督管理。

第三条 本条例所称物业，是指居住小区内各类房屋和共用设施设备等。
本条例所称业主，是指居住小区物业的所有权人。
本条例所称使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。
本条例所称物业管理企业，是指接受业主或者业主委员会的委托，根据物业管理服务合同进行专业管理服务的企业。

第四条 城市新建居住小区和共用设施设备齐全的原有居住小区，应当实行物业管理。
共用设施设备不齐全的住宅相对集中的居住区，由所在地人民政府组织整治，创造条件逐步实行物业管理。
居住小区的范围，由所在地人民政府房产行政主管部门（以下简称所在地房管部门）按照住宅与共用设施设备的相关情况划定。

第五条 居住小区物业管理实行业主自治管理和物业管理企业专业化有偿服务相结合的原则。

第六条 县级以上人民政府房产行政主管部门（以下简称县级以上房管部门）是本行政区域内居住小区物业管理的行政主管部门，负责组织实施本条例并对行政区域内的物业管理进行监督管理。
市政、

www.fangchanshe.com 绿化、公安（消防）、市容环境卫生、价格、工商行政管理等有关部门及供水、供气、供电等企业应当按照各自的职责分工和本条例规定，密切配合，共同做好物业管理的有关工作。
城市居民委员会和公安派出所依法对居住小区物业管理进行指导监督。

第二章　居住小区物业管理分工
第七条 居住小区内共用的道路和排水设施的日常养护和维修管理，由物业管理企业负责；属于城市道路和公共排水设施的由市政管理部门负责。

第八条 居住小区内绿化建设由开发建设单位负责；共用的绿地、园林设施等日常养护和维修管理，由物业管理企业负责并接受园林绿化管理部门的指导监督。

第九条 居住小区规划用地内道路、住宅楼周围及绿地、楼道等公共环境的清扫保洁，由物业管理企业负责。
居住小区内共用的厕所、化粪池、垃圾站（箱、道）等环境卫生设施的日常养护和维护管理由物业管理企业负责；厕所、化粪池的清掏、清运工作由市容环境卫生管理部门负责；生活垃圾由物业管理企业负责收集到垃圾中转站，清运工作由市容环境卫生管理部门负责。

第十条 高层楼以楼内供水泵房总计费水表为界，多层楼以楼外自来水表井为界，界限以外（包括计费水表）的供水管线及设备，由供水企业负责维修管理；界限以内（包括水表井至用户）的供水管线及设备由物业管理企业负责维修管理。

第十一条 居住小区内供电线路、供气线路、消防器具设施、路灯等，属于共用设施设备的，由物业管理企业负责维修管理；属于公共部分的，分别由供电、供气企业和管理消防、路灯的部门负责维修管理。

第十二条 供水、供电、供气企业应当对居民用水、用电、用气装表计量，一户一表，以户结算，并按照规定定期抄表。
供水、供电、供气等企业可委托物业管理企业代收相关费用。

第三章　业主自治管理
第十三条 公有住宅出售建筑面积达到３０％以上或者新建商品住宅出售建筑面积达到５０％以上的居住小区，应当设立业主委员会。业主委员会由所在地房管部门会同住宅出售单位组织召开业主大会或者业主代表大会选举产生。

第十四条 业主大会由居住小区内全体业主组成；业主人数较多的，每栋应当按住户比例推选业主代表，组成业主代表大会。
业主大会或者业主代表大会，应当有过半数业主或者主业代

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业主委员会每年至少召开１次业主大会或者业主代表大会；遇有特殊情况，经１５％以上业主或者业主代表提议、业主委员会应当就所提议题召开业主大会或者业主代表犬会。
业主大会或者业主代表大会应当邀请居民委员会和使用人代表列席。

第十五条 业主大会或者业主代表大会行使下列职权：
（一）选举、罢免业主委员会成员；
（二）审议通过业主公约和业主委员会章程；
（三）听取并审议业主委员会工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定，监督业主委员会工作；
（四）决定选聘或者解聘物业管理企业；
（五）听取和审议维修基金预决算的报告，监督维修基金的使用；
（六）决定物业管理的其他重大事项。
业主大会或者业主代表大会制定的业主公约和业主委员会章程不得与法律、法规和规章相抵触。

第十六条 业主委员会是在居住小区内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。
业主委员会应当自选举产生之日起３０日内，持下列文件向所在地房管部门备案：
（一）成立业主委员会登记申请书；
（二）业主委员会成员名单；
（三）业主委员会章程。

第十七条 业主委员会成员应当由业主担任。业主委员会成员不得少于５人，人数为单数。业主委员会由主任、副主任和委员组成。
业主委员会每届任期３年。

第十八条 业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：
（一）召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况；
（二）拟定业主公约草案和业主委员会章程草案；
（三）执行业主大会、业主代表大会选聘或者解聘物业管理企业的决定，与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服务合同；
（四）审议物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算；
（五）定期检查监督物业管理企业代管的维修基金的使用情况；
（六）听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；
（七）监督共用设施设备的合理使用；
（八）业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。
业主委员会应当按照其章程的规定定期召开会议，会议必须有过半数成员出席，作出决定应当经全体成员过半数通过。

第四章　居住小区物业管理服务
第十九条 物业管理企业从事物业管理服务，应当与业主委员会签订物业管理服务合同。
在物业管理服务合同中，当事人应当约定物业管理服务的下列事项，并根据收费标准约定各项服务的收费：
（一）房屋建筑共用部位的

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（二）共用设施设备的日常养护和维修管理；
（三）保洁服务；
（四）保安服务；
（五）业主或者使用人委托的其他服务事项。

第二十条 物业管理企业应当按照下列要求提供物业管理服务：
（一）按照国家规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划，实施物业管理；
（二）在房屋使用前，将住宅的共用部位和共用设施设备使用、维护的方法、要求、注意事项以及法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人；
（三）受业主委员会的委托，代管维修基金，按照业主委员会审定的财务预算使用维修基金；
（四）经常对居住小区进行全面的巡视、检查，定期对住宅的共用部位、共同设施设备进行日常养护；
（五）发现住宅的共用部位、共用设施设备损坏时，立即采取保护措施，并按照物业管理服务合同的约定进行维修；
（六）接到物业损坏报修时，限时进行维修和处理；
（七）做好物业管理费用收支的各项账目，妥善保管物业档案资料和有关的财务账册；
（八）６个月公布１次物业管理服务费、维修基金的使用情况，接受业主和业主委员会的监督；
（九）定期听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善管理服务；
（十）发现违反本条例或者业主公约的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政主管部门报告；

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