【地区】北京市
【失效日期】
【颁布单位】北京市
【颁布日期】2003.02.21
【时效性】有效
【实施日期】2003.05.01
【正文】
关于印发《北京市居住小区物业管理服务标准》的通知
京国土房管物[2003]127号
各区县国土房管局,各物业管理委员会、各物业管理企业:
《北京市居住小区物业管理服务基本要求(试行)》[京房地物字(1999)第187号]自颁布以来,在规范物业管理企业服务行为,维护产权人和物业管理企业双方的合法权益,促进物业管理行业的健康发展等方面起到了积极作用。但随着我市物业管理的发展,该要求已不能适应物业管理实际工作的需要。为贯彻落实党的十六大会议精神,实践“三个代表”重要思想,促进我市物业管理服务水平的提高,为人民群众创造良好的居住环境,在充分征求社会各界意见的基础上,我局对《北京市居住小区物业管理服务基本要求(试行)》作了修改,并修订为《北京市居住小区物业管理服务标准》(以下简称“标准”),自2003年5月1日起正式执行,原《北京市居住小区物业管理服务基本要求(试行)》同时废止。
现将该标准印发给你们,请认真贯彻实施。
附件:北京市居住小区物业管理服务标准
北京市国土资源和房屋管理局
二○○三年二月二十一日
北京市居住小区物业管理服务标准
表一、普通商品房居住小区管理服务标准
项目范围 工 作 内 容 及 要 求
(一)综 合管 理 小区规划红线范围内,涉及共用财产和公共事务的管理. (1) 负责制定物业管理服(2) 务工作
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计划,(3) 并组织实施; (2)每年一次对房屋及设施设备进行安全普查,根据普查结果制定维修计划,组织实施; (3)白天有专职管理员接待住户,处理服务范围内的公共性事务,受理住户的咨询和投诉;夜间有人值班,处理急迫性报修,水、电等急迫性报修半小时内到现场; (4)协助组建业主委员会并配合其运作; (5)管理规章制度健全,服务质量标准完善,物业管理档案资料齐全; (6)与业主签定物业管理服务协议、物业管理公约等手续;公开服务标准、收费依据及标准; (7)应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理; (8)全体员工统一着装,持证上岗; (9)每年进行一次物业管理服务满意率调查,促进管理服务工作的改进和提高,征求意见用户不低于总户数80%。
(二)房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护 按《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》中附件-:共用部位公用设施一般应包括的范围的内容为准;不包括另行收费的设备设施,如电梯、水泵、暖气等设备。”) 确保居住小区内楼房共用部位共用设施设备、基本市政设施的正常使用运行和小修养护,包括: (1)楼房及小区内共用部位设施设备的日常养护和小修,执行《房屋及其设备小修服务标准》; (2)保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用; 道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整,边沟涵洞通畅; (3)确保雨水、污水管道保持通畅,定期清掏化粪池、雨水井,相关设施无破损; (4)负责小区智能化设施的日常运行维护; (5)定期清洗外墙。
(三)绿化 小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后,道路两侧区间绿地。 按市园林局规定的《二级养护标准》养护。
(四)保洁 小区规划红线以内,业主户门以外。 维护和保持服务范围内的清洁卫生,包括: (1) 有健全的保洁制度,(2) 清洁卫生实行责任制,(3) 有明确的分工和责任范围; (4) 设定垃圾集纳地点,(5)
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并每日将服(6) 务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站,(7) 对垃圾(专用)楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理; (8) 每日对保洁服(9) 务范围内的区域进行一次清扫,(10) 做到服(11) 务范围内无废弃杂物; (4)对楼梯间、门厅,电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等,进行一周一次清扫; (5)按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂; (6)在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。
(五)保安 小区规划红线以内,业主户门以外。 公共区域的秩序维护和公共财产的看管,包括: (1)相对封闭:做到小区主要出入口全天有专人值守,车辆行驶通畅,危及人身安全处有明显标志和防范措施; (2)维护交通秩序:包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理; (3)看管公共财产:包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨筚子、小品、花、草、树木、果实等; (4)夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻,巡逻不少于2人,做到有计划、有记录; (5)发生治安案件、刑事案件、交通事故时,应及时报警,并配合公安部门进行处理。
(六) 存车 管理 机动车辆、非机动车辆在停车场(存车处)、位的看管 (1)有健全的机动车存车管理制度和管理方案; (2)对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证,出门凭证放行; (3)保证停车有序,24小时设专人看管; (4)长期存放的,应签订存车协议,明确双方的权利义务等。
(七) 消防 管理 公共区域消防设施的维护及消防管理 (1)有健全的消防管理制度,建立消防责任制; (2)消
防设施有明显标志,定期对消防设施进行巡视、检查和维护; (3)定期进行消防训练,保证有关人员掌握消防基本技能。
(八) 高压 供水 养护、运行、维修 (1)保证居民正常生活用水; (2)对水箱定期清洗消毒,确保水质合格; (3)维修服务标准执行京房地物字(1998)第799号文件规定。
(九)电梯 养护、运行、维护 (1)主梯6:00-24:00不间断运行,0:00-6:00呼叫运行,电梯工夜间值班室,并公布呼叫电话或房号。凡是楼层中设有电梯门的,均须开启载客; (2)凡有备梯的,在高峰期6点-8点、17点-19点与主梯同时运行; (3)主梯维修时,有备用梯的,用备用梯运行,无备梯的,属急迫性维修的,应在30分钟内抢修完工,其它维修应于23点至次日5点以内完工; 维修服务标准执行京房地物字(1998)第799号文件规定。
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sp; (十)装修管理服务 房屋装饰装修管理 (1) 有健全的装修管理服(2) 务制度; (3) 查验业主装修方案,(4) 与业主、施工单位签定装修管理协议,(5) 告知业主装修注意事项; (6) 装修期间,(7) 对装修现场进行巡视与检查,(8) 严格治安、消防和房屋安全管理;对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理,(9) 调解因装修引发的邻里纠纷; (10) 业主装修结束后,(11) 应进行检查。对违反装修协议的要进行处理,(12) 问题严重的报行政管理部门; 及时清运装修垃圾,集中堆放时间不得超过三天。
表二、经济适用房小区、直管和自管公房小区、危旧房改造回迁小区管理服务标准
项 目 范 围 工 作 内 容 及 要 求
(一) 综 合 管 理 小区规划红线范围内,涉及共用财产和公共事务的管理 (1) 负责制定物业管理服(2) 务工作计划,(3) 并组织实施; (4) 每年一次对房屋及设施设备(5) 进行安全普查,(6) 根据普查结果制定维修计划,组织实施; (7) 白天有专职管理员接待住户,处理服(8) 务范围内的公共性事务,(9) 受理住户的咨询和投诉;夜间有人值班,(10) 处理急迫性报修,(11) 水、电等急迫性报修半小时内到现场; (12) 协助组建业主委员会并配合其运作; (13) 管理规章制度健全,(14) 服(15) 务质量标(16) 准完善,(17) 物业管理档案资料齐全; (6) 与业主签定物业管理服务协议、物业管理公约等手续;公开服务标准、收费依据及标准; (7) 全体员工统一着装,持证上岗; (8) 每年进行一次物业管理服务满意率调查,促进管理服务工作的改进和提高,征求意见户数不低于总户数80%。
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