中国物业管理：走向共和

    （走向共和：中国物业管理的政治哲学）

    2002年4、5月份，同时有两件事情在我心目中留下深刻印象，这就是抗击“非典”的壮举和中央一台《走向共和》的播放。它们意味着同时在“人”的肉体和精神层面，给中国人好好上了一课，物业管理也将由此迎来划时代的革命。
    很早以前，部分物业管理者就认识到，物业管理这个行业在中国的推进，必将引发生活方式、思维方式的深刻变革，但只有“共和”一剧播出后，这种变革将以加速度前行。
   
    本文是参照晚清《走向共和》的历史而得出的结论。
    （正文）
    中国未来的物业管理与现今的物业管理公司们无关，只有那些有物业管理能力的物业管理公司才会在日后的竞争当中生存下来。
    虚假招投标、自建自管物业管理、物业管理收费难、社区造血功能差、从业人员素质低、“保安打人”、业主委员会运作不规范……，当今物业管理行业遇到的一切问题，归结到一点：这个时代以前的一切物业管理都是“专制的”物业管理，而未来的物业管理则应是“共和的”物业管理。
    专制与共和的第一个区别，在于前者重视权力，而后者平衡权利；
    专制与共和的第二个区别，在于前者藐视契约，而后者尊重合同；
    专制与共和的第三个区别，在于前者是“君主凌驾于法律之上”，而后者是“政府亦须受制于法律”。
    “君主制与共和制相对立，因为后者设定了一种‘德性’（vertu），亦即一种对公共利益、简朴的风俗及平等的尊奉；而君主制所要求的则是对个人自身的权利与特权的强烈关注，是对那些与‘荣耀’（honneur）紧密相关的地位差别、财富及权力的强调和炫耀。”①
   
    物业管理专制时代的沿革
   
    物业管理专制时代是中国住房体制改革进程当中的产物，它本身没有过失，仅仅是诸多内外矛盾的渊薮和体现。而且必须承认的是，在很长一段时间内，“专制”仍然是社区管理最有成效、成本最低廉的一种模式，它对中国的物业管理起到了长时间的积极效应。
    早期的房管所，面对那些小住户“朕即国家”的态度，现在在很多地方的政府部门何尝不是仍然存在着呢？而且除了房管之外，环卫、街道、公安、计生……，众多的政府部门掺杂于社区管理之中，政出多门，混乱不堪，为了解决和改变这种现状，深圳市住宅局变革了传统的住宅房管模式，1990年成立深圳市莲花物业管理公司，管理的莲花二村成为当时深圳特区的一道风景线，“七大服务”深入人心，“综合一体化”物业管理模式风靡一时。——作为物业管理公司的专制时代应运而生。
    1996年，万科天景花园成立了中国第一个业主委员会，业主委员会从此就掌握了选聘和解聘物业管理公司的生杀大权——业主委员会的专制时代来临了。尽管业主委会员的运作模式至今仍在迷雾中徘徊，但从现在看来，第一家业委会的成立也曾经意味着物业管理共和时代的第一线曙光。
    2002年，物业管理“服务论”在江浙一带悄然响起，支持者甚众，一时间，“物业管理公司”更名“物业服务公司”呼声不绝，业主不是上帝，但是业主的特权无可匹敌——原来，属于业主的专制时代由来已久。
    然而不知从哪个年代开始的，一有新的楼盘，往往意味着新的物业管理公司诞生。这种傀儡公司的组成“就象严格按照模仿艺术栽植的小型花园一样”。意思就是说，每棵小树都是经过仔细挑选、修剪、压长和控制，以给人某种天然树林美的幻觉。每个部门看来都象个职能机构，但掩盖着的事实是，它的主导者是个影子般的开发商——但他却往往是现实世界的一头野兽。②——物业管理进程中开发商的专制时代，似乎还先于上述任何一个时代。
    你方唱罢我登场，炒作和被炒搞得沸沸扬扬，但可以一语以蔽之：物业管理“家天下”的专制时代。
   
    物业管理专制时代的特征
   
    物业管理专制时代，总结归纳，其特征如下：
    一、地方政府立法有着相当的倾向性。当前中国物业管理的南北差异，有一个重要特点就是相对来说，在南方重视物业公司和开发商的基本利益，而北方偏重业主利益，譬如《青岛市物业管理条例》，明文规定：成立业主委员会后，由业主委员会同物业公司签订合同，业主方才交纳物业管理费，此前的前期物业管理费用，均由开发商承担。这样的现象是在南方的业主所不敢想象的。
    二、观念性的因素上面，业主普遍还没有建立与自身物质产权相匹配的主体意识。举一个例子：社区当中同样一个举措，如修补道路，建停车场，如果是政府行为，大家都噤不敢言，一致叫好；如果是开发商和物业公司主张的，则又异口同声的反对。这从一个侧面反映了业主们立足于社区的公共观念还远远没有建立。
    三、物业管理极不成熟。在大部分区域，作为物业管理，仍然在面对房地产商和业主的双重负债中感受着“原罪”的效应。不愿正视自身的真实存在，意味着中国物业管理还处在它的孩提时代，“房地产开发是物业管理的基础”、“业主是物业管理的衣食父母”，这样的一些观念使物业管理的企业性质减弱，丧失了坚持平衡经济杆杠的勇气。作为社会底层的劳动者——物业管理员工的基本权利也因此受到了广泛的忽视。
    四、对物业公司、开发商和业委会的权力缺乏监督，由于没有建立相关的社区重大事项的审议程序，从而在社区的资源配置上面形成一种复杂的利益博弈，管理收费保持着极端暧昧和不透明的状况，从而在实质上将业主的物业保值置于非常危险的境地，同时也提升了企业的风险。
    五、在这样的背景之下，作为社区自然法的产物——《业主公约》、《物业管理委托服务协议》很少得到重视，常常沦为一纸空文，普遍违约和受到肆意践踏的情况也就司空见惯。成功的物业管理要求他不仅能够代表业主的利益，还能代表开发商的长远利益。但是现实当中的物业管理往往谁的利益也代表不了，包括他自己的利益。
   
    给“专制”一个理由
   
    专制的物业管理行将没落，但是所谓共和的物业管理就能解决一切的社区问题吗？答案未必乐观。
    当个别意志取代了社区公意时物业管理便宣告死亡了。这可导致无政府状态或暴政，当每个人都各走各的路，自以为是时便是前者；当一个单个人的私人意志牵引着物业管理时便是后者。③物业管理的共和实际是上是在这两者之间选择一种适当的关系。
    倾向于专制的物业管理者认为：社区需要精英来“领导”。在大小业主面临矛盾的利益诉求的时候，小业主也同样拥有发言权来危及大业主的既得利益时无异于“恐怖主义”，在他们眼里，共和的物业管理意味着纷争和混乱，解决不了实际问题。很多房管者和物业管理者要求业主无限制地顺从，他们进行收费和管理都是依托着政府所赋予的权力。但是当这种权力受到司法程序和地方规章的质疑而动摇时，整个社区的物业管理也就失去了根基。
    于是，传统的管理者所担忧的状况终于出现了：社区的钉子户占了上风，拒缴物业管理费的人们越来越多，于是，一些妥协的产物，貌似共和的物业管理机构出现了，这里最美丽的外衣就是“规范化管理”、“人性化服务”，空洞的口号之余，究其实质，也就是让物业管理一线员工“打不还口，骂不还手”，以保证作为一家物业管理公司庞大的食利阶层衣食无忧、开发商的诸多遗留问题蒙混过关。业主满足于“免费午餐”而沾沾自喜，殊不知自己更大的权益早已被剥夺殆尽。
    更有甚者，部分地区物业管理法制不健全，物业不能充分发挥作用，业主们当家作主意识倒是很强，把小区化整为零，逐幢楼成立业主委员会，三四十户业主聘请两退休老人看门兼打扫卫生，就算有了物业管理……。
    由维新变法演化到义和团，由慈禧太后换成了袁世凯。物业管理从专制走向共和的时代有一个非常不恰当但又非常生动的对号入座：业委会是维新派，业主是义和团，开发商是慈禧，物业公司是袁世凯。机制没有确立，目标没有统一，共和就是假共和，专制还是真专制。

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