物业管理招投标中的问题与思考

第二，对于投标报价明显偏低、即使未低于成本价的投标行为，主管部门也不宜以行政命令直接宣布投标无效，而是通过制定完善的、强制性的“物业管理服务质量标准”，以此约束中标企业的后续管理服务行为，保证今后管理服务的质量标准，并以此作为企业资质评定的依据之一，对达不到管理服务质量标准且情节严重的，应当取消物业管理企业的资质。

第三，以平常心态看待物业管理市场机制的作用。就像彩电市场价格战最终还是能够找到一个市场平衡点，所有市场主体最终都要经过市场洗礼而逐步走向成熟，物业管理市场也不例外。只要在法规允许的范围内，应当鼓励市场竞争的充分进行。

第四，引导物业管理企业提供差异化服务，顺应不同层次招标人的市场需求。如同任何成熟的消费品都可以区分高中低档一样，根据物业的档次与业主的整体承受能力的差异，物业管理服务同样存在不同的需求层次，应该允许物业管理企业充分利用市场细分原理，根据企业的特色找准市场定位与切入点，在法规允许的范围内，形成多层次、差异化的物业管理服务体系。

4、评委应该如何确定招标项目的成本价?

在低价竞争问题的讨论中，我们多次提到管理项目的“成本价”,那么招标项目的物业管理成本价到底如何确定呢?

由于管理成本是依托于管理方案的动态指标，各种不同的方案对应了不同的成本价，不同方案之间的核算指标与表述口径也各不相同，因而各投标企业的投标价与成本价缺乏明确的、绝对的可比性。

为合理评估在招投标过程中的物业管理成本价，我认为应该要求投标企业详细列明合同期限内的管理成本构成与测算过程，并将成本构成与其服务范围、服务标准和服务质量一一对应，避免成本测算中的遗漏与混乱。在具体的评标过程中，评委应当依据劳动部门定期发布的工资指导标准、物业管理相
关服务标准，综合测定各投标方案的成本价。这就对评委的专业性提出了很高的要求。当然，招标人也可以委托专业中介机构核算各投标方案的成本价。

三、评标过程的公正性与评分结果的权威性

公正性是任何招投标活动的核心原则与思想精髓。招投标活动的公正性和权威性主要体现在评标过程与评分结果上。对此，主要有以下几方面的问题：

1、评委的组成问题

根据《招标投标法》第37条规定：“依法必须进行招标的项目，其评标委员会(以下简称‘评委会’)由招标人的代表和有关技术、经济等方面的专家组成，其中专家不得少于成员总数的2/3。”

正如我在第一部分关于物业监管问题中所提到的，物业管理服务具有一定公共产品的性质，在物业管理招标的评委会组成上，即使不要求专家占成员总数的2/3以上，但至少在评委会中应当有相当数量的专家成员，物业管理主管部门可对此作出具体明确的规定。

为保证专家的专业素质及客观公正性，评委会的专家应该全部从物业管理主管部门推荐产生的专家库中随机抽取，杜绝由招标人或主管部门直接指定专家的情况。同时，为解决同一城市专家数量有限的问题，可以省为单位建立统一的专家库，并建立对专家的监管机制，增加评审专家的专业性与公正性。至于本身承担物业管理监管职能的人员，可以依据专家条件进入物业管理专家库，在随机抽到的情况下，以个人身份进入评委会。

2、投标书的质量是否应当成为衡量企业水平的决定性因素?

投标书的质量在一定程度上反映了投标企业的真实水平，因而投标人和评委都应给予投标书应有的重视。但目前的倾向是评委过分倚重对投标书的评判，轻视甚至忽略了对企业管理现状和管理现场的考察评估。于是投标企业也在标书编制过程中投入过多的人力物力财力，本着多多益善的心态，甚至将某些管理学原理也长篇累牍地罗列进标书，结果是标书越做越厚，越做越豪华。

我认为，标书质量应该是评判企业水平的一个基本因素，而非决定性因素。书面物业管理规章制度的可复制性已使其逐渐丧失了甄别企业优劣的功能，而物业管理的特殊性决定了标书中所描述的服务标准只是一个承诺，真正的服务质量在实际服务过程中才能体现出来。而且过厚的标书实际上不可能被评委全部详细阅读，那些无法体现企业差异性的、可有可无的赘述实际上是一种人力与资金的浪费。

为避免物业管理招投标过程中的标书误区，增加评分结果的权威性，我认为：(1)应当在评标过程中适当减少标书内容所占的分值比重，增加对企业管理现状和管理现场的考察所占的分值比重。因为即使同是“全国物业管理示范住宅小区”的项目，其管理水准和企业素质仍可能相距甚远，对管理现场的考察在衡量企业实际水平的过程中具有不可替代的作用;(2)应当将中标企业在投标书中所承诺的服务标准和服务质量全部列入其签订的物业管理服务合同，并强化实施过程中的业主考核机制，以避免投标企业利用无法兑现的承诺得以中标;(3)应当对投标书的内容及篇幅作出适当的规定与限制，将评审的重点放在管理理念、服务标准、人员配置与价格测算等主要方面，以务实的态度引导投标企业编制标书。

3、评标过程与结果的公开性

在目前的多数物业管理招投标活动中，评分的规则是不公开的，评委的评分是不记名的，评分的结果也是保密的，诸如此类的种种不透明过程有可能妨碍招标的公正性，甚至动摇人们对招投标制度的信任。

其实，公平是建立在公开的基础上的。当所有的竞赛都在阳光下进行，参赛者的全部注意力就会放在如何提高自身的竞争力，而不是将精力投入到诸多的幕后比拼中去。所以我认为：(1)应当把详细的评分规则公开，设有底价的竞标还应当公开底价，让投标人从揣摩与猜测的茫然中解放出来，从动用不正当竞争手段的诱惑中解放出来，真正着眼于管理项目的研究与管理素质的提高;(2)应当建立评委负责制，所有评委应当采取记名评分的方式进行评判，并出具书面评判意见，使每一位评委都为自己的评分负责，为评标过程的公正性负责;(3)应当公开各个评标步骤的评分结果及总分结果，可以不公开相应的评分人，但评分结果应

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