物业管理招投标中的问题与思考

社会监督具有非义务性特征，其监督主体缺乏明确指代，其监督诉求也不具备强制力保障，只能通过影响相关政府行政部门或司法部门来实现。竞争对手监督的动力源自市场竞争中的利益驱动，其监督诉求除通过行政监管来实现外，还表现为一种民事法律关系，即：物业管理投标活动中的竞争对手可以依据《中华人民共和国招标投标法》(以下简称《招标投标法》)和《中华人民共和国反不正当竞争法》(以下简称《反不正当竞争法》)诉诸司法途径，以维护自身合法权益。但目前我国物业管理法律体系仍不健全，且通过司法途径解决纠纷仍费时费力、成本高昂，使各方市场主体在遭遇问题与纠纷时怠于运用司法途径，而首先诉求于相关政府主管部门，期望通过行政调解化解矛盾、平息纠纷。这也是行政监督介入的客观土壤。

对物业管理招投标活动的行政监督由明确的物业管理主管部门负责，该监管职能由《招标投标法》和物业管理相关法规明确赋予。通过行政监管实现对物业管理招投标的全过程监督，避免了司法程序介入的事后性，有利于从源头上减少招投标过程中的违法违规行为，在目前的行业现状和司法环境下，不失为一种实用、高效的首选途径。

需要明确的是，伴随我国市场经济的不断发展和市场主体的逐步成熟，物业管理主管部门也面临着角色转换的迫切问题。主管部门在物业管理招投标中的监督职责不再体现于直接的审批行为，更不能体现于直接介入招投标活动，代为组织包办具体的招标业务。当前的行政监督应当着眼于如何建立完善的招投标内外监督机制，以规范各方市场主体的行为，维护物业管理市场的正常秩序。具体说来，

物业管理主管部门在招投标活动总的监管职责可以通过以下三个方面来体现：

(1)制定有关物业管理招投标的法规规章，力求详尽、严谨，具有可操作性和可衡量性，为招投标各方主体提供行为的依据和指引;

(2)建立物业管理招投标登记备案制度，要求招标人将招标公告、委托的招标代理机构、招标文件、评标报告、招标投标情况书面报告送物业管理主管部门备案，由主管部门依据明确、公开的招投标法规规章，核对物业管理招投标的范围、方式、组织形式、组织程序等是否合法有效，并及时发现问题，督促整改;

(3)依据明确、公开的招投标法规规章，严格查处招投标活动中的违法违规行为。同时，为提高行政监督的效率，防止行政机关的意志左右招投标活动，应当强化物业管理招投标过程的信息披露制度，增加招标、投标、开标、评标、定标过程的透明度，充分调动社会监督与竞争对手监督的优势，使行政监督同样依法、有序地进行。

4、物业管理招标代理机构的定位

招标代理机构是顺应物业管理招投标发展需要而产生的新兴市场力量。根据《招标投标法》有关规定，物业管理招标的组织形式分为自行招标和委托招标。招标人具备物业管理招标法规所要求的专业力量，具有编制招标文件和组织评标能力的，可以自行组织招标。如果招标人不具备自行招标的条件，而物业管理主管部门又不能既当“裁判”又当“运动员”，此时就需要专业的招标代理机构为招标人提供委托招标服务。

目前，我国在物业管理领域内严格意义上的招标代理机构仍未出现。我认为，各地物业管理主管部门应当把培育招标代理机构作为促进物业管理招投标制度快速发展的紧迫任务之一。在此过程中，应当充分借鉴各地在建设工程招标领域积累的丰富经验，严格按照《招标投标法》对招标代理机构的要求，认定物业管理招标代理机构的资格，尤其应该注意的是：

(1)物业管理招标代理机构是从事物业管理招标代理业务并提供相关服务的社会中介组织，不应与行政机关和其他国家机关存在隶属关系或者其他利益关系。应当将物业管理主管部门的监督职能与招标代理机构的社会中介职能彻底分离，防止行政干预对招投标活动公正性的影响;

(2)物业管理招标代理机构资格认定的标准应当是明确、公开并具有可衡量性的，以防止行政主管部门在招标代理机构资格认定过程中的主观随意性;

(3)应当形成物业管理招标代理机构之间的竞争格局，各代理机构应当充分利用自身的专业知识、人才优势和配套设施，通过为招标人、投标人提供合法、优质、高效的中介服务，保障所代理招标活动公平、公正、公开地进行，从而赢得市场，在竞争中获得一席之地。

二、低价竞争的困惑

招标人选择合理低价中标是理性市场主体的必然选择，也是招标人合法权利的体现。而物业管理行业买方市场的逐渐形成必然引发日趋激烈的市场竞争，部分企业为取得物业管理项目甚至不惜变相压价。低价竞争成为目前物业管理招投标活动中不容忽视的现象，各物业管理市场主体对此也存在不同形式的困惑。

1、是否中标价格越低对招标人越有利?

目前有部分招标人希望中标价格越低越好，或者希望中标企业额外追加的投资越多越好，片面追求中标价格的最低化。但对经济效益的追求是任何企业最根本的原初动力，如果物业管理企业通过直接或间接提供不合理的低价获得物业管理项目，那么在未来的管理服务过程中，要么会因为企业过度压缩成本，导致管理服务质量下降、环境恶化、物业维护不当等后果，加速物业的贬值过程;要么企业会以各种方法变相调整价格，带来后续物业管理纠纷的隐患，最终受害的仍是业主自己。

因此，片面追求中标价格最低化是一种只顾眼前利益、表面利益的短期行为。招标人永远应当树立服务质量与服务价格成正比的消费理念，应当在招标过程中，摈弃绝对最低价中标的指导思想，根据自身的物业定位与管理要求，客观分析和比较投标企业的管理水平与服务价格，从而选择“性价比”最优的管理企业。

2、是否低价竞得的物业管理项目能使招标人一劳永逸?

经过20年特别是近10年的高速发展，物业管理企业越来越面临优胜劣汰的巨大市场压力。以珠海市为例，截至2003年4月，全市共有一级企业2家，二级企业3家，三级企业69家，临时资质企业115家，管理项目总建筑面积约3000万平方米，
企业平均管理面积不足16万平方米，而临时资质企业平均管理面积不足7万平方米。珠海市的现状同样反映了全国物业管理行业的典型情况，即物业管理企业普遍管理规模过小，大量临时资质企业面临被市场淘汰的危机。于是，少数企业不惜以极低的服务价格或极高的追加投资牟取中标，以期在市场中占有一席之地。但这种低价竞争的行为暗含了饮鸩止渴的风险。

首先，《招标投标法》和《反不正当竞争法》明确规定：投标人不得以低于成本的报价竞标。如果投标人的报价经测算被确认为低于成本价格的，则该中标无效，投标企业只能是“竹篮打水一场空”。

其次，即使投标企业以略高于成本价的低价中标，企业为挖掘有限的利润空间势必大幅压缩成本，如：减少人员配置、降低人员工资、降低服务档次等。这样企业不但吸引不了高素质的人才，甚至留不住原有的优秀员工，长此以往，必然导致管理与服务质量下降，企业缺乏持续发展的动力。

再次，物业管理行业不同于普通消费品行业，当企业以极低价格竞得管理项目后，将在合同期限内以固定价格提供服务，而无法根据市场状况随时自主调整价格。同时由于物业管理行业的低门槛可进入性和服务的可替代性，即使合同期限届满，原企业也无法因为先前的市场占有而自然获取管理项目或提高管理价格。即：低价进入并不能保证长期的收益权利，低价更多的是意味要忍受长期的低利润运作。

最后，投标企业之间毫无自律地比拼少收费、多投入，势必让投标人逐渐形成“招标牟利心理”，即使原企业管理不错，但出于降低投入的考虑，招标人仍会倾向于频繁招标，更换管理企业，并迫使企业签订权利义务不对等的合同，使物业管理企业的整体生存环境渐趋恶化，也使整个行业处于低水平运作的状态，难以得到提升与进步。

因此，物业管理企业应该认识到，未来的竞争是优质服务的竞争，是优秀人才的竞争。物业管理企业应该通过发挥各自优势、合理配置资源、提高管理效率、降低管理成本来提高企业服务的“性价比”，增强企业的竞争力。一味地低价竞争反倒容易因管理不善、信誉不佳而被市场淘汰出局。

3、物业管理监管人是否有必要谈“低”色变?

物业管理招投标市场过分低价竞争的问题同样引起主管部门的重视与忧虑。在此问题上，我认为物业管理主管部门应当坚持4个思想：

第一，通过制定完善的规则，使评委专家测算出合理的管理成本价，将“低于成本价”竞争的违法行为拒之门外。

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