物业服务中的停车场管理

　停车场本身是一个完整的系统，只有各方面、各个环节管理畅通，才能保证整个系统的良好运行，否则，任一环节的疏漏都影响整个系统的经营运作，造成损失。

停车场物业管理的内容和要求　

停车场管理的内容主要有以下两点：

　　安全管理：安全管理主要应抓好以下几个方面：建立高素质的秩序维护员队伍，他们是搞好停车场安全保卫工作的根本。为此，在招聘停车场秩序维护人员时，要身体素质、文化素质、思想素质兼顾，并注意做好岗前岗后秩序维护知识的培训，注重职业道德、法规制度教育，严格业务技能的训练，搞好演习和管理，以真正建立起一支爱岗敬业、纪律严明、行为文明规范的高素质的秩序维护员队伍；健全各种安全保卫制度，为了保证停车场的安全严密，必须建立健全各种安全管理制度。为此，停车场应建立《停车场管理规定》、《巡逻保安员岗位职责》、《保安员应付紧急事件行动方案》等制度；健全技术防范设施，技术防范设施是治案管理中的硬件，适当配备先进的技术防范器具设施是提高安全管理水平、管理效率，切实保障停车场安全必不可少的条件。综合现有停车场管理技术防范设施配备情况，主要有以下一些设施设备：具有存储、记录、查询和自动检索功能的计算机安全管理系统，重要部位场所的闭路电视监控系统，可视对讲系统，通信联络系统，机械防盗系统，公共照明系统和总值班工作系统等。

　　设施设备管理：由于停车场的使用面积、规模大小、档次不同，管理的方式和配备的设施设备也不一样。以下介绍两种典型的管理方式及其有关设施配备。简单式管理：该种管理方式车辆进出由人员具体操作。一般由人工登记车辆牌号、进出时间、收取费用。常须设三名工作人员，一人登记收费，其他两人指挥车辆出入和停放。设施设备相对简单，一般只简单配备电控闸杆、电动打卡钟、照明灯具、指示标牌等；智能化管理：智能化停车管理是当今停车管理的主流，主要通过停车场智能管理系统来实现。停车场智能管理系统将计算机、自动控制、磁卡技术有机结合起来，通过电脑管理，实现脱机运行、自动存储车辆进出记录、自动核时、扣费、自动维护、语言报价、显示车牌号码和车牌确认、车位检查、图形摄像等功能要求，可以有效解决以往停车场管理中费用流失、乱收费、车被盗、泊车率低、管理成本高、服务效率低等各种弊端，具有科学管理、安全可靠、便捷公正的优点。

停车场物业管理特点

　　笔者所在的天津国商物业发展有限公司管理的物业服务项目中，停车场管理项目占有重要位置。新增加的停车场包括天津市的重点景观建筑如：奥体中心停车场，天津博物馆停车场等；市级三类甲等医院如：天津是第一中心医院、天津市肿瘤医院、中国人民解放军第四六四医院等；翔宇公园停车场等。

　　天津市第一中心医院停车场原有500个机动车停车位，经过不断规划、改建，目前达到了750个停车位，但仍然是车满为患。该停车场属于停车场第二大类里的场院式停车场。该停车场的特点是：进出车辆多，停车场经常处于满负荷、超负荷运转；停车场平面布局成葫芦形，中间狭窄，容易形成瓶颈，给管理和交通疏导造成困难；停车时间不确定，门诊时间，进院的车辆大多载有病人，挂不上号或需转院的会很快离开；病人留下住院，车辆就要停留较长时间，很多司机愿意将车停在门诊、急诊室门前，不及时疏导，就容易形成堵塞；因车上有病人，司机及其他人员情绪容易激动，给车辆疏导带来一定困难；因医院本身原有建筑特点造成医护人员和患者车辆不能分流，混存而且医护人员自有车辆400辆之多。

　　为了给医护人员和来院就诊的患者和家属创造一个良好的工作和就诊环境，保证车辆的出入安全、快捷、便利，减少他们停、取车的时间，利于车辆的流动，公司采用了适合此停车场比较先进的管理方式，取得了明显的效果：

自动化管理系统，提高管理效率

　　笔者所在公司使用了计算机管理模式，用科学手段进行管理。原采用IC卡道闸管理系统。经论证，固定标杆刷卡收费方式要求进出车辆的轮胎必须同时压住地下的两个地感线圈才能完成刷卡抬杆动作，这个过程大约需要6秒才能完成，所以不能满足天津市第一医院进出车辆繁忙的实际情况，因而采用了手持式读卡机停车收费管理系统，这类系统完全独立，不依赖其他设施，平均进出车辆单台到1秒/辆，具体的方法是：

　　1.对进入车辆发卡，向卡内“写入”车牌号及进入时间。

　　2.车辆离开时收卡，读取卡内数据，自动计算停车时间及收费金额。

　　3.设置规定了五种收费标准；小车标准、中车标准、大车标准、超大车标准及特种车标准。

　　4.通过手提电脑，读取手持机数据后存档。便于统计、管理。

　　5.随时查询收费情况，收费笔数，收费总金额，及收费时间。

　　6.随时查询刷卡情况:可查询刷卡总数，进车卡总数，进出车辆总数及金额。

　　7.查询车辆情况:依据车牌号可逐一查阅车辆进出时间及金额。

　　采用这种方法后，可以灵活的根据车流随时调整人员和机器，在车流量大的时候增加两台机器就可以实现每秒进出车辆，缩短了车辆等候的时间，也使收费管理更加科学，避免了人为造成的很多漏洞。公司每天设专人采集计算机的数据，编制出日报表，作出数据分析，为下一步的工作提供科学的参考依据。以上做法，受到了天津市第一中心医院和许多病患及家属的充分肯定。

规范管理程序，使车辆进出、停放合理

根据天津市第一中心医院停车场的特点，细化工作环节，规范管理程序：

　　1.当有车辆进场时，当值管理员首先手持读卡机将进场卡登记，抬起栏杆放行，并将《停车卡》交给车主，迅速指引车辆通行。

　　2.引导车辆安全地停放在相应的车位上。检查车辆是否有损坏或其他不正常情况，如有不正常情况应立即当面向车主提出。提醒车主锁好车锁、随身带走车上的贵重物品。

　　3.当车辆出场时，收费员首先向车主索取停车卡并手持读卡机和提取停车卡内的数据，依据手持读卡机计算的停车时间和收费金额收费并向车主明示。

　　4.遇有车主丢卡时，及时检查车主的驾驶证、身份证和行车证，三证符合后可按规定收取停车卡工本费。如不符合时及时报警防止盗车事故发生。

　　5.车场管理员每小时至少详细检查车辆的车况1次，发现漏油、未上锁、未关窗等隐患及时报告主管，加派人员监守，防止滋生事故发生，直到车主到达。

　　6.发现无关或可疑人员到车场时要及时劝其离开，若有紧急情况按《处理突发事件预案》处理。

　　7.协助清洁工维护好车场卫生。

　　这些做法，使执岗员明确了每一步的工作细节，提高了工作效率，使管理工作更加务实、周到、科学，也使停车人感受到了物业服务工作的规范和严谨，得到了他们的尊重。

加强对管理人员教育培训，提高员工素质

　　在停车场管理工作中，任何先进的管理方法，严谨合理的管理制度，都要通过人来贯彻实施。故而，管理人员的人员素质是第一位的。因此，公司应不断加强对管理人员的教育培训，提高员工素质：

　　1.坚持每年对员工的定期培训。几年来，公司累计培训了万余人次，着重在服务意识、经营理念及仪容仪表、着装、语言、敬礼等内容上，提高员工的综合素质。

　　2.坚持主管、班组长工作在一线，及时发现问题、解决问题，既做好表率又提高工作效率。

　　3.大胆使用、培养管理干部，交任务、压担子，形成有效的梯次管理结构，提高了员工的素质及水平，增强了凝聚力。

　　4.严格执行公司制度，奖惩分明。几年来，公司先后制定了《员工职业道德行为规范》、《员工奖惩办法》、《停车场服务人员岗位职责》、《停车场服务人员操作规范》、《停车场服务人员工作纪律》、《停车场服务人员仪容仪表管理规范》、《机动车停车场执岗售票员管理规定》等规章制度。这些制度的制定和执行，为停车场的管理和服务奠定了扎实的基础，为今后停车场管理服务工作的进一步发展创造了必要的条件。