对当前中国物业管理行业几个问题的思考

 摘要：在物业管理行业快速发展的过程中，要高度重视行业发展中所出现的一些问题。物业管理企业要实施专业化、规模化经营，坚持走品牌化发展战略，充分发挥业主委员会在小区物业管理中的作用。同时，业主委员会应加强自身建设，提高处理小区内部矛盾和纠纷的能力。

一、当前物业管理市场的特征

物业管理市场既有一般市场所具有的各种特征，又具有其他行业的所有特征：

1 ．物业管理市场发育不完善。

资料显示，全国城市实施物业管理的小区只占 48% ，沿海城市超过 60% ，我国城市的绝大多数小区仍然在施行计划经济体制遗留下来的房管所体制。这说明物业管理行业的市场规模还很大。与此同时，物业管理公司在管理水平、服务质量等方面离市场要求还有相当一段距离。

物业管理的招投标机制在许多地方没有真正形成，有的城市为了打破这种局面推行了强制性招投标，“暗箱操作”的存在又使招投标的声誉受到很大影响。

2 ．供求关系不够协调。

物业管理行业的进入“门槛”比较低，注册一家物业管理公司只需要 50 万元人民币。目前，我国社会正处于经济转轨期，大量工人下岗，物业管理企业就要安排大量的下岗工人就业。

物业管理企业的不断快速增长也会带来负面影响。由于恶性竞争，常常导致管理价格的不合理，企业被迫接受低于成本价格的市场价格，结果影响了管理水平和质量。一方面许多物业管理企业连年亏损，难以为继，许多业主在批评现有的物业管理企业的同时，又盼望能有更好的物业管理企业，这就说明，一方面物业管理企业总体数量太多，另一方面真正优秀的物业管理企业太少。

3 ．物业管理市场通过供求双方不断选择导致市场细分。

供求双方通过不断相互选择，逐渐导致市场细分，这与物业管理公司提供的“产品”服务品种、质量等要素联系在一起。

二、物业管理企业要实施专业化、规模化经营

物业管理市场为求得发展所应采用的策略 —— 实施专业化、规模化经营。物业管理企业具有服务性和微利性的特点，要求其经营必须达到相当规模，因此，对物业管理而言，实施专业化、规范化经营，获得规模效益，是其赖以生存的基础和关键。

专业化管理是提高管理水平的先决条件，物业管理从业人员必须经过专业化的培训才能上岗，只有经过专业化、系统化培训的人员走上物业管理岗位，才能有效地组织协调和指挥各专业公司规范化工作。大型物业管理企业要做好分包工作的评估和考核，将保安、保洁、维修等项目，以合同形式分包给专业公司、承包商去做，物业管理公司按约定进行协调管理和组织 . 物业管理公司根据有关法规条例整合专业化资源和专业化标准，更加深层次实现物业管理的专业化，保证小区服务水平和质量上的不断提高，促进物业管理规模经营。

物业管理企业如不能通过市场发展形成优胜劣汰，最终导致企业规模逐步缩小的恶性循环，要打破这种恶性循环，关键在于通过政府政策引导和市场机制的作用，扩大物业管理企业规模，使物业管理企业获得规模效益，从而实现企业规模发展的良性循环。

三、品牌化是物业管理企业发展的必经之路

物业管理企业应该实施品牌化发展战略，通过品牌战略扩大企业自身的竞争优势，从而提高自己的核心竞争力。

在市场经济中，品牌是一种无形资产，它既不是直观的有形资产，也不是纯粹的无形资产。品牌随着行业的不同而呈现出不同的特点，物业管理是服务性行业，服务是物业管理的基本，服务具有过程性，塑造服务行业的品牌，其难度较大。

1 ．品牌是企业招牌，是企业的信誉和光环。

“资本是船，名牌是帆”，物业管理企业要在其行业保持领先地位，一定要有具有自己的特色，树立品牌发展意识，充分认识到品牌战略的重要性，并将品牌意识融入企业的经营行为当中。

2 ．品牌意味着信任和承诺。

物业管理企业与业主之间的关系面临着严峻的挑战。一方面纷繁复杂的物业管理市场变化莫测，竞争激烈，另一方面是一些无资源的物业管理公司由于“门槛低”一哄而上，管理存在着严重问题，给物业管理市场带来一定的混乱和损失。物业管理公司与业主之间的关系必须改进和提升。优秀的物业管理企业的“品牌”能拉近物业管理企业与业主之间的关系。

3 ．品牌的宣传是企业发展的重要手段。

品牌宣传最重要的是广告宣传，大多数企业规模小、注册资金不多、实力不强，难以承担广告费用，市场意识较差。但是对于要创建品牌的企业来说，广告宣传是不可缺少的，当然要量力而行，从实际出发，利用各种机会，进行对外宣传，例如，物业管理公司几周年纪念活动， ISO9002 的颁证活动，突出典型事例和人物的宣传活动，对于公司形象的宣传可以起到很好的作用。

四、充分发挥业主委员会的作用是当前物业管理发展的基础

１．物业管理企业要实现快速发展，就要充分发挥业主委员会的作用。

业主委员会不仅是业主参与民主管理的组织形式，而且还是实现社区民主的重要形式，通过业主大会、业主委员会实现业主自治是人民群众维护自身利益的重要途径，是社会民主管理的基础，只有全面发挥业主委员会的作用才能促进物业管理的发展。

业主委员会与物业管理企业应该是委托合作关系。一方面业主委员会需要听取业主的意见和建议，监督物业管理企业根据合同要求提供服务，督促其努力提高水平；另一方面，业主委员会应提醒和要求广大业主履行相应义务，支持配合物业管理企业的工作。服务质量的提高也有赖于这些关系的处理，正确认识双方的这种辩证关系是推动物业管理行业发展的需要。因此，物业管理企业离不开业主委员会的协助，双方应加强合作，共同提高物业管理服务水平，提升业主的生活质量。

２．加强业主委员会自身的建设。

业主委员会的建设对于加快物业管理行业的发展也具有重要的作用。业主委员会成员应加强对物业管理行业相关法律法规的学习，提高自身素质，增强责任心，协助物业管理企业处理好小区内的矛盾纠纷。

只有业主委员会的作用得到充分发挥，物业管理企业在提供“产品”的过程中才会顺利。社区和谐，社会才会和谐，物业管理才能更好的提供出优质“产品”来。

参考资料：

1. 陈才林， 《 物业管理职业经理人 》 ，上海社会科学出版社

2. 张润红， 《 物业管理发展方向的探求 》 ，广州大学经济与管理学院

3. 赵翔， 《 我国物业管理发展方向 》 ，山西财政专科学校学报

4. 季如进， 《 物业管理 》 ，首都经济贸易大学出版社